77RS0019-02-2023-002948-25

2-2595/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2023 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Арзамасцевой А.Н., при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2595/23 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ФИО3 и просят расторгнуть авансовый договор, заключенный 24.11.2022 между ответчиком и истцами, с обязательством заключить договор купли-продажи квартиры №30а по адресу: адрес, г.адрес, адрес дополнительным соглашением о приобретении покупателем неотделимых улучшений, мебели и встроенной техники, взыскать с ответчика задолженность в виде двойной суммы задатка по Авансовому договору в размере сумма, неустойку в размере сумма, а всего неустойку с учетом ее размера на день удовлетворения судом искового заявления, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В обоснование иска указано, что между ФИО3 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) 24.11.2022 заключен авансовый договор с обязательством заключить договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением о приобретении покупателем неотделимых улучшений, мебели и встроенной техники. Согласно адрес договора Стороны обязались в срок до 24.02.2023 заключить Договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, г.адрес, адрес, кв. 30а, площадью 41,1 кв.м, из них комнаты 14,4 кв.м и 21,9 кв.адрес сторонами цена квартира с учетом выполненного ремонта составляет сумма Сумма в размере сумма, согласно подп. 2.1 Авансового договора, оформляется договором купли-продажи. В соответствии с подп. 2.2 Авансового договора сумма в размере сумма определена как цена неотделимых улучшений и оформляется дополнительным соглашением. Цена Авансового договора зафиксирована в п. 3 и составила сумма В случае незаключения договора купли-продажи по вине продавца сумма оплаченного аванса подлежит возврату в течение 3 дней с момента получения требований в двукратном размере. Однако, согласно поэтажному плану, полученному истцами самостоятельно, доля жилой площади составляет лишь 11,8 кв.м, при таких обстоятельствах авансовый договор подлежит расторжению. 06.02.2023 ответчику направлена досудебная претензия, однако в удовлетворении требований истцов ответчиком было отказано, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя фио, который на удовлетворении требований настаивал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав представителя истцов и ответчика, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что 24.11.2022 между ФИО3 (продавец) с одной стороны и ФИО1, ФИО2 (покупатели) с другой заключен авансовый договор с обязательством заключить Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением о приобретении покупателем неотделимых улучшений, мебели и встроенной техники, согласно которому стороны обязуются в срок до 24.02.2023 года заключить Договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: квартира (жилое помещение) площадью 41,4 кв.м с кадастровым номером 50:43:0050202:832, местоположение (адрес): адрес, городской адрес (восемь), квартира 30а, назначение — «Жилое помещение» по цене, указанной в пункте 2 настоящего Договора.

Согласно адрес договора Согласованная сторонами цена квартиры с учётом выполненного Продавцом ремонта, имеющихся в квартире неотделимых улучшений, мебели, оборудования, встроенной бытовой техники (далее - Неотделимые улучшения) составляет сумма, из них:

Сумма сумма - цена квартиры, оформляется Договором купли-продажи квартиры и

Сумма сумма - цена Неотделимых улучшений, оформляется дополнительным соглашением к Договору купли-продажи квартиры, подписываемым Сторонами одновременно с подписанием Договора купли-продажи.

Согласно адрес договора в подтверждение своих намерений заключить сделки, указанные в пункте 2 настоящего Договора, Покупатели оплачивают Продавцу наличными денежным средствами аванс в размере сумма, который засчитывается в счет цены квартиры при заключении Сторонами Договора купли-продажи.

Согласно адрес договора в случае не заключения Договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему в согласованный Сторонами срок по вине Покупателей (любого из них) или вследствие уклонения Покупателей (любого из них) от заключения Договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему на условиях, предусмотренных настоящим договором, сумма оплаченного Покупателями аванса остается у Продавца и не возвращается Покупателям.

В случае не заключения Договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему в согласованный Сторонами срок по вине Продавца или вследствие уклонения Продавца от заключения Договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему на условиях, предусмотренных настоящим договором, сумма оплаченного покупателями аванса подлежит возврату Покупателям (любому из них) в течение 3 (трёх) дней с момента получения требования в двукратном размере, а именно — сумма.

Как указывают истцы договор купли-продажи в дальнейшем между сторонами не заключен, что также не оспаривается ответчиком.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства.

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при применении к спорным правоотношениям положений ст. ст. 380, 381, 429 ГК РФ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

Возражая против удовлетворения требований ФИО3 указывает, что договор купли-продажи между сторонами не заключен по вине покупателей, 01.02.2023 ФИО3 в адрес истцов было направлено предложение заключить в срок до 24.02.203 договор купли-продажи с дополнительным соглашением № 1, при этом истцы от заключения договора уклонились.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон и их последующего поведения, суд полагает, что сторонами заключен предварительный договор с условием о задатке, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения в будущем, с определением существенных условий о предмете договора и о его цене.

Давая оценку причинам незаключения сторонами основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии вины ответчика фио в его незаключении, поскольку судом установлено, что ответчик направлял в адрес истцов предложение заключить основной договор на условиях, согласованных сторонами в Авансовом договоре, который по своей правовой природе является предварительным договором, при этом истцами доказательств наличия объективных причин, препятствующих заключению основанного договора, по уважительным причинам, не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения иска о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов не имеется.

Довод стороны истца о том, что жилая площадь квартиры является меньше, чем предполагали истцы в момент заключения договора судом не принимается во внимание, поскольку площадь квартиры указанная в договоре, соответствует площади, указанной в выписки ЕГРН, которая истцам была предоставлена в момент заключения договора и осмотра квартиры, что не оспаривалось сторонами.

Ссылка стороны истца, на размещенные объявления не являются достаточным основанием для удовлетворения исковых требований, при этом суд учитывает, что надлежащих доказательств размещения объявлений именно ответчиком материалы дела не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Арзамасцева А.Н.

решение изготовлено в окончательной форме 12.05.2023г.