К делу №2-1495/2025
УИД:23RS0003-01-2025-001055-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 сентября 2025 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Кравцовой Е.Н.,
при секретаре Дубинной А.Р.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО8, действующей на основании доверенности от 13.11.2024г., представителя ответчика администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО6, действующего на основании доверенности от 27.12.2024г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на жилое помещение. В обоснование заявленных требований указал, что является собственником жилого помещения: комнат №,28 в лит. Л с кадастровым номером 23:37:0107003:1556, площадью 36,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, помещ.28. Указанное жилое помещение расположено на 2 этаже многоквартирного жилого дома (общежитие) с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Истцу также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Для улучшения жилищных и бытовых нужд предыдущий собственник жилого помещения-комнат №, № в лит. Л с кадастровым номером № площадью 36,3 кв.м - ФИО3, у которого истец приобрел жилое помещение по договору купли-продажи, ранее в 2011 году осуществил его самовольную реконструкцию с увеличением общей площади за счет строительства пристройки размерами 7,0м на 10м, которая была выполнена на основании и в соответствии с проектом пристройки к жилому дому от 2007 года, выполненным архитектором ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГУП <адрес> «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» по городу-курорту Анапа был изготовлен технический паспорт на помещение в реконструированном виде. Граждане, проживающие в многоквартирном жилом доме дали свое согласие на осуществление пристройки. Истец просит суд сохранить в реконструированном состоянии изолированное жилое помещение комнаты № №, 28 в лит Л с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, г. <адрес> Отважных, <адрес> корпус 2 помещение 28 и признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> корпус 2 помещение 28 в реконструированном виде с общей площадью 99,2 кв.м, согласно технического плана помещения от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного кадастровым инженером ФИО5
В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО8 настаивала на удовлетворении заявленных требований, дала пояснения аналогичные иску.
Представитель ответчика администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО6 просил отказать в удовлетворении иска виду того, что произведена пристройка помещения в многоквартирном доме без согласия собственников других помещений и без разрешительной документации на пристройку..
Третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО10, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО14, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, уважительность причин неявки суду не известны.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
ФИО1 с 30.08.2024г. принадлежит на праве собственности жилые комнаты №, 28 в лит. Л площадью 36,3 кв.м с кадастровым номером 23:37:0107003:1556, по адресу: <адрес>, муниципальный округ город-курорт Анапа, <адрес>, корпус 2, помещение №.
Данное жилое помещение расположено в двухэтажном многоквартирном доме – общежитие, общей площадью 1006,2 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Указанный многоквартирный дом – общежитие расположен на земельном участке площадью 3425 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0107003:652, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоквартирного жилищного строительства, по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности правообладателям помещений в многоквартирном доме.
Согласно технического паспорта, подготовленного по состоянию на 29.07.2011г. Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г-к.Анапа в <адрес> корпус 2 по <адрес> (литер Л) расположено на 2-этаже жилое помещение №, которое состоит из изолированных комнат № площадью 9,6 кв.м и № площадью 21,6 кв.м с ванной № площадью 3,3 кв.м и помещения № площадью 64,7 кв.м., расположенном в пристройке литер л. <адрес> помещения составляет 99,2 кв.м. На возведение лит.л и переоборудование, перепланировку лит.Л разрешение не представлено.
В материалы дела представлен проект пристройки к жилому дому по <адрес> от 2007 года, изготовленный архитектором ФИО4, согласно которому к комнате № возведена пристройка имеющая вход по лестнице с улицы.
Согласно адресному плану муниципального образования город-курорт Анапа от 04.12.2024г. помещению (назначение: жилое) площадью 36,3 кв.м соответствует адрес: <адрес>, муниципальный округ город-курорт Анапа, <адрес>, корпус 2, помещение 28.
Как следует из Выписки из протокола заседания межведомственной комиссии по предупреждению и пресечению самовольного строительства на территории города-курорта Анапа № от 14.10.2011г. Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа поручено возбудить административное производство в отношении ФИО3 по факту самовольной реконструкции комнат №,28 на втором этаже лит. Л в двухэтажном общежитии с увеличением общей площади за счет строительства пристройки размерами 7,0мх10,0м по адресу: город-курорт Анапа, <адрес>,1, <адрес>. После обсуждения, межведомственная комиссия единогласно решила - в связи с тем, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы физических лиц и юридических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, самовольно выполненную ФИО3 реконструкцию комнат №,28 на втором этаже лит. Л в двухэтажном общежитии с увеличением общей площади за счет строительства пристройки размерами 7,0мх10,0м по адресу: город-курорт Анапа, <адрес>,1, <адрес> сохранить, после привлечения виновного лица в установленном законом порядке к административной ответственности за самовольное строительство.
Постановлением № по делу об административном правонарушении от 30.11.2011г. ФИО3 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст.4.<адрес> «Об административной ответственности» и назначено ему административное наказание в виде штрафа.
Сведений об обращении ФИО3 за регистрацией права собственности на помещение площадью 99,2 кв.м по адресу: <адрес>, муниципальный округ город-курорт Анапа, <адрес>, корпус 2, помещение 28 в материалы дела не представлено и как следует из пояснения истца, ФИО3 оформление права собственности на жилое помещение в реконструированном виде не осуществлял.
21.02.2025г. по заявлению ФИО1 подготовлен технический план в связи с изменением сведений о помещении 26,28 по адресу: <адрес>, муниципальный округ город-курорт Анапа, <адрес>, корпус 2, комната №,28 с расширением жилой и общей площади за счет строительства пристройки к дому. Из заключения кадастрового инженера следует, что реконструкция комнат с расширением жилой и общей площади произошла за счет строительства пристройки к многоквартирному дому с кадастровым номером №, в связи с чем площадь изменилась с 36,3 кв.м до 99,2 кв.м.
Уведомлением от 09.01.2025г. Анапкий отдел Управления Росреестра по <адрес> отказал ФИО1 в государственном кадастровом учете со ссылкой на отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Письмом от 13.02.2025г. № Управление Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию объекта.
Экспертом АНО «ЦЭСКА» подготовлено заключением № от 04.09.2024г. из выводов которого следует, что реконструкция объекта исследования помещения с кадастровым номером № в целом соответствует проекту пристройки к жилому дому, изготовленному архитектором ФИО4, а также указанное помещение в реконструированном виде соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, при проведении строительных работ в здании нарушения градостроительных норм и правил не допущено. Реконструкция объекта не повлекла ухудшения его технических и качественных характеристик, несущей способности конструкций и иных параметров.
Истцом в материалы дела представлен протокол № внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 10.08.2025г., которым согласована реконструкция изолированного жилого помещения: комнаты №,28 в лит.Л с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, помещение 28 с увеличением площади до 99,2 кв.м.
Считая, что комната №,28 по адресу: <адрес>, муниципальный округ город-курорт Анапа, <адрес>, корпус 2, помещение 28 подлежит сохранению в реконструированном виде, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
На основании пункта 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
В силу части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.
Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Частью 2 указанной статьи установлен перечень документов, которые собственник помещения должен предоставить для рассмотрения его заявления о переустройстве и (или) перепланировке. В их числе – проект переустройства и перепланировки помещения, а также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если планируемые работы приведут к уменьшению размера общего имущества).
Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ).
Исходя из положений статьи 26 ЖК РФ, а также статьи 29 ЖК РФ, устанавливающей, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме могут быть проведены только при согласовании таких работ органом местного самоуправления и собственников помещений в многоквартирном доме, согласование проводится до проведения работ при предоставлении предусмотренных документов.
Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома, поскольку как установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ).
Реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ).
Судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертная Компания».
Согласно заключению эксперта №.25/134 от 08.07.2025г. в процессе экспертного осмотра на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зафиксировано: двухэтажный многоквартирный дом с пристройками и пристройка в двух уровнях: первый этаж пристройки имеет связь с жилым помещением, расположенным на первом этаже многоквартирного дома, под помещением с кадастровым номером №; второй этаж пристройки имеет связь с жилым помещением с кадастровым номером №; через второй этаж пристройки осуществляется вход в жилое помещение с кадастровым номером №, между пристройкой и жилым помещением зафиксирован дверной проем; внутри пристройки на втором этаже, перегородки отсутствуют, отделка выполнена частично. Таким образом, объект исследования является жилое помещение с кадастровым номером № комнаты №,28 в литер Л в реконструированном состоянии, и состоит из изолированных комнат расположенных в составе МКД и помещения площадью 64,7 кв.м, расположенном в пристройке. В помещении № возведены перегородки – образовано помещение №, установлены сантехнические приборы, оборудована ванная. Технические характеристики объекта исследования: количество этажей -1, расположение в здании – на втором этаже, площадь – 99,2 кв.м (определенная в соответствии с Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393).
Жилое помещение с кадастровым номером № комнаты №,28 площадью 99,2 кв.м является результатом реконструкции – возведения пристройки площадью по внутреннему обмеру наружных стен 64,7 кв.м и перепланировки/переустройством, которые заключаются в образовании дверного проема в помещении №, возведении перегородок в помещении № с целью образования помещения № с установкой сантехнических приборов.
Объект исследования в реконструированном состоянии, площадью 99,2 кв.м. соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам; не соответствует проекту «Пристройка к жилому дому по <адрес>253 <адрес>» 2007 года в части отсутствия внутренних перегородок в возведенной пристройке; не создает угрозу жизни и здоровью людей на момент осмотра.
Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на котором расположен многоквартирный дом в составе которого расположено жилое помещение с кадастровым номером № в реконструированном виде, находится в территориальной зоне Зона отдыха (Р-2), предназначенной для размещения объектов отдыха (рекреации) и туризма, гостиничного обслуживания, гостиниц и аналогичных средств размещения. В территориальной зоне Р-2 не предусмотрен вид разрешенного использования «многоквартирная застройка».
Таким образом, судом установлено из представленных материалов дела, что к жилому помещению с кадастровым номером № расположенном в многоквартирном доме, возведена пристройка, используя общую капитальную стену данного многоквартирного дома, а также было осуществлено устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома.
Данные обстоятельства также были установлены экспертом в процессе сопоставления технической документации: технический план от 21.02.2025г. и технического паспорта от 18.03.2003г.) (стр.20 заключению эксперта №.25/134 от 08.07.2025г.).
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что такими действиями изменены не только внутренние параметры жилого помещения 28, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства – многоквартирного дома общей площадью 1006,2 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, что является реконструкцией многоквартирного дома.
Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса (часть 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения реконструкции многоквартирного дома, на производство которых предусмотрено получение государственной экспертизы проектной документации, выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Соответственно, с учетом того, что в результате проведенных работ осуществлена не только перепланировка помещения, но и реконструкция многоквартирного дома, изменяющая его внешний облик, на что требуется получение соответствующего разрешения (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).
Кроме того, исходя из норм частей 1?3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ обязательным условием для проведения реконструкции дома, влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, является согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Законодательством не предусмотрена возможность последующего согласования проведенных работ, следовательно, такая перепланировка (переустройство)/реконструкция являются самовольной.
Истцом не представлено доказательств того, что имелись препятствия к согласованию проведения работ по реконструкции жилого помещения в МКД в предусмотренном жилищным законодательством порядке.
В связи с чем, представленный истцом протокол № внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласовании реконструкции комнаты №,28 в лит.Л с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, помещение 28 судом не принимается во внимание.
Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023г.).
Анализируя изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на жилое помещение.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО1 <данные изъяты> к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на жилое помещение – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд Краснодарского края, со дня составления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись
Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2025 года.
Решение не вступило в законную силу
«________» ________________ 2025 года
Секретарь Дубинная А.Р. ___________________
«КОПИЯ ВЕРНА»
Судья Кравцова Е.Н. _________________________
Секретарь Дубинная А.Р.______________________
«____» __________________ 2025 г.
Подлинник решения находится в материалах дела
№2-1495/2025 УИД23RS0003-01-2025-001055-30
Анапского городского суда
Краснодарского края