Дело № 2-217/2025
УИД: 55RS0009-01-2025-000159-48
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 июля 2025 года р.п. Большеречье
Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Страшко Т.В., при секретаре судебного заседания Майер И.М., с участием истца Х.И.Г,,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Х.И.Г, к Администрации муниципального образования Почекуевского сельского поселения Большереченского муниципального района о признании состоявшимся договора купли-продажи здания, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Х.И.Г, ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования Почекуевского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области о признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование иска указал, что между ним и Большереченским районным потребительским обществом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания, согласно которому, а также акту приема-передачи, ему в собственность было передано здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Договор исполнен, расчет произведен в полном объеме. Правомерность продажи указанного здания сторонами не оспаривалась, однако на тот момент продавец уклонился от государственной регистрации договора и перехода права собственности, а впоследствии Большереченское РайПО было ликвидировано. Указанное является в настоящее время препятствием для регистрации сделки. После покупки здания, он владеет им добросовестно, открыто, непрерывно, несет расходы на его содержание. Спора о принадлежности здания либо оспаривании сделки купли-продажи не имеется.
Просит признать состоявшимся договор купли-продажи здания местоположением: <адрес>, <адрес> <адрес>, площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Х.И.Г, и <адрес> потребительским обществом; признать за Х.И.Г, право собственности на указанное здание.
В судебном заседании истец Х.И.Г, заявленные требования поддержал. Пояснил, что он в 2006 году купил у РайПО здание магазина в д.Кошкуль, деньги за покупку в размере <данные изъяты> руб. внес в кассу РайПО в полном объеме. Не зарегистрировали сразу переход права собственности, так как он уезжал на работу вахтовым методом, отец по его поручению эксплуатировал здание как магазин, склад. Из-за неоформления перехода права собственности, РайПО оформило с ним агентский договор, в соответствии с условиями которого он снимали показания счетчика и оплачивал деньги за электричество путем внесения денег в кассу РайПО, впоследствии в ООО «Большереченский пайщик», которые рассчитывались за электроэнергию с РЭС, поскольку лицевой счет на здание был оформлен на РайПО. За время владения зданием он делал в нем ремонт по замене крыши, косметический ремонт. Хотел оформить земельный участок, прилегающий к зданию, но это невозможно без оформления права на здание.
Ответчик Администрация муниципального образования Почекуевского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области представителя в суд и возражений не направила, о слушании дела уведомлена надлежащим образом.
ООО «Большереченский пайщик», будучи уведомленным надлежащим образом о судебном заседании, представителя для участия в суд не направил, возражений на иск не заявил.
Третье лицо Комитет по управлению имуществом Администрации Большереченского муниципального района Омской области в лице председателя П.А.В. в заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение иска оставил на усмотрение суда.
Третье лицо Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимало при надлежащем уведомлении. Представитель Управления Росреестра по Омской области П.И.В. предоставила отзыв, согласно которому просят дело рассмотреть в отсутствие представителя. Обращает внимание, что заявлено требование о признании права собственности на объект недвижимости, права на который зарегистрированы за иным лицом. По договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности в соответствии с положениями ст.551 ГК РФ. Кроме того, спорное здание находится на земельном участке, границы которого, согласно данным ЕГРН, отсутствуют. При этом базовым принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков с прочно связанными объектами недвижимости. Согласно данному положению, закрепленному п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ все объекты недвижимости, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков. С 01.03.2025 вступил в силу ФЗ от 26.12.2024 №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в том числе и в положения Закона о регистрации. Согласно п.21.2 ч.1 ст.26 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
Заслушав истца, свидетелей, материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Х.И.Г, требований.
В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Большереченское районное потребительское общество (ИНН №) ДД.ММ.ГГГГ, на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, утв. Решением исполнительного комитета Большереченского районного совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, приобрело в собственность нежилое помещение – магазин, площадью № кв.м., инвентарный №, литер А, кадастровый (или условный) №, расположен по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.8). В настоящее время здание имеет кадастровый № (л.д.18).
ДД.ММ.ГГГГ между РайПО Большереченского района Омской области в лице председателя Ч.М.А., действующей на основании Устава, и именуемой как «Продавец» с одной стороны, и «Покупателем» Х.И.Г, с другой стороны, заключен письменный договор купли-продажи нежилого здания, согласно условиям которого «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, за <данные изъяты> руб. «Продавец» обязался передать объект «Покупателю» в течение 10 дней с момента подписания этого договора, а также все необходимые документы, а «Покупатель» обязался принять объект после подписания договора и оплатить за объект путем внесения денег в кассу общества (л.д.13-14).
Согласно Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Большереченское РайПО в лице председателя правления Ч.М.А. передало, а Х.И.Г, принял нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д.15).
Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено принятие от Х.И.Г, в кассу Большереченского РайПО <данные изъяты> рублей за здание магазина в <адрес> (л.д.16).
Все вышеперечисленные документы суду представлены истцом Х.И.Г, в подлиннике (которые после сличения с копиями в деле, возвращены истцу). Также им представлен технический паспорт нежилого строения на здание по <адрес> в д.<адрес>, инвентарный №, изготовленный ГУ «Центр технической инвентаризации Омской области» ДД.ММ.ГГГГ, который был ему передан с другими документами при передаче здания.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, Большереченское районное потребительское общество (ОГРН №, ИНН №) ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ. В сведениях о правопреемнике указано Потребительское общество «Север» (ОГРН №) (л.д.9-12).
В свою очередь ПО «Север», созданное путем реорганизации в форме выделения и зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ, прекратило свою деятельность и исключено из ЕГРЮЛ как недействующее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91-94).
В связи с тем, что в настоящее время Большереченское РайПО ликвидировано, как и его правопреемник ПО «Север», зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю не представляется возможным.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно ст.231 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд исходя из ч.3 ст.551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
В соответствии с п.61 совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.62 указанного Пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
В порядке ст.15 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Диспозицией нормы ст.551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.
Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация.
Поэтому, исходя из положений ст.6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма ч.3 ст.551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанному договору, имущество фактически ему передано, он им владеет с 2006 года, несет расходы по его содержанию, о чем представлены суду доказательства, зарегистрировать переход права собственности истец не может по независящим от него причинам, поскольку государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.
Судом проверялись обстоятельства заключения договора купли-продажи спорного здания, полномочия продавца, заслушана в качестве свидетеля Ч.М.А., работавшая в Большереченском РайПО председателем правления, которая подтвердила, что заключая договор купли-продажи здания магазина в д.Кошкуль с Х.И.Г, от имени РайПО, она действовала на основании решения Правления РайПо, деньги в кассу РайПО от Х.И.Г, по сделке полностью поступили, здание передано Х.И.Г,, каких-либо претензий, споров по этой сделке не было. Перед ликвидацией РайПО было принято решение о выделении ПО «Север», создании нескольких потребительских обществ. В настоящее время действующим является лишь ООО «Большереченский пайщик» (ОГРН №), не являющееся правопреемником Большереченского РайПО, которое претензий, возражений на требования истца не имеет.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства при отчуждении имущества Большереченского РайПО по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами, что подтверждается документально, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорены и в установленном законном порядке не признаны недействительными. С момента получения имущества, более 18 лет, истец фактически владеет и пользуется объектом, несет бремя его содержания в соответствии со ст.210 ГК РФ.
Доказательств наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалах дела отсутствуют, при этом Администрация Почекуевского сельского поселения, на территории которого расположен спорный объект недвижимости, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество, с исковыми требованиями истца о признании права собственности на здание магазина, а также участвующий в деле ООО Большереченский пайщик», - фактически согласились.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Х.И.Г, удовлетворить.
Признать состоявшимся договор купли-продажи здания местоположением: <адрес>, <адрес> <адрес>, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Х.И.Г, и Большереченским районным потребительским обществом, признав за Х.И.Г,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем д.<адрес> (паспорт гражданина РФ: №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> <адрес>) право собственности на него.
Управлению Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности по указанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Т.В. Страшко