Дело № 2-3857/2023

УИД 76RS0013-02-2023-003028-31

Мотивированное решение составлено 24.11.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Косенковой О.В.,

при секретаре Калятиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске Ярославской области 21 ноября 2023 года гражданское дело по иску Администрации городского округа город Рыбинск к Надоян Коте Рзаевичу, ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО2 о выплате возмещения за долю в жилом помещении, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО г.Рыбинск обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) ФИО5, ФИО3, ФИО1 в лице законного представителя ФИО4, ФИО4, ФИО2 в котором просит:

-обязать Администрацию городского округа город Рыбинск Ярославской области выплатить Надоян Коте Рзаевичу возмещение за <данные изъяты> доли и <данные изъяты> в праве общей долей собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

<адрес>, в размере 1 428 056,77 рублей,

-обязать Администрацию городского округа город Рыбинск Ярославской области выплатить ФИО3 возмещение за <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 573 891,97 рублей,

-прекратить право собственности на принадлежащие Надоян Коте Рзаевичу <данные изъяты> и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>,

-прекратить право собственности на принадлежащие ФИО3 <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

-признать муниципальное образование городской округ город Рыбинск Ярославской области собственником <данные изъяты> долей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

-признать ФИО1, ФИО4, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением по месту их регистрации - <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что Постановлением Правительства Ярославской области от 29 марта 2019 года №№, Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области от 7.09.2020 №№ многоквартирный жилой дом <адрес> включен в региональную и муниципальную программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Квартира №№ расположенная в вышеуказанном жилом доме, состоит из четырех жилых комнат. Надоян Коте Рзаевич и ФИО3 являются собственниками комнат №№ № и владеют по <данные изъяты> долями общей долевой собственности соответственно, <данные изъяты> долей (комната №№) принадлежит муниципальному образованию городскому округу город Рыбинск Ярославской области.

В жилом помещении, принадлежащим ФИО5 и ФИО3 зарегистрированы ФИО1, ФИО4, ФИО2, которые не проживают в спорном жилом помещении. Надоян Коте Рзаевич и ФИО3 выразили согласие на изъятие жилого помещения путем выплаты выкупной цены в денежной форме 15.10.2021 и 30.03.2022 соответственно.

Согласно отчету <данные изъяты> №№ от 15.06.2023, стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество с учетом его доли в праве общей собственности на также имущество составляет 2 669 265 рублей, а именно: рыночная стоимость жилого помещения рыночная стоимость общего имущества в МКД, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, с учетом его доли в праве общей собственности на также имущество 2 626 132 рублей. Убытки 43 133 рублей доли в праве- <данные изъяты> – рыночная стоимость 854 164,80 рублей, в том числе рыночная стоимость 840 362,24 рублей, стоимость убытков составила 13 802,56 рублей, <данные изъяты> - рыночная стоимость 573 891,97 рублей, в том числе: рыночная стоимость 564 618,38 рублей, стоимость убытков составила 9 273,59 рублей, 43/200 - рыночная стоимость 573 891,97 рублей, в том числе: рыночная стоимость 564 618,38 рублей, стоимость убытков составила 9 273,59 рублей. Таким образом, подлежащая сумма выплаты Надоян Коте Рзаевичу составляет 1 428 056,77 рублей, ФИО3 - 573 891,97 рублей. В настоящее время муниципальное образование в лице Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области и ФИО5, ФИО3 не могут заключить договор купли-продажи и городской округ город Рыбинск Ярославской области не может зарегистрировать право собственности на <данные изъяты> долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> так как по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимого имущества указаны запреты на совершение действий по регистрации.

Представитель истца Администрации ГО г.Рыбинск по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании не возражал против того чтобы его долю в квартире выкупила Администрация ГО г.Рыбинск, но с ценой предложенной Администрацией не согласился, представил в суд отчет №№, выполненный <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости размера возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу: <адрес> согласно которому рыночная стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №№, а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок составляет 2 456 200 рублей, стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №№ а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок составляет 987 100 рублей, с данными суммами согласен.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражал против того чтобы его долю в квартире выкупила Администрация ГО г.Рыбинск, но с ценой предложенной Администрацией не согласился, представил в суд отчет №№, выполненный <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости размера возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому рыночная стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №№ а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок составляет 2 456 200 рублей, стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №№ а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок составляет 987 100 рублей, с данными суммами согласен.

Ответчик несовершеннолетний ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Третье лицо представитель ОСП по г.Рыбинску №2 УФССП России по Ярославской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Третье лицо представитель МКУ «Жилкомцентр» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Заслушав явившихся ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч.1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.3).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст. 288 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что Надоян Коте Рзаевич и ФИО3 являются собственниками комнат №№ № и владеют по <данные изъяты> и <данные изъяты> долями общей долевой собственности соответственно, расположенных по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2023 (л.д.12-20).

Постановлением Правительства Ярославской области от 29 марта 2019 года №№, Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области от 7.09.2020 №№ многоквартирный жилой дом <адрес>, включен в региональную и муниципальную программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Представитель администрации городского округа город Рыбинск просила определить стоимость изымаемого имущества принадлежащего Надоян Коте Рзаевичу за <данные изъяты> доли и <данные изъяты> в праве общей долей собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в размере 1 428 056,77 рублей, ФИО3 за <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в размере 573 891,97 рублей, согласно отчету №№ от 15.06.2023, выполненного <данные изъяты>

В судебном заседании ответчики ФИО5, ФИО3 возражали против стоимости предложенной стороной истца изымаемого имущества, принадлежащего Надоян Коте Рзаевичу за <данные изъяты> доли и <данные изъяты> в праве общей долей собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в размере 1 428 056,77 рублей, ФИО3 за <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в размере 573 891,97 рублей.

Представили отчет №№ об оценке рыночной стоимости размера возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу: <адрес> выполненного <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру № а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок составляет 2 456 200 рублей, стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №, а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок составляет 987 100 рублей, то есть в размере, превышающем предложение истца, что свидетельствует о правомерности возражений ответчиков относительно предложенной администрацией цены за изымаемое для муниципальных нужд имущество.

В соответствии с п. 3 ст. 279 ГК РФ, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснения Верховного Суда РФ, данные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года.)

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Таким образом, рыночная стоимость - это стоимость, за которую принадлежащее ответчикам жилое помещение могло бы быть отчуждено на вторичном рынке недвижимости, а не стоимость нового жилья либо стоимость жилья, приобретаемого взамен непригодного жилого помещения.

Оценщиком <данные изъяты>. проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект. При подборке аналогов учитывалось сходство местоположения, класс качества жилья общей площади и состояния объекта.

Многоквартирный дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт включается в расчете убытков, причиненных собственникам жилых помещений их изъятием. Так как оценщики не располагали сметой затрат на проведение капитального ремонта, эта величина условно включается в рыночную стоимость жилого помещения таким образом, что условно предполагается удовлетворительное состояние объекта оценки, что и учитывалось при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода.

В отчете оценщика <данные изъяты>. отсутствует сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Исследование этого вопроса в отчете <данные изъяты> <данные изъяты> как следует из его содержания, вообще не производилось.

Доказательств того, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> на дату приватизации не требовал капитального ремонта, и в период нахождения его в муниципальной собственности администрация городского округа город Рыбинск проводила указанный ремонт во избежание снижения уровня надежности многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Таким образом, размер упущенной выгоды в связи с непроизведенным капитальным ремонтом обоснованно включен в выкупную стоимость определенную оценщиком в отчете № от 23.10.2023.

В отчете <данные изъяты> сравнивались объекты недвижимости, находящиеся в других условных зонах.

Суд приходит к выводу, что отчет №№ об оценке рыночной стоимости размера возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу: <адрес> выполненный <данные изъяты> от 23.10.2023 содержит всю необходимую информацию для правильного определения размера возмещения за жилое помещение, является полным, достаточно обоснованным и непротиворечивым с фактической точки зрения и основания сомневаться в его достоверности у суда отсутствуют.

Более того, результаты исследования, отраженные в отчете <данные изъяты> от 23.10.2023 являются наиболее актуальными.

Суд полагает возможным принять указанный выше отчет <данные изъяты> в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку он отвечает требованиям Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», подготовлено специалистом имеющим соответствующее образование в области оценочной деятельности, достаточный опыт и обладающим необходимой квалификацией для установления указанных в отчете обстоятельств, содержит мотивированные выводы по каждому элементов, слагаемых общую сумму установленного возмещения за выкупаемую долю в праве на жилое помещение и долю на земельный участок под многоквартирным домом, выводы экспертного заключения не содержат неясностей и противоречий.

Доказательств, свидетельствующих о необъективности данного отчета, судом не установлено, мотивированных ходатайств о проведении судебной экспертизы для опровержения или подтверждения обстоятельств, указанных в отчете не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что размер равноценного возмещения за <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №№ а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок принадлежащих ФИО5 должен быть определен в размере 2 456 200 рублей, за <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру №№ а также <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок принадлежащих ФИО3 должен быть определен в размере 987 100 рублей.

В настоящее время в квартире по адресу: <адрес> зарегистрированы ФИО1 ФИО4, ФИО2

После выплаты ФИО5 и ФИО3 возмещения за изымаемые доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, право собственности ответчиков на спорную долю в жилом помещении по адресу: <адрес> подлежит прекращению с признанием права собственности на них за городским округом Рыбинск.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является выселение его и членов его семьи из этого жилого помещения (Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"), на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования Администрации ГО г.Рыбинск в части признания ФИО1 ФИО4, ФИО2 утратившими право пользования вышеуказанным жилым помещением.

В соответствии со ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права собственности: на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> от ответчика Надоян Коте Рзаевича к городскому округу город Рыбинск, на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> от ответчика ФИО3 к городскому округу город Рыбинск.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН №) удовлетворить частично.

Изъять у Надоян Коте Рзаевича (СНИЛС №) <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выплаты Надоян Коте Рзаевичу возмещения в размере 2 456 200 рублей. Возложить на Администрацию городского округа город Рыбинск обязанность выплатить Надоян Коте Рзаевичу возмещение в размере 2 456 200 рублей.

Прекратить право собственности Надоян Коте Рзаевича на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Изъять у ФИО3 (СНИЛС №) <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выплаты ФИО3 возмещения в размере 987 100 рублей. Возложить на Администрацию городского округа город Рыбинск обязанность выплатить ФИО3 возмещение в размере 987 100 рублей.

Прекратить право собственности ФИО3 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Признать право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Ярославская <адрес>, за городским округом город Рыбинск.

Признать ФИО1 (ИНН №), ФИО4 (ИНН №), ФИО2 (ИНН №) утратившими право пользования на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В.Косенкова