№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 сентября 2025 года ФИО3 районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н.Ю., при секретаре Рожковской Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли продажи земельного участка основным договором, права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истец, обращаясь с вышеуказанными требованиями, просит ПРИЗНАТЬ предварительный договор купли-продажи земельного участка от (дата) заключенный между истцом и ответчиком, основным договором купли-продажи на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый № ; расположенный по адресу: (адрес) Признать за истцом право собственности на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый № ; расположенный по адресу: (адрес)
Требования мотивированы тем, что (дата) между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.
Согласно условиям договора (пункт 1.1., 2.1.) Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем Основного договора купли-продажи в размере 900 000 рублей на следующее недвижимое имущество: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый № ; расположенный по адресу: (адрес)
Указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №, (дата).(пункт 1.2. договора).
Пунктом 2.3.-2.5 предварительного договора купли-продажи земельного участка определен порядок оплаты стоимости указанной недвижимости.
В пункте 3.1. предварительного договора установлено, что Имущество передается Продавцом Покупателю по Акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами, в день подписания Предварительного договора, а Покупатель обязан принять его в указанный срок.
При этом Стороны договорились заключить Основной договор в течение 1 месяца с момента внесения полной стоимости, установленной в пункте 2.1 договора (пункт 1.5 предварительного договора).
Во исполнение вышеуказанного договора ФИО2 передала истцу Имущество по акту приема-передачи от (дата), а истец оплатил сумму в полном объеме стоимости Имущества, согласно распискам о передаче денежных средств и чеку о переводе денежных средств безналичным способом.
Продавец, уклоняясь от действий, позволяющих произвести надлежащую регистрацию указанного имущества за собственником, нарушает права истца на неприкосновенность собственности, а также на полное распоряжение принадлежащим имуществом.
В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.
Ответчик в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия.
Третьи лица о слушании дела извещены надлежащим образом, о чем в деле имеются сведения.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Согласно п. 1 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Исходя из п. п. 2, 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для государственной регистрации прав являются:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- вступившие в законную силу судебные акты.
Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
Как бесспорно установлено в судебном заседании, (дата) между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый № ; расположенный по адресу: (адрес), р-н. ФИО3, д. Макеиха..
Согласно условиям договора (пункт 1.1., 2.1.) Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем Основного договора купли-продажи в размере 900 000 рублей на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый № расположенный по адресу: (адрес)
Указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №, (дата)(пункт 1.2. договора).
Пунктом 2.3.-2.5 предварительного договора купли-продажи земельного участка определен порядок оплаты стоимости указанной недвижимости.
В пункте 3.1. предварительного договора установлено, что Имущество передается Продавцом Покупателю по Акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами, в день подписания Предварительного договора, а Покупатель обязан принять его в указанный срок.
При этом Стороны договорились заключить Основной договор в течение 1 месяца с момента внесения полной стоимости, установленной в пункте 2.1 договора (пункт 1.5 предварительного договора).
Во исполнение вышеуказанного договора ФИО2 передала истцу Имущество по акту приема-передачи от (дата), а истец оплатил сумму в полном объеме стоимости Имущества, согласно распискам о передаче денежных средств и чеку о переводе денежных средств безналичным способом. Данный факт стороной ответчика не оспаривался в ходе рассмотрения дела.
При рассмотрении дела суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нес слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка на указанных условиях, передав фактически во владение истца и получив от него полную оплату за указанное имущество, предусмотренную Договором, тем самым выразил свою прямую волю на отчуждение имущества и фактически принял исполнение по Договору со стороны истца, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем, право собственности на недвижимое имущество должно перейти к истцу.
Таким образом, судом установлено, что предварительный договор не является таковым по смыслу ст.429 ГК РФ, а является основным договором-купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) п.1 ст.454 ГК РФ.
Указанная правовая позиция также изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 03.10.2023г. №20-КГ23-10-К5.
Более того, с момента заключения предварительного договора купли-продажи истец несет в полном объеме все обязанности по содержанию и обеспечению приобретенного недвижимого имущества.
Требование (претензию) истца о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным ответчик добровольно не удовлетворил, оставил без ответа, что подтверждается почтовой квитанцией.
Истцом неоднократно были предприняты действия, направленные на примирение, что подтверждается перепиской, однако каждый раз покупатель уклонялась от совершения данных действий, приводя разные причины, несмотря на неоднократные заверения исполнить обязательства.
Таким образом, продавец, уклоняясь от действий, позволяющих произвести надлежащую регистрацию указанного имущества за собственником, нарушает права истца на неприкосновенность собственности, а также на полное распоряжение принадлежащим имуществом.
Таким образом, единственным способом восстановления и защиты нарушенного права собственности является обращение в суд с настоящим исковым заявлением.
Суд считает, что истец доказал те обстоятельства, на которые он ссылался, как на основание своих требований, а ответчиком, в условиях состязательности процесса, указанные обстоятельства не опровергнуты.
Таким образом, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли продажи земельного участка основным договором, права собственности на земельный участок-удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от (дата), заключенный между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый номер № ; расположенный по адресу: (адрес)
Признать за ФИО1 (Паспорт №, выдан ..., код подразделения №, дата выдачи: (дата) право собственности на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь ... кадастровый номер № ; расположенный по адресу: (адрес)
Решение является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости и прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с №
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через ФИО3 районный суд Московской области.
Решение изготовлено в окончательной форме 16 сентября 2025 года.
Судья Н.Ю. Ануфриева