Гражданское дело № 2-623/22 УИД № 09RS0005-01-2022-000742-98
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 июня 2022 года с. Учкекен
Малокарачаевский районный суд, Карачаево-Черкесской Республики, в составе
председательствующего судьи Кислюк В.Г.,
при секретаре Ижаевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, действующей в своих интересах и в качестве законного представителя в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества после заключения договора купли-продажи,
установил:
ФИО2 обратилась с настоящим иском в суд и просит вынести судебное решение о государственной регистрации перехода к ней 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 736,5 кв. метров и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1348 кв. метров расположенные по адресу КЧР, на основании договора от 12.11.2021 года купли-продажи недвижимого имущества.
В иске сослалась на те обстоятельства, что 12.11.2021 года ФИО4, являвшийся собственником 1/2 доли в праве собственности на указанное в иске недвижимое имущество – здание магазина и земельный участок заключил с нею (истицей - в свою очередь являющейся собственником оставшейся 1/2 доли) договор купли - продажи своей доли и потому все имущество перешло в ее фактическое владение.
Они намеревались обратиться самостоятельно в регистрирующий орган для регистрации сделки и перехода права собственности, но сразу этого не сделали из-за необходимости выезда продавца за пределы КЧР. А вскоре (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО10 умер и это обстоятельство препятствует истице дооформить свои права на недвижимое имущество, что и явилось поводом и основанием для обращения в суд.
Иск был принят к производству суда и в последующем назначен к рассмотрению по существу.
Сама ФИО2 и ее представитель ФИО7 в заседание не прибыли. Подали заявление, в котором поддержав требования, просили их удовлетворить и рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ответчик ФИО3 (как потенциальный наследник имущества умершего мужа – ФИО4) действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей в суд также не прибыла. Обратилась с письменным заявлением, подтвердила заключение сделки купли-продажи и ее исполнение, получение денег по ней, отсутствие претензий к покупателю ФИО2, возражений против удовлетворения иска не высказала и просила рассмотреть и разрешить вопрос в свое отсутствие.
Проверив доводы сторон, материалы гражданского дела и представленные документы, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 35 (ч. 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу положений ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу положений ст. 551 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) действительно переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Указанная норма действует и в настоящее время.
Судом установлено, не оспорено сторонами, что на имя ФИО4 с 28.03.2017 года, равно как и на имя ФИО2 с 01.11.2013 года в ЕГРН произведены записи о праве указанных лиц (по 1/2 доле) в общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 736,5 кв. метров и на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1348 кв. метров расположенные по адресу КЧР,
12.11.2021 года действительно между ФИО2 и ФИО4, был заключен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами договор купли-продажи ФИО8 Батчаевой 1/2 доли указанного выше недвижимого имущества.
Непосредственно после оформления сделки стороны во внесудебном порядке в Учреждение Россрегистрации не прибыли и потому регистрирующим органом сделка зарегистрирована не было.
В последующем, а именно 20.02.2022 года продавец ФИО8 умер (свидетельство о смерти I-ЯЗ № от ДД.ММ.ГГГГ).
При этом сами условия договора о передачи денежных средств до его подписания продавцу были исполнены и доказательств обратного суду не предоставлено. Более того, данный факт подтверждает супруга умершего – ответчик ФИО3 фактически являющаяся универсальным правопреемникам продавца.
В данной части судебная практика уже выработала единообразный конкретный подход и возможность того, что в случае смерти продавца - физического лица до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости решение о такой регистрации может быть вынесено судом в соответствии с нормами п. 3 ст. 551 ГК РФ (уклонение продавца от регистрации).
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Указанные обстоятельства имеются и объективно подтверждаются в данном случае, т.к. лишь смерть продавца ФИО8 препятствует государственной регистрации перехода права и оформления покупателем своих прав.
Соответственно заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 549-551 ГК РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать подлежащим государственной регистрации переход к покупателю ФИО2 на основании договора купли-продажи от 12.11.2021 года права собственности на:
- 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 736,5 кв. метров
- 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1348 кв. метров
расположенные по адресу КЧР, .
Указанное решение является основанием для производства Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР соответствующих регистрационных действий в рамках Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики (369000 <...>) путем подачи апелляционной жалобы через Малокарачаевский районный суд в течение месяца.