Решение по делу № 02-0490/2025 от 06.06.2025 - о нечинении препятствий в пользовании общедомовым имуществом многоквартирного дома, обязании предоставить доступ ко всем общедомовым помещениям, инженерным системам, не чинить препятствий в заключении прямых договоров со снабжающими организациями, обязании предоставлять по заявкам доступ на территорию третьих лиц.

УИД 77RS0018-02-2024-003567-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2025 года Никулинский районный суд г. Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.,

при секретаре Артёмовой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-490/25 по иску ФИО1 к ТСЖ «Клубный Дом Монолит» о нечинении препятствий в пользовании общедомовым имуществом многоквартирного дома, обязании предоставить доступ ко всем общедомовым помещениям, инженерным системам, не чинить препятствий в заключении прямых договоров со снабжающими организациями, обязании предоставлять по заявкам доступ на территорию третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ТСЖ «Клубный Дом Монолит» и согласно уточенного иска в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд обязать ТСЖ предоставить истцу постоянный доступ ко всем общедомовым помещениям, включая, но не ограничиваясь:

- общедомовые туалеты, расположенные на первом этаже дома;

-общедомовую автомобильную мойку, расположенную на подземном паркинге дома;

-общедомовой спортивный зал, расположенный на первом этаже дома;

-помещениям технического этажа;

-общедомовой гостевой паркинг.

Обязании ТСЖ предоставить Истцу доступ к общедомовым инженерным системам, включая, но не ограничиваясь:

-система водоснабжения и канализации;

- система вентиляции и кондиционирования:

Обязании ТСЖ не чинить препятствия в заключении Истцом прямых договоров со снабжающими организациями, включая, но не ограничиваясь:

-АО «Мосводоканал».

Обязании ТСЖ предоставлять по заявкам Истца доступ на территорию ТСЖ третьих лиц на равных условиях с доступом третьих лиц по заявкам других собственников помещений дома.

Исковые требования мотивируя тем, что истец ФИО1 является собственником нежилых помещений свободного назначения, расположенных на первом этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> (МКД), а именно:

-нежилое помещение № 2/35, кадастровый номер 77:07:0010003:1541 площадью 9,4 кв.м.;

-нежилое помещение № 3/35, кадастровый номер 77:07:0010003:1560 площадью 11,3 кв.м.;

-нежилое помещение № 3/17, кадастровый номер 77:07:0010003:1600, площадью 16,0 кв.м. что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец как полноправный собственник в силу закона несет бремя содержания общедомового (имущества и исправно платит согласно утвержденным тарифам по счетам, выставляемым ТСЖ за потребляемые данными помещениями услуги водоснабжения и водоотведения, отопления, а также за обслуживание общедомового имущества и капитальный ремонт.

Истец оплачивает за энергоснабжение данных помещений по прямому договору с АО «Мосэнергосбыт», включение договора энергоснабжения было согласовано председателем правления ТСЖ на момент покупки Истцом данного помещения.

В 2023 году руководство ТСЖ, ссылаясь на положения Устава ТСЖ в нарушение статьи 36 ЖК РФ ввело ограничения для Истца на доступ к общедомовым помещениям, включая общедомовые туалеты, расположенные на первом этаже дома, общедомовой спортивный зал, ограничило въезд транспорта на территорию дома как для Истца, так и для его посетителей.

В конце 2023 года произошла смена руководства ТСЖ, после чего был также сменено частное охранное предприятие.

02.02.2024 года Истец обратился к новому руководству ТСЖ в рамках досудебного регулирования сложившейся ситуации с предложением снять все ранее наложенные ограничения на доступ к общедомовому имуществу и подключению к общедомовым сетям, однако новое руководство ТСЖ проигнорировало факты нарушения закона и то, что ограничения на использование помещений Истца согласно свидетельств собственности отсутствуют, письменно отказало в подключении к общедомовым инженерным сетям водоснабжения и канализации, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников.

В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с исковым заявлением.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ТСЖ «Клубный Дом Монолит» по доверенности Гаврилова И.М. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, согласно письменных возражений приобщенных к материалам дела.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 является собственником нежилых помещений свободного назначения, расположенных на первом этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> (МКД), а именно:

-нежилое помещение № 2/35, кадастровый номер 77:07:0010003:1541 площадью 9,4 кв.м.;

-нежилое помещение № 3/35, кадастровый номер 77:07:0010003:1560 площадью 11,3 кв.м.;

-нежилое помещение № 3/17, кадастровый номер 77:07:0010003:1600, площадью 16,0 кв.м., что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик ТСЖ «Клубный Дом Монолит» осуществляет управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

Как установлено в судебном заседании нежилые помещения истца ФИО1, находящиеся на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, относятся к помещениям, предназначенным для использования их жителями МКД в качестве кладовых (подсобных) помещений.

В Проекте строительства МКД помещения указаны как «колясочные», в документах БТИ - тип определён как «прочие».

Эти помещения не предназначены для ведения в них «хозяйственной» деятельности, предусматривающей наличие в них «сотрудников», они изначально, по проекту строительства дома, присоединены только к системе энергоснабжения.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика инженерные коммуникации, их пропускная способность и соответствующие нагрузки (мощности) при строительстве дома рассчитываются исходя из функционального назначения помещений, площади и иных параметров МКД. Все инженерные коммуникации и оборудование вводятся в эксплуатацию в соответствии с проектом. Изложенное предполагает, что владельцы помещений любого объекта, в том числе МКД, не могут самовольно увеличивать нагрузки на коммуникации путём присоединения своего оборудования. То есть, если в МКД имеется 84 колясочных, не подключенных изначально к системам водоснабжения и водоотведения, то собственники таких колясочных не обладают правом подключения к соответствующим инженерным общедомовым системам, только потому, что они решат использовать свои колясочные под иные цели.

Земельный участок МКД также является общим имуществом собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

Вопросы пользования земельным участком, относящимся к многоквартирному дому, также решаются на общем собрании собственников помещений МКД.

Решением общего собрания собственников помещений МКД было утверждено Положение о порядке въезда/выезда на придомовую территорию и использования гостевой парковки (Протокол № 1от 05.07.2024) - далее Положение.

Исходя из размера придомовой территории и сложившегося порядка въезда и нахождения транспорта на территории МКД, учитывающего реальные возможности для размещения транспортных средств без ущерба для комфортного проживания жителей МКД, установлено, что собственники помещений в МКД паркуют принадлежащие им транспортные средства исключительно в подземном паркинге, на принадлежащих им машино-местах (п. 4 Положения).

Условия въезда и пребывания транспортных средств собственников колясочных, не имеющих в собственности квартир, содержатся в п. 12 Положения.

Согласно действующего законодательства доступ в помещения технического этажа возможен только для обслуживающей организации.

В соответствии с п.3.4.5 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда...), в чем конкретно состоит требование о предоставлении доступа «к общедомовым инженерным системам, включая, но не ограничиваясь: система водоснабжения и канализации, система вентиляции и кондиционирования».

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика в МКД все эти системы работают и обслуживаются специалистами ТСЖ и специализированными организациями. Собственники только пользуются ресурсами тех систем, которые предусмотрены для принадлежащих им помещений, и для всего дома (в части помещений общего имущества),

Также нет оснований считать, что ТСЖ «чинит препятствия в заключении Истцом прямых договоров со снабжающими организациями, включая, но не ограничиваясь: АО «Мосводоканал»». Как ранее установлено, проектом строительства МКД не предусматривалось подключение колясочных к системе водоснабжения и водоотведения. Следовательно, вопросы присоединения к общедомовым сетям зависят от наличия технической возможности и соответствующего решения собственников о пользовании общим имуществом, которое принимается квалифицированным большинством голосов (2/3 от общего числа голосов) и в данном случае такого решения не имеется.

Относительно требования о доступе «на территорию ТСЖ»: в материалы дела представлено Положение о порядке въезда на придомовую территорию многоквартирного дома по адресу: <...> и использования гостевой парковки», утверждённое общим собранием собственников помещений МКД (Протокол № 1 от 05.07.2024). Этот порядок установлен собственниками. ТСЖ только реализует определенный собранием порядок и не принимает по этим вопросам самостоятельных решений, как и по иным вопросам использования общего имущества.

Таким образом, ТСЖ является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как решения о пользовании общим имуществом, в том числе земельным участком, включая решения об ограничениях такого пользования, принимаются собственниками многоквартирного дома.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 1, 17, 36, 138, 161 ЖК РФ, ст. ст. 247, 289 - 290 ГК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку предметом спора является вопрос о пользовании общим имуществом собственников многоквартирного дома, указанный вопрос отнесен жилищным законодательством к исключительной компетенции собственников помещений в многоквартирном доме и подлежит разрешению на общем собрании собственников.

Судом также учтено, что собранными по делу доказательствами не подтвержден факт чинения ответчиком истцу препятствий к доступу к общему имуществу многоквартирного дома.

Положение о порядке въезда, выезда на придомовую территорию многоквартирного дома утверждённого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от 05 июня 2024 г. не оспорено и недействительным не признано.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) к ТСЖ «Клубный Дом Монолит» (ОГРН <***>) о нечинении препятствий в пользовании общедомовым имуществом многоквартирного дома, обязании предоставить доступ ко всем общедомовым помещениям, инженерным системам, не чинить препятствий в заключении прямых договоров со снабжающими организациями, обязании предоставлять по заявкам доступ на территорию третьих лиц – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья:Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 06 июня 2025 г.

Судья:Самороковская Н.В.