УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(дата) года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Голубевой Ю.В., при секретаре судебного заседания БОЮ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ТВА к ...» о признании действительным договора аренды, признании права собственности на земельный участок, внесении изменений в сведения ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском, уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит признать действительным договор аренды №№ от (дата) года, земельного участка № № по адресу: (адрес) заключённый между ...» и ТВА. Исключить из ЕГРН сведения о прохождении поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером № в координатах. Включить в ЕГРН сведения о прохождении поворотных точек границ земельного участка № № по фактическому пользованию площадью ... кв.м. в координатах. Признать за истцом право собственности на земельный участок площадью ... кв.м., по адресу: (адрес) для дачного строительства в координатах.
Требования мотивированы тем, что (дата) г. между истцом и ...» был заключен договор аренды № № земельного участка площадью ... кв.м., по адресу: (адрес) для дачного строительства, находившегося в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Собственником земельного участка при заключении договора аренды был ...», в настоящий момент собственником земельного участка является ... государственная регистрация № от (дата)
В (дата) г. часть земель, находящихся в собственности ...» были вложены в уставной капитал дочернего предприятия ...» и выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № от (дата) г.
(дата) г. ...» в качестве вклада в уставной капитал передало ... земельные участки, образованные из многоконтурного земельного участка с кадастровым номером №. На земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ...» полностью накладывается спорный земельный участок.
Договор аренды № № был заключён с правом выкупа.
Денежные средства в качестве выкупной платы за земельный участок № № полностью внесены в кассу ...» согласно квитанции № № от (дата) г.
Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, против удовлетворения заявленных исковых требований не возражал.
Представитель ... в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие, решение на усмотрение суда.
Представители ... в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.
В соответствии с ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.
По делу установлено, что что (дата) г. между ...» и ТВА был заключён договор аренды земельного участка № № площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Договор заключён сроком на ... лет для дачного строительства, с последующим правом выкупа и порядка передачи земельного участка в собственность, согласно п. ... Договора.
Согласно п. №. договора аренды, указано, что арендная плата внесена истцом полностью за ... лет. Земельный участок переходит в собственность арендатору после оформления в установленном порядке.
Из условий вышеуказанного договора аренды следует, что после выплаты за весь срок арендной платы по договору аренды, у истца возникает право на приобретение земельного участка до окончания срока аренды по договору в собственность бесплатно.
Условия договора истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от (дата) г., копия которой имеется в материалах дела, согласно которой в кассу арендодателя ...» внесены денежные средства в размере ... рублей. В графе «основание» указано: выкуп земельного участка д. Красотино участок № № кв.м..
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом надлежащим образом исполнены условия договора, обязанность по оплате арендной платы по договору между истцом и ...» за весь срок аренды истцом исполнена в полном объеме.
Ответчик самостоятельно условия договора аренды по передаче в собственность земельного участка не исполнил, в связи с чем истцом было подано ответчику письменное заявление с таким требованием, которое осталось ответчиком без внимания, в связи с чем истец вынужден был обратиться с данным вопросом в судебном порядке.
По делу по ходатайству истца была проведена судебная землеустроительная экспертиза. Согласно заключению экспертизы (дата) г. в присутствии представителя Истца была произведена геодезическая съёмка границ земельного участка по адресу: (адрес) В ходе визуального осмотра было выявлено, что земельный участок №№ полностью огорожен, порядок пользования участком определён.
Границы земельного участка №№ закреплены с использованием объектов искусственного происхождения имеющих не разрывную связь с землёй, позволяют однозначно определить местоположение границ земельного участка на местности и нет оснований полагать, что данные границы перемещались.
На основании ст.43 п. 1.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», границами земельного участка были приняты границы, существующие на местности более пятнадцати лет.
В границах земельного участка №№ расположены следующие объекты недвижимости: металлическая нежилая постройка, туалет, имеются плодовые и кустарниковые насаждения. Участок окошен, обрабатывается и используется собственником в соответствии с установленным видом разрешённого использования (согласно договора аренды - для дачного строительства).
В материалах дела отсутствует План отвода земельного участка № №, схема расположения, либо иной другой документ, свидетельствующий о графике, длинах, дирекционных углах и местоположении границ земельного участка на момент его первичного выделения, поэтому определить, соответствуют или нет границы данного земельного участка по фактическому пользованию материалам первичных землеотводных документов не представляется возможным.
Земельный участок с КН № (земли сельскохозяйственного назначения) является многоконтурным, поставлен на государственный кадастровый учёт, сведения о земельном участке в части описания местоположения границ, дирекционные углы, описание поворотных точек границ земельного участка (координаты) внесены в Единую государственную базу данных объектов кадастра (реестра) недвижимости. Границы земельного участка с КН № установлены в соответствие с требованиями действующего земельного законодательства. Площадь земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН составляет ... кв.м.
Имеется «наложение» границ земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН на границы земельного участка № № по фактическому пользованию. Земельный участок № № по фактическому пользованию полностью общей площадью ... кв.м. расположен в границах земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН. Вывод сделан исходя из сравнительного анализа данных (сопоставления), полученных в результате геодезических измерений координат фактических границ земельного участка № № и данных ЕГРН о земельном участке с КН №.
Металлическая нежилая постройка, туалет, плодовые и кустарниковые насаждения, расположенные в фактических границах земельного участка № № входят в границы земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН.
В соответствии с частью 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218 ФЗ (ред. от (дата)) «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане или акте обследования, возникшая следствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами.
Земельный участок № № по фактическому пользованию площадью ... кв.м. полностью входит в границы земельного участка КН № по сведениям ЕГРН. Также в границы земельного участка КН № по сведениям ЕГРН входят все объекты недвижимости, расположенные в фактических границах земельного участка № №. Возможно, картографическая основа, использованная для определения координат поворотных точек границ земельного участка с КН № не была проверена на местности, поэтому определение координат поворотных точек границ земельного участка с КН № было произведено без выезда и проведения полевых работ картометрическим методом. Данное обстоятельство могло стать причиной образования большого количества контуров и внесения в ЕГРН недостоверных сведений о границах данного участка (Схема №№ лист № заключения). Реального пересечения фактических границ земельного участка № № и границ земельного участка с КН № (разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства) по сведениям ЕГРН на местности не выявлено. Вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что при внесении в ЕГРН сведений о прохождении поворотных точек (координат) границ земельного участка с КН № в месте «наложения» на границы земельного участка № № по фактическому пользования имеет место реестровая ошибка.
Фактические границы земельного участка № № на местности четко обозначены, представителем Истца указаны, то есть он полностью владеет информацией о местоположении границ арендуемого земельного участка. Фактические границы земельного участка № № закреплены на местности и по утверждению представителя Истца данные границы с момента выделения и начала освоения участка не менялись. Координаты поворотных точек фактических (существующих на местности) границ земельного участка № № были перепроверены экспертом и уточнены на местности с помощью специального геодезического оборудования при проведении экспертизы.
Внесение в ЕГРН сведений о прохождении поворотных точек границ земельного участка адрес: (адрес), площадью ... кв.м. по фактическому пользованию невозможно без устранения выявленного «наложения» с границами земельного участка с КН № по сведениям из ЕГРН.
Для устранения реестровой ошибки, устранения выявленного «наложения» и приведения границ и площади земельного участка № № в соответствие с фактическим пользованием, данными правоустанавливающих документов необходимо исключить из ЕГРН участок «наложения» (Контур №) границ земельного участка с КН № на границы земельного участка № № по фактическому пользованию площадью «наложения» ... кв.м.. Для этого необходимо следующее:
1) Исключить из ЕГРН сведения о прохождении поворотных точек границ земельного участка с КН № (Контур №) в следующих координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
2) Включить в ЕГРН сведения о прохождении поворотных точек границ земельного участка № № по фактическому пользованию площадью ..., кв.м. в следующих координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
В данном случае будет устранено выявленное «наложение» границ земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН на границы земельного участка № № по фактическому пользованию. Площадь земельного участка № № по сведениям ЕГРН будет составлять ... кв.м., что соответствует фактическому пользованию. Металлическая нежилая постройка, туалет, плодовые и кустарниковые насаждения, расположенные в фактических границах земельного участка № №, будут располагаться в границах данного земельного участка по сведениям ЕГРН. Площадь земельного участка с КН № по сведениям ЕГРН уменьшится на ... кв.м., то есть на площадь «наложения» на границы земельного участка № № по фактическому пользованию.
По данным Региональной географической информационной системы Московской области (РГИС) земельный участок № № не входит в границы населенного пункта д. ... (Схема № заключения ).
Согласно данных Договора аренды земельного участка №№ от (дата) г. земельный участок №№ адрес: (адрес), площадью ... кв.м., разрешенное использование – для дачного строительства выделялся из земель ...» (материалы дела, листы №
Из Схемы №№ лист № заключения следует, что земельный участок № № площадью ... кв.м. полностью расположен в границах земельного участка с КН № принадлежащего на праве собственности ... что подтверждается данными выписки из ЕГРН о земельном участке с КН № (материалы дела листы ...
Земельный участок с КН № (правообладатель ... был образован из земельного участка с КН № (данные выписки из ЕГРН от (дата) г., материалы дела листы ...). По данным кадастровой выписки от (дата) г. (приобщена к материалам дела). правообладателем земельного участка с КН № являлось ...». На основании Акта приема-передачи вклада в ставной капитал от (дата) г. ...» передало ...» земельный участок с КН № (приобщен к материалам дела).
Вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что земельный участок № № не был образован из земель государственной неразграниченной собственности.
Согласно Справке о формируемом земельном участке с КН № полученной на публичном web-портале Региональной географической информационной системы Московской области (РГИС), испрашиваемый земельный участок (контур №) площадью ... кв.м. расположен в Зоне СХ-3 (зона сельскохозяйственного производства).
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ч.1 ст.624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Положениями ст.ст.550, 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Между тем, к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Удовлетворяя требования истца, суд исходит из совокупности доказательств, в том числе выводов судебной экспертизы, о том, что земельный участок № №, площадью ... кв.м., в д. ..., расположен в границах земельного участка с КН № принадлежащего на праве собственности ...». По данным ЕГРН, ПКК Росреестра, ПЗЗ ... г/о, РГИС и ИСОГД земельный участок № № не был образован из земель государственной неразграниченной собственности.
Достаточных и бесспорных доказательств обратного сторонами по делу и иными участниками процесса, не представлено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ТВА к ...» о признании действительным договора аренды, признании права собственности на земельный участок, внесении изменений в сведения ЕГРН - удовлетворить.
Признать действительным договор аренды №№ от (дата) года, земельного участка № № по адресу: (адрес), заключенный между ...» и ТВА.
Исключить из ЕГРН сведения о прохождении поворотных точек границ земельного участка с КН № в следующих координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Включить в ЕГРН сведения о прохождении поворотных точек границ земельного участка № № по фактическому пользованию площадью ..., кв.м. в следующих координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Признать за ТВА право собственности на земельный участок площадью ... кв.м., по адресу: (адрес) для дачного строительства в координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение месяца.
Решение изготовлено в окончательной форме (дата) года.
Судья Ю.В.Голубева