Решение по делу № 02-0319/2025 от 23.05.2025 - о признании одностороннего передаточного акта недействительным, обязании передать квартиру, взыскании компенсации морального вреда.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2025 года адрес

Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Леденевой Е.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-319/2025 (77RS0031-02-2024-011219-06) по иску ФИО1, фио к адрес «Инспайр» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, обязании передать квартиру, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании одностороннего передаточного акта недействительным, обязании передать квартиру, взыскании компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что 09.12.2021г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ПР-ДДИ-КВ-ю3-533-1, объект – квартира ю3-533 по адресу: адрес, Хорошево-Мневники, адрес. Стоимость объекта составила сумма и была оплачена истцами в полном объеме. Срок передачи квартиры был согласован сторонами не позднее 31.03.2024г., однако в установленный срок объект передан не был. 16.03.2024г. при осмотре квартиры были выявлены недостатки, в связи с чем истцы отказались от приемки квартиры. 18.03.2024г. истцы уведомили ответчика о претензиях к качеству объекта. 09.05.2024г. при осмотре квартиры истцами было выявлено, что квартира не готова к приемке. Истцам пришло уведомление об одностороннем акте приема-передачи квартиры, который на бумажном носителе истцами получен не был. 15.04.2024г. истцами в адрес ответчика была направлена претензия о наличии недостатков в квартире и 20.05.2024г. уведомление о направлении надлежащего акта приема-передачи квартиры. 21.05.2024г. квартира не была готова к приемке. Уведомление об устранении недостатков истцы не получали. Односторонний акт приема-передачи квартиры содержит незаконным положения п.п.6-7.3 со ссылкой на «Апартаментный комплекс», не относящийся к их содержанию и условиям из ДДУ. Истцы просят суд признать вышеуказанный односторонний акт приема-передачи квартиры от 18.03.2024г. недействительным, обязать ответчика передать истцам вышеуказанную квартиру по подписанному сторонами акту приема-передачи датированного текущей датой, взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере сумма

Истцы в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили, обеспечили явку своего представителя, который явился, заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта фио, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Учитывая, что истцами заключен договор для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу, что на отношения сторон распространяется Закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 года (далее Закон), в части не урегулированной специальными законами.

В соответствии ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть третья).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 03.12.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ПР-ДДИ-КВ-ю3-533-1.

Согласно п. 3.1 договора, застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить (создать) жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять у застройщика объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства, исходя из условий договора, является квартира № ю3-533 по адресу: адрес, Хорошево-Мневники, адрес.

Цена договора составила сумма и была оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается представленными в деле документами и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п.5.1 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее 31.03.2024 года. Застройщик вправе досрочно передать объект долевого строительства участникам долевого строительства при условии получения разрешения на ввод жилого комплекса (очереди строительства жилого комплекса, в которой расположен объект долевого строительства) в эксплуатацию. Участник долевого строительства не вправе отказываться от досрочной приемки объекта долевого строительства.

Пунктом 5.3.4 договора определено, что участники долевого строительства обязаны прибыть или направить своего полномочного представителя в указанное застройщиком место для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и получения инструкции по эксплуатации объекта в срок не позднее 7 рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления.

Как следует из материалов дела 15.01.2024г. и 16.01.2024г. ответчиком в адрес истцов были направлены уведомления исх. № ИНС-478-23 от 26.12.2023г., в котором ответчик сообщил о завершении строительства жилого комплекса по адресу: адрес и получении разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию от 26.12.2023г. № 77-08-011826-2023, а также вызвал истцов для осмотра и приемки объекта долевого строительства.

Как следует из отслеживания с сайта Почта России (РПО 80108091373266 и 80108191286473) вышеуказанные уведомления возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.

В соответствии с ч.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2025 г. включительно:

в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта;

г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В обоснование заявленных требований, истцы указали, что 16.03.2024г. при осмотре квартиры истцами были выявлены недостатки, в связи с чем истцы отказались от приемки квартиры. 18.03.2024г. истцы уведомили ответчика о претензиях к качеству объекта. 09.05.2024г. при осмотре квартиры истцами было выявлено, что квартира не готова к приемке. Истцам пришло уведомление об одностороннем акте приема-передачи квартиры, который на бумажном носителе истцами получен не был. 15.04.2024г. истцами в адрес ответчика была направлена претензия о наличии недостатков в квартире и 20.05.2024г. уведомление о направлении надлежащего акта приема-передачи квартиры. 21.05.2024г. квартира не была готова к приемке. Уведомление об устранении недостатков истцы не получали. Односторонний акт приема-передачи квартиры содержит незаконным положения п.п.6-7.3 со ссылкой на «Апартаментный комплекс», не относящийся к их содержанию и условиям из ДДУ.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что осмотр в установленном Постановлением Правительства РФ № 2380 истцами не проводился, акт осмотра не составлялся. Акт от 16.03.2024г. ответчик считает не соответствующим требованиям указанного постановления Правительства РФ, поскольку с застройщиком не согласовывались ни кандидатура специалиста, привлекаемого для проведения осмотра объекта долевого строительства, ни дата осмотра объекта; в акте отсутствуют сведения о специалисте, осуществляющим осмотр объекта.

Согласно ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п.5.3.4 договора при уклонении участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок, установленный настоящим договором, застройщик по истечении двух месяцев со дня наступления указанного срока вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом объект долевого строительства считается переданным без недостатков, риск случайной гибели и бремя содержания объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.п. «н» п.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с .3.2 договора участия в долевом строительстве объект долевого строительства передается участнику долевого строительства в состоянии, требующем выполнения дополнительных работ по доведению объекта до полной готовности, без какой-либо внутренней отделки и инженерного оборудования, в том числе без: санитарно-технического оборудования, электропроводки и электроприборов, устройства полов, внутренних перегородок, отделки стен, потолков любыми отделочными материалами, любых других отделочных работ и материалов, которые попадают под определение отделочных работ, отделочных материалов и оборудования.

18.03.2024г. застройщиком составлен односторонний передаточный акт к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, который был направлен в адрес истцов 21.03.2024г.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3 ст. 7 указанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям..

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

По обращению истцов ООО «Независимая экспертная оценка Вега» было составлено заключение специалистов № 89946-2024 от 20.09.2024г., согласно которому на объекте были выявлены недостатки, стоимость устранения которых составляет сумма

На основании определения Хорошевского районного суда адрес от 07.11.2024г. по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено фио «Национальный исследовательский институт судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта фио «Национальный исследовательский институт судебной экспертизы» № 479 от 16.12.2024г., качество выполненных ремонтно-монтажных работ на объекте истцов не соответствует требованиям технических регламентов, строительной нормативной документации, являются следствием нарушения технологии выполнения указанных работ в процессе производства ремонтно-отделочных, в том числе нарушение требований строительно-технической документации. Все дефекты являются существенными, кроме повреждений стен, оконного блока № 2. Все выявленные недостатки имеют производственный характер. Стоимость устранения существенных и несущественных недостатков составляет сумма

Выводы судебной экспертизы подтвердил в настоящем судебном заседании в ходе допроса эксперт фио

Однако суд принимает во внимание, что экспертом не проведены замеры фактической температуры внутреннего воздуха объекта долевого строительства; установленная экспертом температура внутренней поверхности откосов в 15,8 градусов С находится в диапазоне допустимой нормативно температуры +/- 4 градуса С (11-19 градусов С), относительно минимально допустимой температуры воздуха внутри помещения – 15 градусов С, установленной СП 60.13330.2020; существенные недостатки объекта экспертом фактически не установлены.

Таким образом, истцами не было представлено доказательств того, что квартира имеет существенные недостатки, препятствующие ее приемке, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия неустранимых недостатков в квартире истцов, препятствующих истцам в принятии квартиры, при этом суд принимает во внимание, что отдельные недостатки работ, поименованные истцами, не препятствовали приемке квартиры по акту.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания одностороннего передаточного акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от 18.03.2024г. недействительным.

Поскольку в удовлетворении требований истцов в признании одностороннего передаточного акта недействительным судом отказано, оснований для удовлетворения производных требований истцов об обязании ответчика передать истцам вышеуказанную квартиру по подписанному сторонами акту приема-передачи датированного текущей датой, взыскать с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, фио к адрес «Инспайр» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, обязании передать квартиру, взыскании компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 23.05.2025 г.

Судья фио