УИД 78RS0005-01-2024-003802-89

Дело № 2-589/2025 23 января 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ведерниковой Е.В.,

при секретаре Савенковой О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании сделки купли-продажи доли недействительной, обязании совершения определенных действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, мотивируя тем, что истец является собственником № долей в праве собственности на квартиру <адрес>. Между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи доли на указанную квартиру, согласно которому ФИО4 продала ФИО5 принадлежащие ей № долей в праве собственности на указанное жилое помещение. О заключении данного договора истец узнала 22.03.2024 года, считает его заключенным с нарушением преимущественного права истца, так как она не была уведомлена об условиях продажи доли ФИО4 и имеет желание приобрести ее долю. С учетом данных обстоятельств истец просила перевести на нее права и обязанности по договору купли-продажи № доли в праве на указанную квартиру и признать договор-купли продажи недействительным, заключенным с нарушением норм ст.250 ГК РФ.

Истец надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности № от 03.07.2024 года сроком на два года и ордера в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований. Дополнительно поясняла, что истец знала о том, что она собирается продавать долю в квартире. У них был такой разговор, но потом она уехала, выписала доверенность на сына, который в итоге и занимался документами. Его решения о том, кому продавать не оспаривает. Изначально не возражала, чтоб доля была продана истцу. Доля в квартире была продана другому сособственнику, который также имеет право на преимущественное право покупки.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена в надлежащем порядке, ранее в материалы дела направила возражения на иск, в которых указала, что сделка произведена в соответствии с действующим законодательством, между сособственниками, в связи с чем, уведомлять истца о купле-продаже ФИО4 не была обязана, доверила представление своих интересов представителю по доверенности.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности № от 30.09.2024 года сроком на один год, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям изложенным в письменных возражениях.

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен в надлежащем порядке, возражений по иску не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не представлено.

В соответствии со ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование извещения или вызова и его вручения адресату. Судебное извещение направляется по адресу, указанному лицом, участвующих в деле, или его представителем.

В соответствии с п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения; риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии с п.68 указанного Постановления статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само совершеннолетнее физическое лицо.

В силу ч.5 ст.167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как указано в ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, 23.12.2023 года между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно которому ФИО4 продала, а ФИО5 купила принадлежащие ФИО4 № долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Договор удостоверен нотариусом ФИО1, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО2

На основании указанного договора, 25.12.2023 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена регистрация перехода права собственности на указанную долю от ФИО4 к ФИО5

На момент заключения договора, ФИО5 являлась собственником № долей в праве общей долевой собственности в отношении указанной квартиры, ФИО4 являлась собственником № долей, ФИО3 № долей.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Положениями п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения - или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (часть 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 2).

Иных обязанностей Гражданский кодекс на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце втором части 2 статьи 250 упомянутого кодекса право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, ст. 250 ГК РФ является своего рода ограничением права собственности в интересах других лиц - долевых сособственников. Данная норма четко регламентирует порядок реализации данного права, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и указывает лишь на то, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

При этом достаточным условием соблюдения порядка является письменное извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях, а заключение договора купли-продажи при согласии участников долевой собственности покупки продаваемой доли зависит от волеизъявления обеих сторон.

Нарушением преимущественного права покупки является продажа доли постороннему лицу без уведомления сособственника и на иных условиях, чем были изложены в извещении. При этом, по смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается судом только в случае, когда участник долевой собственности не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другому лицу (заключения договора купли-продажи) имел денежную сумму, указанную в договоре. При доказанности данных обстоятельств суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи в ЕГРН, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

При этом данная норма закона прямо указывает на то, что преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу.

Как указывалось, выше, спорная квартира принадлежала ФИО3 (№ долей), ФИО4. (№ долей, ФИО5 (№ долей).

Уведомление о намерении продать свои доли в имуществе ФИО4 истцу не направляла, что не оспаривается сторонами.

Между тем отсутствие уведомления не нарушает права истца, поскольку, как указывалось выше, обязанность по извещению остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, возникает только в случае продажи имущества постороннему лицу, тогда как ФИО5 также владела долей в указанной квартире.

В данном случае, ФИО4, как собственник, был вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его в собственность ФИО5, поскольку по смыслу статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников долевой собственности; при продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. При этом закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей. Кроме того, истец не оспаривает, что знала о том, что участник долевой собственности собирается продавать свою долю, а следовательно имела возможность договориться с истцом или его представителем о заключении договора купли продажи.

Указанное свидетельствует о том, что право преимущественной покупки у истца в данном случае отсутствует.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей покупателя, а также признании сделки недействительной, в связи с нарушением положений ст.250 ГК РФ, отказать, поскольку ФИО5 не являлась посторонним лицом и у продавца ФИО4 обязанность уведомлять истца о продаже своей доли отсутствовала, следовательно, соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 250 ГГК РФ, не требовалось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании сделки купли-продажи доли недействительной, обязании совершения определенных действий - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2025 года.