№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 года г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Воронцова А.В.,

при секретаре Филиповой А.Е.,

с участием:

представителя истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда», Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании договора займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома; государственной регистрации договора;

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ООО «Легенда», Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании договора займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома; государственной регистрации договора, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ВВСН» (правопреемник ООО «Легенда») заключен договор инвестиционного щайма № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка.

В соответствии с условиями договора займодавец (ФИО1) передает заемщику (ООО «Легенда») денежные средства в размере 3 550 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью № кв. метра, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях обозначенных в договоре.

Сумма займа, указанная в договоре в п.1, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон. Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки № годовых (п.5 договора)

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств на сумму 3 550 000 рублей выполнил, денежные средства в адрес ответчика выплачены в полном объеме, что подтверждается контрольно-кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ № и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на договор. ООО «Легенда» обязательств в установленный срок не исполнило.

С учетом того, что правоотношения, вытекающие из договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ВВСН» (ООО «Легенда») и ФИО1 свидетельствует о возникающих из правоотношений, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – квартиры, общей площадью № кв. метра, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность истца, но совершенных в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ, истец полагает, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

С учетом изложенного, уточненных исковых требований, истец ФИО1 просит суд признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Легенда», договором о долевом участии в строительстве; обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре зарегистрировать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора участия в долевом строительстве с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестра недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные исковые требования поддержала, дала пояснения согласно искового заявления.

Истец ФИО1, представители ответчиков ООО «Легенда», Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, представители третьих лиц Департамента градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>, Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> – Югры, третье лицо ФИО6, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили. На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ВВСН» подписан договор инвестиционного займа № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка.

В соответствии с условиями договора займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 3 550 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью № кв. метров, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре (п.1).

Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью № кв. метров, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, указаны в Приложении № к договору (п.2).

Заемщик обязуется в качестве обеспечения исполнения условий договора наложить обременение в пользу займодавца в доле в праве собственности на земельный участок под строящимся объектом недвижимости, указанного в п.1 договора, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, по факту получения разрешения на строительство, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО - Югре (п.3).

Займодавец передает заемщику денежные средства единовременной полной суммой договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Передача денежных средств осуществляется наличными средствами в кассу заемщика, либо безналичным перечислением на банковский расчетный счет заемщика, в том числе посредством эквайринга (п.4).

Заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки № годовых (п.5).

По соглашению сторон возврат денежных средств может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца (п.7).

Объект недвижимости, указанный в п.1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО - Югре (п.8).

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств исполнил в общей сумме 3 550 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Легенда» (ранее до переименования ООО «ВВСН») своих обязательств в установленный срок не исполнило.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В ходе проведенной судебной почерковедческой экспертизы по делу, установлено, что договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ подписан не генеральным директором ООО «ВВСН» ФИО4, а иным лицом, при этом исходя из места заключения договора (территория ответчика), наличия оттиска печати ответчика на договоре, получения ответчиком денежных средств, предусмотренных договором, положений п.3 ст.432 ГК РФ, суд пришел к выводу о заключении между ФИО1 и ООО «Легенда» договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в установленном законом порядке указанный договор недействительным не признан.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> ООО «Легенда» выдано разрешение на строительство №-Ru№, срок действия ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по <адрес>, в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Объект недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, площадью № кв.м., вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округу - Югра, <адрес>. Кадастровые номера объектов недвижимости расположенных в пределах земельного участка: №. Правообладателем является ООО «Легенда», на праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Верховным Судом Российской Федерации, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, редакции Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, даны следующие разъяснения.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации, Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с ч.2 ст.27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, №).

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, ч.2.1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований ч.2 данной статьи. В соответствии с ч.2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) ДД.ММ.ГГГГ.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного ч.2.1 <адрес> закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Фактически анализ договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Легенда» и ФИО1 свидетельствует о возникающих из правоотношениях, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – квартиры, общей площадью № кв.м, расположенной по адресу: <адрес> (№), суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с чем исковые требования к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве, подлежат удовлетворению.

При этом, указанный вывод не опровергается решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО6 к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку как показывает исследование проектной документации многоквартирного жилого <адрес>, представленной для выдачи разрешения на строительство и внесении изменений в указанное разрешение, проект строительства дома не содержал как номеров квартир, так и их местоположения в доме, в том числе поэтажного расположения.

Отсутствие нумерации в проектной документации исключает возможность установления тождественности квартиры, являющейся предметом договора с ФИО6, с квартирой, являющейся предметом договора с ФИО1, поскольку невозможно установить местонахождение данных квартир в проектной документации.

Установленные обстоятельства в ходе судебного разбирательства, в частности различные характеристики указанных квартир, в том числе по площади, свидетельствуют о том, что предметами договоров являлись разные квартиры.

Характер и условия спорного договора соответствуют условиям договора долевого участия в строительстве, в связи с чем заявленные требования, в целях соблюдения прав и законных интересов истца, подлежат удовлетворению.

Основания для удовлетворения заявленных исковых требований к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре отсутствуют, поскольку указанный ответчик, прав и законных интересов истца не нарушал, стороны договора в указанный регистрирующий орган, за регистрацией договора долевого участия, с приложением необходимого перечня документов в соответствии со ст.48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не обращались, решение об отказе в государственной регистрации договора Управлением Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре не принималось.

Суд не находит законных оснований для возложения на Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре обязанности по государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Легенда».

В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчика ООО «Легенда» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (паспорт №) и Обществом с ограниченной ответственностью «Легенда» (№) договором о долевом участии в строительстве.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Легенда» (№) в пользу ФИО1 (№) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, исковых требований к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 06 ноября 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда А.В. Воронцов