Решение по делу № 2-1454/2023 от 11.09.2023

КОПИЯ Дело №2-1454/2023

УИД 50RS0042-01-2022-009998-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2023 года г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондратьевой Ю.А., с участием представителя ФИО1 - ФИО2, представителя ФИО3, ФИО4 ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5 - ФИО6, представителя администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, прекращении записи о государственной регистрации права собственности.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее ИП ФИО5) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, прекращении записи о государственной регистрации права собственности.

Требования мотивровала тем, что 19.03.2023 между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 4.4. договора продавцы передали покупателю указанный участок, а покупатель принял его в таком виде, в каком он был на момент заключения договора.

В соответствии с п. 2.1. договора стороны оценили указанный участок в 670 000 руб. Право собственности за истцом было зарегистрировано.

11.03.2022 между ФИО1 и ИП ФИО5 был заключен договор возмездного оказания услуг по сопровождению сделки купли-продажи. Стоимость услуги составила 50 000 руб.

В рамках выполнения услуги по сопровождению сделки купли-продажи земельного участка ИП ФИО5 было подготовлено правовое заключение по объекту недвижимости по состоянию на 19.03.2022 к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно правовому заключению ИП ФИО5, по результатам проведенной проверки, негативных правовых последствий для покупателя не выявлено.

После передачи земельного участка, а именно в сентябре 2022 года, истцу стало известно о расположении на участке коммуникаций: газовой трубы, которая проходит вдоль всего участка, кабеля связи ПАО «Ростелеком» и кабеля Воентелеком.

Поскольку коммуникации проходят посередине земельного участка, истец считает, что его использование по назначению, в соответствии с видом разрешенного использования, невозможно.

В связи с чем, ФИО1 просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 19.03.2022, взыскать с ответчиков солидарно денежные средства размере 722 792 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб., прекратить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить их.

В судебное заседание представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5 по доверенности ФИО6 явилась, исковые требования не признала, пояснила, что продавцами не нарушались условия договора купли-продажи, вся имеющаяся информация об участке была предоставлена покупателю, покупатель знал, что покупает участок без установленных границ, ограничения (обременения) на участок не зарегистрированы, перед продажей покупателем участок осматривался. ИП ФИО5 не считает себя ответчиком по данному делу, она не является стороной по сделке, ей было подготовлено правовое заключение по указанной сделке, в котором было указано, что границы продаваемого земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством, ограничения (обременения) на участок не зарегистрированы. Просит отказать в удовлетворении иска.

В судебное заседание представитель третьего лица Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области, по доверенности ФИО7 явилась, пояснила, что администрация выдала разрешение на газификацию в д. Новинки, утвердила схему прокладки газовых труб по представленной АО «Мособлгаз» схеме.

В судебное заседание представитель третьего лица АО «Мособлгаз» не явился, извещен, ранее в судебном заседании пояснил, что работы по газификации в д. Новинки начаты в августе 2022 года по утвержденному администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области проекту, изменения в проект не вносились.

Представители третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области, ПАО «Ростелеком» в судебное заседание не явились, извещены.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившегося лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По общим правилам пункта 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств:

а) информация, представленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности,

б) точно известной представившему ему лицу,

в) знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

В соответствии с частью 6 статьи 72 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" со дня вступления в силу Закона №218-ФЗ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона №218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом ни Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ни иными нормативными правовыми актами в настоящее время не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков, и сроками не ограничиваются.

Но при этом, согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения объекта недвижимости. Таким образом, границы земельного участка считаются установленными, если описание местоположения границ земельного участка содержится в сведениях государственного кадастра недвижимости.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 19.03.2022 между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 4.4. договора продавцы передали покупателю указанный участок, а покупатель принял его в таком виде, в каком он был на момент заключения договора. Претензий у покупателя к продавцам по передаваемому земельному участку не имеется.

В соответствии с п. 2.1. договора стороны оценили указанный участок в 670 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО1 зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок 24.03.2022.

В рамках предоставления услуги по сопровождению сделки купли-продажи земельного участка, ИП ФИО5 было подготовлено правовое заключение по объекту недвижимости по состоянию на 19.03.2022 к договору купли-продажи земельного участка от 19.03.2022.

Согласно правовому заключению ИП ФИО5, по результатам проведенной проверки, негативных правовых последствий для покупателя не выявлено. В пункте 1 правового заключения «Основные характеристики объекта недвижимости» указано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

К правовому заключению ИП ФИО5 была приложена выписка из ЕГРН от 11.03.2022 об объекте недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН, в графе «особые отметки» указано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Сведения, необходимые для заполнения раздела 3 – описание местоположения земельного участка, отсутствуют. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано, правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости: отсутствуют.

Поскольку коммуникации проходят посередине земельного участка, истец считает, что его использование по назначению невозможно.

В обоснование возражений представитель ответчиков ФИО6 указала на то, что на момент заключения договора купли-продажи истцу предоставлена вся информация, которая была известна продавцам. Ответчиком ФИО5 подготовлено правовое заключение по указанной сделке.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста геодезист ФИО8, производивший топографическую съемку спорного земельного участка в 2021 года, пояснил, что при топографической съемке земельного участка была нанесена трасса кабеля ПАО «Ростелеком», которая проходит по краю спорного земельного участка. Табличка, обозначающая расположение указанного кабеля ПАО «Ростелеком» на земельном участке имелась, иных коммуникаций на участке обнаружено не было. Относительно военного кабеля пояснил, что никаких опознавательных знаков о прохождении военного кабеля по спорному земельному участку установлено не было, в связи с этим обозначение кабеля на топографию не наносилось.

Для проверки доводов истца, определением суда от 2 марта 2023 года была назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ГЕОИД».

Определением от 19 мая 2023 года по ходатайству эксперта ООО «ГЕОИД» ФИО9 для подготовки ответов на вопросы в строительно-технической области был привлечен эксперт ФИО10

Согласно заключению экспертов № 389/23 от 24.05.2023, при визуальном обследовании земельного участка с кадастровым номером № установлено, что его фактические фасадная и зафасадная части границы на местности никак не закреплены, ограждение отсутствует. Фактические границы (ограждения) по правой и по левой меже представляют собой заборы смежных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и ряда иных участков с неустановленными (не присвоенными) кадастровыми номерами. При этом юго-восточная часть границы участка с кадастровым номером № согласно межевому плану ФИО11 (л.д. 77-88) проходит на расстоянии 0,21-0,22 м от границы участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН и пересекает фактическую границу данного участка на расстояние до 0,98 м (см. приложение № 1). Вдоль земельного участка проходит канава, в которой проложен газопровод (см. фото 2,3), линия электропередачи (см. фото 3,4), а также кабели «Ростелеком» и «Воентелеком». Кабели «Ростелеком» и «Воентелеком» были закоординированы экспертом на основании сведений, полученных с трассоискателей профильных специалистов: ведущего инженера ПАО «Ростелеком» ФИО12 и инженера НУП АО «Воентелеком» ФИО13, присутствовавших при обследовании. Таким образом, местоположение кабелей определено с высокой точностью.

Местоположение газопровода согласно схеме на л.д. 30, выполненной районной эксплуатационной службой, не совпадает с местоположением канавы, определенным экспертом, а также противоречит имеющимся знакам (газовым табличкам). Это означает, что фактическое местоположение газовой трубы может отличаться от представленного на схеме, возможно, вследствие ее корректировки. Таким образом, для того чтобы точно определить местоположение газопровода, необходимо произвести обследование объекта с помощью специализированного оборудования сотрудником соответствующей эксплуатирующей службы.

План фактического землепользования с отображением подземных коммуникаций представлен в приложении №1. Как видно из приложения № 1, в границах участка согласно межевому плану ФИО11 (л.д.77-88) имеются подземные кабели «Ростелеком» и «Воентелеком», а также газопровод среднего давления. Кроме того, на расстоянии 0,34-0,95 м от границы участка проходит линия электропередачи (0,4 кВ, см. фото 3 и 4, приложение № 1).

В границах участка согласно межевому плану ФИО11, а также в радиусе 50 м от его границы в сведениях ЕГРН на момент производства экспертного исследования охранные зоны (ЗОУИТ) не содержатся, что объясняется тем, что охранные зоны в указанном месте не поставлены на учет в ЕГРН.

Сопоставление охранных зон согласно нормативным документам, описанным выше, с границей участка согласно межевому плану ФИО11 (л.д.77-88) представлено в приложении № 2. Возведение объектов капитального строительства в границах охранных зон не допускается. Как видно из приложения № 2, в границах участка с кадастровым номером № согласно межевому плану ФИО11 имеется площадь (часть участка) 5*21,35 м, гарантированно не обремененная охранными зонами (см. приложение № 2). Таким образом, возведение объектов капитального строительства в границах участка с кадастровым номером № согласно межевому плану ФИО11 возможно, но со значительными ограничениями по их местоположению и размерам.

Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с установленным видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйство возможно с учетом ограничений, связанных со строительством объектов недвижимости.

Согласно выводам комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, в границах земельного участка с кадастровым номером № по межевому плану от 01.03.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО11, имеются газопровод, кабель «Ростелеком» и кабель «Воентелеком». Кроме того, на расстоянии 0,95 м от границы участка по межевому плану проходит линия электропередачи. В границах участка, согласно межевому плану ФИО11 в сведениях ЕГРН на момент производства экспертного исследования охранные зоны (ЗОУИТ) не содержатся, что объясняется тем, что охранные зоны в указанном месте не поставлены на учет в ЕГРН. В границах участка согласно межевому плану ФИО11 в сведениях ЕГРН, на момент производства экспертного исследования, охранные зоны (ЗОУИТ) не содержатся. Использование земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с установленным видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйство возможно с учетом ограничений, связанных со строительством объектов недвижимости. Возведение объектов капитального строительства в границах участка с кадастровым номером № согласно межевому плану ФИО11 возможно, но со значительными ограничениями по их местоположению и размерам.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9, экспертное заключение поддержал, пояснил, что табличка Ростелекома висит ближе к фасадной части участка, табличка Воентелекома висит на заборе в месте пересечения кабеля с забором. На схеме черным отмечен фактический забор, а желтым отмечены границы, которые пытался поставить кадастровый инженер.

У суда не имеется оснований сомневаться в правильности и обоснованности экспертного заключения, представленного по делу, оснований не доверять выводам экспертов, которые имеют соответствующее образование, квалификацию и достаточный опыт в данных областях исследований, также не имеется. Экспертиза проведена с соблюдением закона, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Из ответа АО «Мособлгаз» «Север» следует, что работы по прокладке газопровода по земельному участку с кадастровым номером № по адресу: <адрес> начаты 01.08.2022.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области уведомило о согласовании технических требований и условий, в связи с чем, АО «Мособлгаз» было выдано согласие на проектирование прокладки инженерных коммуникаций в границах полос отвода автомобильных дорог № 973.

10.08.2022 выдано разрешение на размещение объекта № 67-РР газопровод среднего давления на земельном участке площадью 6 975 кв.м. при условии согласования размещения объекта с эксплуатирующими организациями инженерных сетей и коммуникаций, при условии соблюдения требований Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области, представленных в «Согласии на проектирование прокладки инженерных коммуникаций в границах полос отвода автомобильных дорог № 973 от 02.06.2022» на землях, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных по адресу: <адрес>, в границах кадастровых кварталов №, №, №, №, согласно схеме границ.

Таким образом, из представленных документов следует, что газопровод среднего давления был проложен на земельном участке истца после заключения договора купли-продажи, в связи с чем, в данном случае права истца были нарушены иными лицами, а не ответчиками.

В связи с тем, что ФИО1 приобрела земельный участок без установленных границ и была предупреждена об этом факте, то она самостоятельно несла риск приобретения земельного участка со скрытыми недостатками.

Такими недостатками в данном случае явились наличие на земельном участке коммуникаций в виде кабеля «Ростелеком» и «Воентелеком».

Не смотря на то, что экспертным заключением определено расположение на земельном участке подземных кабелей «Ростелеком» и «Воентелеком», а также газопровода среднего давления, нельзя сделать однозначный вывод, в каком именно месте проходят указанные коммуникации, так как границы самого участка в сведениях ЕРГН не установлены.

Как ранее установлено судом, вид разрешенного использования земельного участка – «для ведения личного подсобного хозяйства».

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 №61482), на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» разрешается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). При этом каких-либо ограничений к площади застройки данным классификатором не установлено.

При таких обстоятельствах, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства существенного нарушения условий договора ответчиками, предоставления заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Довод истца о том, что ответчики знали о невозможности возведения строений на спорном земельном участке со ссылкой на уведомление Управления Росреестра по Московской области от 10.03.2022 о приостановлении государственного кадастрового учета не может быть принят во внимание, так как основанием приостановления государственного кадастрового учета являлось противоречие содержащиеся в представленном межевом плане в реквизите «4» раздела «Сведения об уточняемых земельных участках», сведениям ЕГРН и ранее представленному заявлению в части местоположения земельного участка и смежного земельного участка по границе н4-н5 (л.д.97).

Учитывая установленные обстоятельства, оценив представленные доказательств в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4, индивидуальному предпренимателю ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, прекращении записи о государственной регистрации права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Сенаторова

Мотивированное решение принято в окончательной форме 1 ноября 2023 года.

Судья И.В. Сенаторова