РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сочи «15» ноября 2022 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ефанова В.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5516/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условиями о задатке от 12.02.2021,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд обязать ФИО2, заключить с ФИО1, договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23:49:<данные изъяты> расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке. По условиям договора стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 191,4 кв.м, с кадастровым номером 23:49:<данные изъяты>, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>. Стоимость объекта определена сторонами в размере 26 000 000 рублей.

Обязательства ФИО1 исполнены в полном объеме, продавцу в установленный договором срок выплачена денежная сумма в размере 16 000 000 рублей.

В связи с необходимостью урегулирования возникших разногласий и намерением покупателя заключить основной договор купли-продажи объекта в полном соответствии с условиями предварительного договора сторонами посредством электронных сообщений в системе «Whats Арр» неоднократно направлялись уведомления, которыми согласовывались новые сроки заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. Однако, письменных документов, удостоверяющих принятие решения об изменении срока, сторонами не подписывалось.

Отказ продавца от заключения договора в связи с длительным нахождением за пределами Российской Федерации и желанием продажи спорной квартиры по большей цене, отличной от той, которая была изначально согласована сторонами в предварительном договоре, истец считает незаконным.

Кроме того, истец полагает, что договором, хотя и поименованным как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, предусмотрена обязанность ФИО1 до заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (основного договора) оплатить существенную его часть, что в соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, денежную сумму в размере 16 000 000 рублей продавец на момент подачи иска не возвратил.

По мнению ФИО1, действиями ответчика, выражающимися в несоблюдении и изменении условий заключенного между сторонами предварительного договора в одностороннем порядке, нарушаются права и законные интересы его и членов его семьи, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте, которого были извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23:49:<адрес> расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Пунктом 1.3 предварительного договора стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом указанный срок может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере 26 000 000 рублей, из которых в силу пункта 3.2.1 покупатель перечисляет продавцу задаток в размере 1 000 000 рублей на банковский счет при подписании предварительного договора, на основании пункта 3.2.2 передает задаток в размере 5 000 000 рублей в наличной денежной форме в срок до ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 3.2.3 в счет частичной оплаты объекта недвижимости передает в наличной денежной форме сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с пунктом 3.2.4 оплачивает сумму в размере 10 000 000 рублей при подписании основного договора купли-продажи.

В рамках исполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16 000 000 рублей, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 5.5 предварительного договора в согласованные день, время и место каждая из сторон обязана явиться лично либо обеспечить явку своих представителей для заключения сделки купли-продажи объекта, а также обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке, с необходимыми документами.

Из пункта 5.6 предварительного договора следует, что в случае возникновения каких-либо обстоятельств, которые могут повлиять на срок заключения договора купли-продажи объекта (срочный отъезд, изменение даты приезда, госпитализация, задержка у покупателя в получении денежных средств и т.п.), стороны обязуются заблаговременно оповестить друг друга о наступлении таких обстоятельств и согласовать новую дату заключения договора купли-продажи объекта.

В последующем стороны пришли к договоренности об изменении срока заключения основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в указанный срок стороны основной договор не заключили, не пришли к соглашению об изменении срока заключения основного договора.

Как достоверно установлено судом, в рамках исполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16 000 000 рублей, что подтверждается материалами дела (л.д. 28-30) и сторонами не оспаривалось.

При этом покупателем направлялись продавцу уведомления о готовности заключить договор купли-продажи, в том числе и посредствам электронных сообщений в системе «Whats Арр».

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, а также нормы закона суд полагает, что требования истца о понуждении ответчика заключить договора купли-продажи спорного недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При этом, действия ответчика, по отказу в заключении договоров купли-продажи суд расценивает, как злоупотребление правом.

Вместе с тем, согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При этом суд установил утрату интереса в заключении договоров купли-продажи со стороны продавца, тога как покупатель заинтересован в заключении основного договора, так как истец обратился в суд за защитой нарушенных прав, в виду неоднократного отклонения продавцом требований о заключении договора купли-продажи.

Заявляя требование о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи недвижимого имущества, ФИО1 указал, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, покупателем произведена частичная оплата.

По общему правилу, поскольку предусмотренный статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

Однако, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так суд достоверно установил, что покупатель передал продавцу денежные средства в размере 16 000 000 рублей, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

В п. 3.2.4. предварительного договора указано, что 10 000 000 руб. покупатель оплачивает при подписании договора купли-продажи, следовательно, воисполнение решения суда, а также условий предварительного договора купли-продажи, истец после подписания договора купли-продажи должен передать ответчику 10 000 000 руб.

При таких обстоятельствах требования об обязании заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условиями о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.

Обязать ФИО2 (паспорт <данные изъяты>), заключить с ФИО1 (<данные изъяты>), договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 23:49:<адрес>, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 19, кв. 79 на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от 12.02.2021.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья

Мотивированное решение изготовлено 18.11.2022.