Дело № 2-285/2023

УИД № 26RS0029-01-2021-009688-65

Решение

Именем Российской Федерации

26 января 2023 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Шетовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Пятигорска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Администрация <адрес>, обратившись в суд с вышеуказанным иском, просит взыскать с ФИО1 в пользу бюджета города-курорта Пятигорска сумму задолженности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате за период с 26 ноября 2020 года по 31 марта 2021 года в размере 10 137 412 рублей 62 копеек, пени за нарушение обязательств, начисленные за период с 1 января по 31 марта 2021 года, в размере 64 386 рублей 62 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу бюджета города-курорта Пятигорска сумму задолженности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате за период с 1 апреля по 30 июля 2021 года в размере 5 567 653 рублей, пени за нарушение обязательств, начисленные за период с 26 июня по 30 июня 2021 года, в размере 14 227 рублей 35 копеек.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городом - курортом Пятигорском, от имени и в интересах которого действует МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес> (далее - по тексту арендодатель, истец), и ФИО2 (далее по тексту – арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее по тексту - договор).

В соответствии с договором арендодатель предоставил арендатору за плату земельный участок, относящийся в категории земель населенных пунктов, общей площадью 260 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: общественное питание.

Срок аренды установлен в соответствии с протоколом разногласий к договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26 ноября 2020 года (номер регистрации №).

27 октября 2020 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ответчиком по настоящему иску является ФИО1

Согласно доводам истца, обязательства истца по договору исполнены, земельный участок передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка.

В период действия вышеуказанного договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части погашения платежей, в 2020 году по договору в счет оплаты арендных платежей согласно акту сверки за период с 1 января по 31 декабря 2020 года поступило 135 000 рублей 00 копеек, в связи с чем ему начислены пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательств. По состоянию на 30 июня 2021 года у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате и пени за неуплату арендной платы в установленный срок в вышеуказанном размере.

24 апреля и 28 июля 2021 года в адрес ответчика администрацией направлялись претензии с указанием на необходимость погасить имеющуюся задолженность по договору аренды земельного участка, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 января 2022 года, с учетом определения об исправлении описки от 1 февраля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 июля 2022 года, удовлетворены исковые требования администрации г. Пятигорска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, постановлено взыскать с ФИО1 в пользу администрации г. Пятигорска задолженность по арендной плате за период с 26 ноября 2020 года по 31 марта 2021 года в размере 10 137 412 рублей 62 копейки, за период с 1 апреля по 30 июня 2021 года в сумме 5 567 653 рублей, пени за нарушение обязательств за период с 1 января по 31 марта 2021 года в сумме 64 386 рублей 26 копеек, за период с 26 июня по 30 июня 2021 года в сумме 14 227 рублей 35 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального бюджета г. Пятигорска государственную пошлину в сумме 60 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 1 ноября 2022 года решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 июля 2022 года отменены, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец - администрация г. Пятигорска, извещенный в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, требования и доводы, указанные в исковом заявлении, поддерживает в полном объеме. Просит учесть, что в соответствии с п. 4 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность, образовавшуюся до 26 ноября 2020 года, в полном объеме принял ФИО1

Ответчик ФИО1, извещенный в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя – адвоката Попова А.А., признает требования администрации г. Пятигорска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 26 ноября по 29 декабря 2020 года, просит отказать в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за период с 30 декабря 2020 года по 30 июня 2021 года по доводам, изложенным в письменных возражениях, ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению в указанный период, повлекшую нарушение его прав, как арендатора, и невозможность осуществления им обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении арендованного земельного участка, поскольку 30 декабря 2020 года администрацией г. Пятигорска незаконно отозвано разрешение на строительство здания кафе, а Пятигорским городским судом Ставропольского края по ходатайству администрации г. Пятигорска приняты меры по обеспечению иска в виде запрета проведения любых строительных работ на арендованном земельном участке в период с 19 февраля 2021 года по 31 января 2022 года.

Представитель ответчика – адвокат Попов А.А. извещенный в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просит отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований администрации г. Пятигорска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 30 декабря 2020 года по 30 июня 2021 года, а также пени за нарушение обязательств за этот период времени, с учетом доводов возражений ответчика ФИО1 от 22 декабря 2022 года.

Принимая во внимание положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение сторон и их представителей о времени и месте судебного заседания, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать обстоятельства, приводимые в обоснование заявленных требований или возражений. Предусмотренная законом обязанность по доказыванию сторонам разъяснялась судом, поэтому при принятии решения суд учитывает только те доказательства, которые были представлены в судебном заседании.

Статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым №, площадью 260 кв.м, расположенного адресу: <адрес>.

21 августа 2020 года МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» провело открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 260 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: общественное питание.

Согласно протоколу от 21 августа 2020 года (лот №) о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка предметом аукциона являлась годовая арендная плата на земельный участок. Победителем аукциона стал ФИО2, выразивший готовность приобрести право аренды на условиях годовой арендной платы 21 535 000 рублей 00 копеек.

Согласно данному протоколу основным видом разрешенного использования данной зоны предусмотрено общественное питание - размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город – курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действовала администрация г. Пятигорска, в лице начальника МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» ФИО6 (арендодатель), и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, кадастровый №, общей площадью 260 кв.м, вид разрешенного пользования участка - общественное питание, вид функционального использования участка - общественное питание, находящийся адресу: <адрес> (п. 1.1 – 1.6).

Срок аренды устанавливался договором с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ урегулирования разногласий к проекту договора аренды земельного участка с кадастровым № срок аренды устанавливался в соответствии с п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации с даты его подписания на 18 (восемнадцать) месяцев, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.3 договора договор считается заключенным с даты его государственной регистрации

Договор и протокол разногласий к нему подписаны сторонами, зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 ноября 2020 года (номер регистрации №).

Согласно акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендатор принял в аренду указанный земельный участок, подтвердив, что обязательства исполнены, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора.

Условиями договора аренды предусмотрено, что годовой размер арендной платы на 2020 год составляет 21 535 000 рублей (п. 3.1). Размер арендной платы определяется арендодателем на основании протокола о результатах аукциона от 21 августа 2020 года (п. 3.1.1). Размер арендой платы подлежит ежегодной индексации на индекс инфляции, установленный в соответствии с законом о федеральном бюджете на текущий год (п. 3.2). Арендатор имеет право: использовать участок на условиях, установленных договором (п. 4.3.1). Арендатор обязан: уплачивать плату по договору в размере и в сроки, установленные в договоре; в случае, если земельный участок для строительства, - до истечения срока действия договора осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект; в случае, если договором предусмотрен срок освоения участка – своевременно приступить к его использованию (п. 4.4.5, 4.4.12, 4.4.14).

Договором определен следующий порядок оплаты арендной платы: арендная плата вносится арендатором в безналичном порядке с момента заключения договора путем перечисления в УФК по СК (МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, суммы, указанной в расчете арендной платы (п. 3.3).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Пеня перечисляется в безналичном порядке на счет, указанный в п. 3.3 договора.

27 октября 2020 года между ФИО2 (сторона-1) и ФИО1 (сторона-2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с условиями которого сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка (п. 1).

Возможность уступки данных прав и обязанностей предусмотрена п. 4.3.2 договора аренды, в соответствии с которым арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока договора с согласия арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, в том числе отдать арендные права участка в залог.

Согласно п. 2 - 4 договора уступки земельный участок предоставлен стороне-1 в аренду с 12 октября 2020 года на 18 месяцев для размещения объекта общественного питания. Уступка прав и обязанностей производится на срок с даты заключения настоящего договора до окончаний срока действия договора аренды. Наряду у ступкой права и обязанностей сторона-1 переводит, а сторона-2 принимает долг по арендной плате перед арендодателем по договору аренды, образовавшийся за период до государственной регистрации настоящего договора, в связи с чем сторона-1 считается свободной от обязательства перед строной-2. Размер долга зависит от даты государственной регистрации настоящего договора и будет рассчитан после государственной регистрации настоящего договора. Сторона-2 обязуется произвести оплату долга в порядке и в сроки, установленные договором аренды для внесения арендной платы (п. 4).

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 ноября 2020 года (номер регистрации №) с указанием ФИО1 в качестве лица, в пользу которого установлено ограничение прав и обязанностей объекта недвижимости.

Разрешая спор, суд принимает во внимание обстоятельства заключения договоров аренды и цессии, их условия.

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из содержания п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Пунктом 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с условиями договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № обязанности арендатора ФИО2 перешли к новому арендатору ФИО1 в полном объеме.

В силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 апреля 2013 года № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 года № 305-ЭС17-17952, в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, учитывая вышеуказанное и положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что ответчик обязательства по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в части внесения арендной платы надлежащим образом не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой, согласно представленному истцом развернутому расчету, составляет 10 215 756 рублей 23 копейки, из которых 2 118 196 рублей 72 копейки – основной долг за период с 26 ноября по 31 декабря 2020 года, 2 512 745 рублей 90 копеек – долг предыдущего арендатора ФИО3, 5 506 470 рублей – основной долг за период с 1 января по 31 января 2021 года, 64 386 рублей 26 копеек – пеня (неустойка) за период с 1 января по 31 марта 2021 года, 14 227 рублей 35 копеек – пеня (неустойка) за период с 26 июня по 30 июня 2021 года.

Возражая против иска, сторона ответчика указала, что у ответчика ФИО1 отсутствовала реальная возможность пользоваться арендованным земельным участком в заявленный период, а именно с 30 декабря 2020 года по 30 июня 2021 года для строительства объекта капитального строительства по причине, за которую арендатор не отвечает (принятие мер по обеспечению иска в виде запрета проведения любых строительных работ на арендованном земельном участке, противоправные действия администрации г. Пятигорска, признанные незаконными вступившим в силу судебным актом, отзыв разрешения на строительство объекта капитального строительства), что освобождает ФИО1 от обязанности по внесению арендной платы и пени за нарушение обязательств по договору в спорный период.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости.

В октябре 2020 года предыдущий арендатор ФИО2 предоставил в администрацию г. Пятигорска проектную и иную документацию, необходимую для получения разрешения на строительство здания «кафе».

Постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче ФИО2 разрешения на строительство объекта капитального строительства…» ФИО2 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «кафе» по адресу: <адрес>

С 26 ноября 2020 года право на строительство объекта капитального строительства «кафе» по адресу: <адрес>, перешло новому арендатору ФИО1

С этого времени арендатор ФИО1 начал строительство здания кафе лечебного питания, специализирующегося на приготовлении лечебных блюд из продуктов специального лечебного (оздоровительного) питания для лиц, страдающих заболеваниями желудочно - кишечного тракта, пищевыми аллергическими заболеваниями, сахарным диабетом, избытком веса и т.д.

В период с 26 ноября по 29 декабря 2020 года ФИО1 в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, градостроительным планом земельного участка с кадастровым №, утвержденным постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №, а также проектной документацией на кафе, расположенное по адресу: <адрес>, произвел строительство объекта – кафе размером 15 м х 8 м со степенью готовности объекта незавершенного строительства 39,8 %, стоимостью 5 602 386 рублей.

Постановлением администрации г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ на основании протеста прокурора г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № признано утратившим силу постановление администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче ФИО2 разрешения на строительство объекта капитального строительства «кафе» по адресу: <адрес>.

15 февраля 2021 года администрацией г. Пятигорска в Пятигорский городской суд Ставропольского края предъявлено исковое заявление к ответчикам ФИО2 и ФИО1 о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым № самовольной постройкой и обязании ответчиков ФИО2 и ФИО1 снести за свой счет самовольно возведенный вышеуказанный объект капитального строительства, в связи с тем, что разрешение на его строительство выдано с нарушением федерального законодательства, расстояние от наружной стены строящегося здания до стволов 4 деревьев ели, а также 2 деревьев березы составляет менее 5 метров, объект размещен на расстоянии менее 6 метров от смежного здания, что нарушает нормы противопожарной безопасности, выявлен факт причинения механических повреждений корневой системе деревьев, что приведет их к гибели, завершение строительства объекта и ввод его в эксплуатацию без вырубки и уничтожения дерева невозможно.

В качестве меры обеспечения иска администрация г. Пятигорска просила запретить ФИО2 и ФИО1 проведение любых видов строительных работ в отношении данного возведенного объекта капитального строительства.

19 февраля 2021 года определением судьи Пятигорского городского суда Ставропольского края запрещено ФИО2 и ФИО1 производство любых видов строительных работ в отношении возведенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №.

Этим же определением запрещена Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю регистрация сделок, связанных с переходом и возникновением любых прав на данный объект недвижимого имущества, а также на земельный участок, на котором он расположен.

19 февраля 2021 года на основании определения об обеспечении иска Пятигорским городским судом Ставропольского края выданы исполнительные листы серия ФС №, серия ФС №.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 30 августа 2021 года, принятым по гражданскому делу № 2-1061/2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 8 декабря 2021 года и кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 19 апреля 2022 года, в удовлетворении исковых требований администрации г. Пятигорска к ФИО2, ФИО1 о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №, самовольной постройкой, отказано.

Встречные исковые требования ФИО1 к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на объект незавершенного строительством удовлетворены.

За ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства недвижимого имущества, степень готовности 39,8 %, расположенный в районе пересечения <адрес>, на земельном участке с кадастровым №.

Разрешая спор по существу, суд установил, что объект незавершенного строительства (кафе) построен ФИО1 с соблюдением требований строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов граждан.

Определением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 31 января 2022 года меры по обеспечению иска, принятые определением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 19 февраля 2021 года по гражданскому делу № 2-1061/2021, отменены.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, сопоставляя их с приведенными положениями закона с учетом их толкования, суд приходит к выводу о том, что в период с 30 декабря 2020 года по 30 июня 2021 года у ответчика, в связи с имевшимися запретами, противоправными действиями администрации г. Пятигорска, признанными незаконными вступившим в силу судебным актом, отзывом разрешения на строительство объекта капитального строительства, отсутствовала возможность использовать земельный участок с кадастровым № в соответствии с условиями договора аренды. При этом у истца, как участника процесса, в рамках которого были приняты меры по обеспечению иска, имелась возможность обратиться за их отменой.

Как указывалось выше, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества, следовательно, арендная плата не подлежит оплате арендатором в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

При этом следует отметить, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Более того, в соответствии с ч. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Поскольку ФИО1 в период с 30 декабря 2020 года по 30 июня 2021 года не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, постольку у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за указанный период.

По общему правилу, закрепленному в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время, в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Дальнейшие действия администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что по смыслу ст. ст. 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно представленному истцом развернутому расчету за период с 26 ноября по 29 декабря 2020 года задолженность ФИО1 по уплате арендных платежей составила 4 513 265 рублей 03 копейки, из которых 2 118 196 рублей 72 копейки – основной долг за период с 26 ноября по ДД.ММ.ГГГГ, 2 512 745 рублей 90 копеек – долг предыдущего арендатора ФИО2

Данный расчет судом проверен, признан обоснованным, соответствующим условиям договора и требованиям закона.

При рассмотрении дела сторона ответчика требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26 ноября по 29 декабря 2020 года не оспорила, ни контррасчет, ни доказательства перечисления арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за предъявленный к взысканию период не представила.

Изложенные обстоятельства полностью подтверждаются объяснениями участников процесса, исследованными в судебном заседании материалами дела.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что у ответчика имеется обязанность по оплате задолженности по арендной плате, в том числе за предыдущего арендатора.

Разрешая требование истца, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности по договору аренды земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и взыскании с ответчика в пользу бюджета города-курорта Пятигорска задолженности по арендной плате за период с 26 ноября по 29 декабря 2020 года в сумме 4 513 265 рублей 03 копеек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Истец на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с данным иском в суд.

Доказательств того, что ответчик в соответствии с требованиями ст. ст. 333.35, 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации имеет право на льготы при рассмотрении гражданских дел судами общей юрисдикции, в материалах дела не имеется.

В силу подп. 8 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, исходя из той суммы, которую должен был уплатить истец, если бы он не был освобожден от уплаты государственной пошлины.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в соответствии с положениями подп. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 30 766 рублей 33 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования администрации города Пятигорска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу бюджета города-курорта Пятигорска задолженность договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 26 ноября по 29 декабря 2020 года в сумме 4 513 265 рублей 03 копеек.

В удовлетворении исковых требований администрации города Пятигорска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 702 491 рубля 20 копеек, из которых 5 506 470 рублей – основной долг за период с 1 января по 31 января 2021 года, 64 386 рублей 26 копеек – пеня (неустойка) за период с 1 января по 31 марта 2021 года, 14 227 рублей 35 копеек – пеня (неустойка) за период с 26 июня по 30 июня 2021 года, - отказать.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в доход муниципального бюджета города-курорта Пятигорска государственную пошлину в размере 30 766 рублей 33 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд Ставропольского края.

Судья подпись Н.Г. Пушкарная