УИД: 23RS0059-01-2021-007355-20

К делу № 2-5024/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 05 сентября 2022 г.

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело исковому заявлению ФИО1 к ООО "Балтика" об обязании продавца передать недвижимое имущество, государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Балтика", в котором с учетом уточнения заявленных требований просил считать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № между ООО "Балтика" (продавец) и ФИО1 (покупатель), обязать ООО "Балтика" фактически передать ФИО1 недвижимое имущество и признать за ним право собственности на нежилые помещения № на 6 этаже с кадастровым номером №, площадью 2 829,80 кв.м., расположенные по адресу: , обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за ФИО1 право собственности на указанное недвижимое имущество на основании судебного акта как основного документа, и заявления ФИО1, без истребования дополнительных документов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Балтика" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) договора купли-продажи № последний на торгах в процедуре банкротства приобрел у ООО "Балтика" вышеуказанное недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1.4 указанного договора продавец обязан по акту приема-передачи передать покупателю имущество с приложением правоустанавливающих документов в течение 7 (семи) рабочих дней с момента осуществления покупателем полной оплаты цены, указанной в п. 2.1 этого договора.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи покупатель обязался уплатить продавцу за приобретаемое имущество цену в размере 29 671 200,24 рублей, из которых до заключения указанного договора ДД.ММ.ГГГГ истцом уплачен задаток в размере 5 934 241 рубль, с учетом чего за вычетом суммы задатка истец (покупатель) обязан был уплатить ответчику 23 736 959,24 рублей.

Истец указал, что решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, условия договора купли-продажи в части срока оплаты изменены, суд

постановил:

"Считать заключенным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО "Балтика" на следующих условиях:

"ФИО1, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с одной стороны, и ООО "Балтика", в лице конкурсного управляющего ФИО2, именуемое в дальнейшем "Продавец", с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

В связи с изданием Указа Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" внести изменения в п. 2.1 договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ:

Установить, что Покупатель обязан оплатить 23 736 959,24 рублей в течение 30 дней с момента наступления первого рабочего дня после наступления обязательства по исполнению п. 2.1 договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон, и один – для регистрирующего органа.

Вступает в силу с момента его подписания Сторонами".

В порядке ст. 206 ГПК РФ установить порядок исполнения данного соглашения – не позднее 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу".

Копия апелляционного определения по указанному делу получена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, с учетом чего, полагая, что обязательство по оплате указанной суммы должно быть исполнено не позднее 30 дней от указанной даты, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ в данном случае, ФИО1 произвел оплату денежных средств в сумме 23 736 959,24 рублей 12.04.2021, однако ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества и фактической передачи его истцу.

В этой связи истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Балтика" направил ценным письмом досудебную претензию с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать предусмотренный условиями заключенного договора акт приема-передачи и фактически передать имущество покупателю, а также осуществить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю (истцу).

Указанное требование не было выполнено ответчиком, что и явилось поводом для обращения ФИО1 с иском в суд.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (данное дело) исковые требования ФИО1 к ООО "Балтика" удовлетворены.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № признан заключенным, на ООО "Балтика" возложена обязанность фактически передать ФИО1 недвижимое имущество – нежилые помещения № на 6 этаже с кадастровым номером №, площадью 2 829,80 кв.м., расположенные по адресу: , за ФИО1 признано право собственности на указанное имущество, также указано, что данное решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для регистрации за ФИО1 права собственности на указанное недвижимое имущество на основании настоящего судебного акта как основного документа, и заявления ФИО1, без истребования дополнительных документов.

Удовлетворяя исковые требования суд исходил из того, что решением Центрального районного суда г. Сочи по делу № изменены условия договора купли-продажи в части срока оплаты, при этом срок исполнения обязательства по оплате начался с момента получения ФИО1 апелляционного определения по указанному делу, то есть, с ДД.ММ.ГГГГ, с учетом чего суд в рамках настоящего дела пришел к выводу, что перечисление ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 денежных средств является надлежащим исполнением его обязательства в соответствии с указанным судебным актом.

Однако после вступления указанного решения по делу № (данное дело) в законную силу кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по кассационной жалобе конкурсного управляющего ООО "Балтика" ФИО2 решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отменено, принято новое решение об отказе ФИО1 в иске.

С учетом отмены судебного акта по делу №, послужившего основанием принятия судебного акта по настоящему делу, ответчик обратился в суд с заявлением о пересмотре решения по настоящему делу по новым обстоятельствам.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указанное заявление удовлетворено, решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отменено, дело назначено к рассмотрению по существу, делу присвоен новый номер №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указанное определение оставлено без изменения, а частная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Представитель ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить, поскольку со стороны ФИО1 обязательство по оплате исполнено в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО "Балтика" возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. Указанное третье лицо надлежаще извещено о времени и месте судебного заседания, причину неявки не сообщило, не ходатайствовало об отложении судебного заседания.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть от ДД.ММ.ГГГГ) по делу № ООО "Балтика" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него отрыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.Сообщение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликовано в официальном источнике – Газете «КоммерсантЪ» от ДД.ММ.ГГГГ №.

В рамках реализации возложенных на конкурсного управляющего Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) полномочий ФИО2 осуществлены мероприятия по реализации имущества должника.

В результате проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (единственный участник торгов, покупатель) и ООО "Балтика" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи №, предметом которого являются нежилые помещения № на 6 этаже с кадастровым номером №, площадью 2 829,80 кв.м., расположенные по адресу: .

В соответствии с п. 2.2 этого договора покупатель обязуется оплатить цену договора в течение 30 дней после его подписания, то есть, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае до указанной даты (до ДД.ММ.ГГГГ) за вычетом суммы задатка истец обязан был уплатить ответчику денежные средства в размере 23 736 959,24 рублей.

Сторонами не оспаривается, что истец ФИО1 произвел оплату денежных средств в сумме 23 736 959,24 рублей ответчику ДД.ММ.ГГГГ, то есть в срок, значительно превышающий 30 дней с даты подписания договора купли-продажи, а именно, через 1 год и 1 месяц с даты подписания договора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отменено, принято новое решение об отказе ФИО1 в иске об изменении срока оплаты по договору по причине отсутствия правовых и фактических оснований для этого.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по кассационной жалобе ФИО1 указанное апелляционное определение оставлено без изменения, а его жалоба – без удовлетворения.

В соответствии с п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 19 ст. 110 Закона о банкротстве при продаже предприятия оплата в соответствии с договором купли-продажи предприятия должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора.

Как указал Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в кассационных определениях от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, нормы Закона о банкротстве, гарантирующие получение от покупателя денежных средств за реализованное ему на торгах имущество должника не позднее установленного им тридцатидневного срока со дня подписания договора, отвечают принципам конкурсной процедуры, направленной на скорое и наиболее полное удовлетворение требований кредиторов.

Приведенные в п. 19 ст. 110 Закона о банкротстве положения, касающиеся срока исполнения покупателем обязанности по договору купли-продажи (в течение тридцати дней со дня подписания договора), не предусматривают возможность продления императивно установленного законодателем срока оплаты имущества либо предоставления покупателю рассрочки или отсрочки оплаты. Неоплата покупателем имущества является существенным нарушением условий договора. Заключение договора под условием или продление срока оплаты не соответствует целям конкурсного производства, поскольку это приводит к затягиванию сроков процедуры конкурсного производства.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что в документах о торгах, а также в положении о продаже имущества должника, утвержденного собранием кредиторов, не содержится информации о предоставлении победителю торгов отсрочки (рассрочки) оплаты договора.

Что касается последствий неисполнения покупателем указанной обязанности по оплате приобретенного на торгах в процедуре банкротства имущества, то они прямо не предусмотрены нормами Закона о банкротстве, поэтому в этой части подлежат применению общие нормы гражданского законодательства, регламентирующие заключение договоров на торгах и их исполнение.

Согласно ч. 7 ст. 449.1 ГК РФ в случае неуплаты победителем торгов покупной цены в тридцатидневный срок договор с ним считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. Организатор торгов также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в упомянутых выше кассационных определениях указал, что неоплата покупателем имущества, приобретенного у продавца, признанного банкротом, в срок, установленный договором и Законом о банкротстве, является существенным нарушением договора и основанием для удовлетворения требования продавца о расторжении данного договора. При этом тридцатидневный срок является предельным сроком, после истечения которого у продавца возникает право на расторжение договора.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела № судами установлен факт неисполнения ФИО1 обязанности по оплате приобретенного на торгах имущества в тридцатидневный срок с даты подписания договора купли-продажи, что влечет специальное правовое последствие – признание договора незаключенным, а торгов – несостоявшимися.

Это, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения требования истца о признании договора заключенным, поскольку это прямо противоречит императивным нормам Закона о банкротстве о порядке оплаты приобретенного на торгах имущества, а также общим нормам гражданского законодательства о последствиях неоплаты такого имущества в установленные сроки.

Не находит суд и оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на имущество, являющееся предметом указанного выше договора, а также о возложении на ООО "Балтика" обязанности по его фактической передаче истцу.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности (пп. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ), из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

С учетом этого признание упомянутого ранее договора купли-продажи незаключенным в силу специальной нормы ч. 7 ст. 449.1 ГК РФ означает то, что у сторон не возникают и какие-либо права и обязанности из него, кроме специально оговоренных законом случаев, например, обязанности возместить имущественные потери, не связанные с нарушением обязательства его стороной (ч. 3 ст. 406.1 ГК РФ).

В этой связи требование истца о признании за ним права собственности на недвижимое имущество со ссылкой на указанный договор купли-продажи не может быть удовлетворено, поскольку отсутствуют правовые основания для этого, так как последствием незаключенности договора является недостижение обусловленного его содержанием правового результата.

Требование об обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за ФИО1 право собственности на поименованное выше недвижимое имущество на основании судебного акта как основного документа, и заявления ФИО1, без истребования дополнительных документов, является производным от требования о признании договора купли-продажи заключенным и права собственности на являющееся его предметом имущество за ФИО1, а, поскольку суд не усмотрел оснований для их удовлетворения, такое требование также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Балтика" об обязании продавца передать недвижимое имущество, государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 08.09.2022.

Председательствующий: