К делу №2-2543/23

23RS0047-01-2021-012340-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2023 года Советский районный суд города Краснодара

в составе:

председательствующего судьи Тихоновой К.С.,

при секретаре Сенченко А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СпецСтройКраснодар» о защите прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» и просит признать п.6.5 договоров от 30.10.2013 №11223, от 05.05.2014 №14002, №15001 недействительными; определить стоимость двух однокомнатных квартир, расположенных на 18 и 20 этаже подъезда 5 литера, площадью 32 кв.м каждая по проекту дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве от 30.10.2013 № 11223 в размере 930 725 руб. каждая; в связи с изменением проекта уменьшить стоимость каждой из двух квартир, расположенных на 18 и 20 этаже подъезда 5 литера, площадью 32 кв.м каждая по проекту дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве от 30.10.2013 № 11223 на 465 000 руб. (л.д.139,140); взыскать с ответчика в ее пользу неустойку в размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., специалиста в размере 1 500 руб.; обязать ответчика произвести взаимозачет требований о доплате за метраж за счет взысканных денежных средств; обязать ответчика заключить с ней дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительства от 30.10.2013 № 11223 без условий о доплатах за увеличение площади объектов строительства, указанных в п. 12 проекта дополнительного соглашения, переносе срока строительства, указанного в п. 7 проекта дополнительного соглашения.

В исковом заявлении указано, что 30.10.2013 и 08.05.2014 между истцом и ООО «Таурас-96» заключены договоры участия в долевом строительстве № 11223, № 14002, № 15001 соответственно, согласно которых Застройщик обязан передать <адрес> (площадью 41 м.кв.), нежилое помещение <адрес> (площадью 6 м.кв.), нежилое помещение № 10 (площадью 42 м.кв.) в жилом комплексе по <адрес> г. Краснодара по акту приёма-передачи не позднее 2 квартала 2015 г. Стоимость <адрес> составила 1 253 750 руб. (29 500 руб. за 1 м.кв. жилой площади и 14 750 руб. за 1 м.кв, лоджии). Стоимость нежилого помещения <адрес> составила 45 000 руб. (7 500 руб. за 1 м.кв.). Стоимость нежилого помещения № 10 составила 619 500 руб. (14 750 руб. за 1 м.кв.) По указанным договорам ФИО1 оплачено 1 563 750 руб. Указанные договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке. Несмотря на указанное, объекты строительства до настоящего времени не переданы. В соответствии с договором от 04.10.2017 № 47-У ООО фирма «Таурас-96» передала свои права и обязанности, в том числе по передаче квартир участникам долевого строительства (п.1.6 Договора) ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар». Несмотря на неоднократные обращения к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» с просьбой заключить дополнительные соглашения к указанным выше договорам, истцу предложено подписать соглашения о расторжении договоров №№ 14002 и 15001, зачете 310 000 руб. от этих договоров. А также соглашение к договору № 11223 с изменением предмета договора на 2 квартиры, площадью 32 м.кв. каждая, сроком их передачи до 31.12.2021 и пунктами о наличии у истца задолженности перед ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» в размере 718 500 руб., доплатам за метраж в размере 30 816,41 руб. за 1 м.кв., и обращении за возмещением в случае уменьшения площади к ООО Фирма «Таурас-96». Таким образом, доплата по договору № 11223 составляет 408 500 руб. Указанная доплата образовалась из увеличения общей площади 2-х квартир до 64 м.кв, и расчета ее стоимости 30 816,41 руб. за 1 м.кв. Вместе с тем, поэтажным планом предусмотрено, что жилая площадь каждой квартиры составляет 31,1 м.кв., лоджия 0,9 м.кв. Первоначальным договором предусматривалась иная оценка 1 м.кв, жилой площади - 29 500 руб., лоджии - 14 750 руб. Тем самым стоимость 2-х квартир должна составлять не более 1 861 450 руб., а не 1 972 250 руб. Расчет: 31,1 х 29500 х 2 + 0,9 х 14750 х 2 = 1 861 450. При этом ни одним из договоров не предусмотрено односторонне право застройщика изменять стоимость квадратного метра площади объекта строительства. Невозможность передать помещения в соответствии с ранее заключенными договорами возникла в связи с изменениями проектной документации, внесенными ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», а именно: изменение этажности, планировок помещений. Кроме того, первоначальным проектом предусматривалась газификация квартир, что в настоящее время с учетом большей этажности многоквартирного дома запрещено.

Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика в судебное заседанием не явился, о дне слушания извещен, о причинах неявки суду не сообщил, ранее заявил ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера штрафных санкций до разумных пределов.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.10.2013 между ФИО2 и ООО фирма «Таурас-96» заключен договор № 11223 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>, проектной площадью 41 кв.м, площадь лоджий 3 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.5). Срок окончания строительства 2 квартал 2015 г. Стоимость 1 кв.м площади 29 500 руб., стоимость 1 кв.м лоджий 14750 руб., а всего – 1 253 750 руб. Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме (л.д.9).

08.05.2014 между ФИО2 и ООО фирма «Таурас-96» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес> технического этажа, проектной площадью 6 кв.м (л.д.15). Срок окончания строительства 2 квартал 2015 г. Стоимость 1 кв.м площади 7 500 руб., а всего – 45 000 руб. Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме (л.д.19).

08.05.2014 между ФИО2 и ООО фирма «Таурас-96» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес> чердачного пространства, проектной площадью 42 кв.м (л.д.15). Срок окончания строительства 2 квартал 2015 г. Стоимость 1 кв.м площади 14 750 руб., а всего – 619 500 руб. Обязательства по оплате истцом исполнены частично (л.д.24).

30.03.2017 между администрацией муниципального образования г. Краснодар, ООО СЗ «СпецСтройКубань», ООО фирма «Таурас-96» заключено трехсторонне соглашение о взаимодействии, во исполнение которого 13.11.2017 между ООО СЗ «СпецСтройКубань» и ООО фирма «Таурас-96» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.01.2012 (л.д.94); приказами администрации муниципального образования город Краснодар № 352 от 23.11.2017 и № 411 от 22.12.2017 внесены изменения в выданное ООО фирма Таурас-96» разрешение на строительство «Комплекс жилых домов по <адрес>».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 ООО фирма «Таурас-96» признано несостоятельным (банкротом).

Установлено, что ответчик построил жилой дом по новому проекту, в связи с чем передать истцу первоначальные объекты невозможно.

Ответчиком предложено истцу заключить дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве №11223, 14002, 15001 в отношении двух однокомнатных квартир по 32 кв.м с доплатой, то есть внести изменение в ранее заключенный истцом договор.

Не согласившись с условиями дополнительных соглашений в части стоимости объектов долевого строительства и передачи их участнику, истец обратилась в суд, заявив требования, которые, по сути, сводятся к возложению на ответчика обязанности внести изменения в договор на предложенных ею условиях.

В силу ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч.2).

Указанный объект является социальным, поскольку участник долевого строительства ООО фирма «Таурас-96» не получил свои квартиры в установленный договором срок.

В целях выхода из кризиса и недопущения наступления негативных последствий для участников долевого строительства ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» (Застройщик) совместно с администрацией муниципального образования город Краснодар принято решение об окончании строительства многоквартирных домов ООО «Фирма «Таурас-96».

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.10.2017 № 1201, заключенного с ООО «Фирма «Таурас-96», ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.01.2012 № ДЗ-1, заключенного с федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 76936 кв.м.

В связи с переходом прав на земельный участок, в соответствии с приказами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2017 № 352 и от 22.12.2017 № 411 000 СЗ «СпецСтройКраснодар» предоставлено право осуществления строительства Объекта «Комплекс жилых домов по <адрес> и <адрес> в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» (Объект Жилой комплекс «Свобода»).

Ранее, для осуществления строительных работ на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> и <адрес> в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на строительство № RU№p от 09.12.2014.

В связи с переходом прав на земельный участок, в соответствии с приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2017 № СЗ «СпецСтройКраснодар» предоставлено право осуществления строительства объекта «Комплекс жилых домов по <адрес> и <адрес> в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара».

В связи с переходом прав на земельный участок и завершением строительства Объекта, Застройщик (ООО СЗ «СпецСтройКраснодар») принял на себя выполнение обязательств ООО Фирма «Таурас-96», в частности, по передаче квартир Жилого комплекса участникам долевого строительства.

Вместе с тем, ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» не является правопреемником ООО «Таурас-96», а потому не несет обязательств по сдаче объекта долевого участия в первоначальном виде истцу.

Проектная документация была создана ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» заново, потому что в рамках проектной документации ООО «Таурас-96» достроить объект долевого строительства не представлялось возможным.

В связи с корректировкой проектной документации, предусматривающий уточнение этапов строительства, изменение проектных, конструктивных решений объекта капитального строительства за счет увеличения этажности, количество квартир, строительства новых объектов коптильного строительства, изменение технико-экономических показателей согласно проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Эталон- Экспертиза» от 12.12.2017 № в разрешение на строительство, выданное еще ООО «Таурас-96» были внесены изменения.

Материалами дела не подтверждается, что в результате изменения проекта принадлежащих истцу объекты долевого строительства были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» создало проектную документацию объекта капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, прошли государственную экспертизу и в дальнейшем в рамках нее осуществлялось возведение ЖК «Свобода» Литер 5.

Согласно части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» как добросовестный застройщик, осуществляющий свою деятельность в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) предпринимает все меры для надлежащего исполнения своих обязательств перед истцом.

Таким образом, истец располагал информацией о том, что ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» осуществляет завершение строительства дома, в результате чего она получит улучшенный объект строительства, не возражал против достройки дома ООО СЗ «СпецСтройКраснодар». Иного материалы дела не содержат.

В результате произведенных ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» строительных работ истец получила имущественную выгоду в виде полноценного жилого помещения, пригодного для дальнейшего использования по целевому назначению. Расчет понесенных истцом расходов на завершение строительства жилого дома, в том числе и жилого помещения ответчика, истцом не оспорен. Доказательств самостоятельно произведенных расходов на строительство объекта ЖК «Свобода» Лифтер 5 не представлено.

Следовательно, расходы ответчика, понесенные на строительство, проблемного объекта, подлежат возмещению приобретателем имущества в виде доплаты по договору долевого участия №11223.

ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», действуя в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир, в том числе истца, понесло убытки в виде дополнительного инвестирования строительства указанного многоквартирного жилого дома.

С учетом того, что истец приобрел квартиру у ООО фирма «Таурас-96» проектной площадью 41 кв.м., то ему было предложено заключить дополнительное соглашение с ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» на две одноконных квартиры по 32 кв.м, но с доплатой, а именно с финансовой задолженностью в размере 410 000 рублей за <адрес>, а также с финансовой задолженность в размере 308 500 рублей за <адрес>. В данном случае передать квартиру первоначальной площади невозможно, как и с учетом прежней цены.

Обязанность ответчика заключить с истцом дополнительные соглашения на условиях истца ни законом, ни договором с прошлым застройщиком не предусмотрена.

Таким образом, требование о понуждении ответчика к заключению дополнительных соглашений к договору долевого участия в долевом строительстве на условиях истца противоречит принципу свободы договора и удовлетворению не подлежит, как и производные требования об определении стоимости двух однокомнатных квартир, расположенных на 18 и 20 этаже подъезда 5 литера, площадью 32 кв.м каждая по проекту дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве от 30.10.2013 № 11223 в размере 930 725 руб. каждая; в связи с изменением проекта уменьшить стоимость каждой из двух квартир, расположенных на 18 и 20 этаже подъезда 5 литера, площадью 32 кв.м каждая по проекту дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве от 30.10.2013 № 11223 на 465 000 руб.; взыскать с ответчика в ее пользу неустойку в размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., специалиста в размере 1 500 руб.; обязать ответчика произвести взаимозачет требований о доплате за метраж за счет взысканных денежных средств.

При этом, суд полагает возможным удовлетворить требование о признании п.6.5 договоров от 30.10.2013 №11223, от 05.05.2014 №14002, №15001 недействительными, по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено.

По общему правилу, установленному статьей 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика; иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (часть 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, а также разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в сферу регулирования данного Закона входят отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Данная норма прямо предусматривает право потребителя определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения его прав. Потребителю при предъявлении иска предоставлено право выбора подсудности спора, в связи с чем, суд считает требования в данной части подлежащими удовлетворению.

Поскольку истец, исходя из положений п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, то с ответчика, в силу норм ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

При таких обстоятельствах, исходя из характера настоящего спора, учитывая собранные по делу доказательства в силу требований ст.67 ГПК РФ, суд находит основания для частичного удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «СпецСтройКраснодар» о защите прав потребителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать п.6.5 договоров, заключенных между ФИО2 и ООО фирма «Таурас-96» от 30.10.2013 №11223, от 05.05.2014 №14002, №15001 недействительными.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СЗ «СпецСтройКраснодар» в доход муниципального образования г.Краснодар пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 05.10.2023г.

Председательствующий: