Решение по делу № 2-285/2024 от 31.01.2025

УИД 52RS0019-01-2024-000378-84

Дело №2-8/2025 (2-285/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Ардатов ДД.ММ.ГГГГ

Ардатовский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Зрилиной О.В., при секретаре судебного заседания Прасоловой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к

ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости и их возврате в собственность продавца,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3:

- о расторжении договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3;

- о возврате ФИО1 земельного участка, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес> <адрес> нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>;

- о прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес> на нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>;

- о признании права собственности ФИО1 на земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес>, городское поселение рабочий <адрес> на нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>;

- о взыскании в пользу ФИО1 денежных средств, уплаченных за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, в сумме 12 181 руб. 50 коп. и расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано следующее. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом (Продавец по Договору) и Ответчиком - ФИО3 (Покупатель по договору) подписан Договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания, по условиям которого Продавец продал Покупателю: земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> на нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом <адрес> ФИО2 и зарегистрирован в реестре №

В соответствии с п. 7 Договора стоимость объектов недвижимости составила 2 030 000 рублей, в том числе земельный участок стоимостью 30 000 рублей, административное здание стоимостью 1 500 000 рублей и отдельно стоящее здание (котельная) стоимостью 500 000 рублей.

Право собственности за Ответчиком зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № и №.

П.7. Договора предусмотрен порядок расчетов, в соответствии с которым первый платеж в сумме 15 000 руб. Ответчик обязан произвести в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй платеж в сумме 15 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, третий платеж в сумме 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, четвертый платеж в сумме 500 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, пятый платеж в сумме 500 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж в сумме 500 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес Ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена досудебная претензия с требованием расторжения Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответа на которую не поступило.

Ответчиком до настоящего времени предусмотренные договором денежные средства не выплачены, на звонки Ответчик ФИО3 не отвечает, на связь не выходит, в связи с чем Истец полагает, что Ответчик намеренно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств, что нарушает права Истца.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации й Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на \ основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе ‘ требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как указал Верховный суд в Определении от 03.10.2023 года по делу 18-КГ23-132- К4 в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как указано в п. 9 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что в случае, если Покупатель не произведет окончательный расчет с Продавцом, последний имеет право обратиться в суд с иском о расторжении Договора купли-продажи земельного участка и зданий и возврате проданных земельных участков и зданий в собственность Продавца, а Покупатель не вправе требовать возврата денежных средств, выплаченных в неполной сумме в качестве покупной цены к моменту расторжения настоящего Договора.

Таким образом, руководствуясь условиями подписанных Договоров купли- продажи, а также нормами права, у Истца возникло право требования о расторжении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате проданных земельного участка и зданий в собственность Продавца.

При заключении Договора от ДД.ММ.ГГГГ Истцом понесены расходы, связанные с их нотариальным удостоверением. Так за удостоверение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12 181 руб. 50 коп., в связи с чем Истец полагает необходимым взыскать данные расходы с Ответчиков.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО4 в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно письменному заявлению просили о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по адресу регистрации, почтовый конверт вернулся с отметкой об истечении срока хранения.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации Ардатовского муниципального округа Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По смыслу закона существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет и цена продаваемого имущества.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен Договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания, по условиям которого Продавец продал Покупателю: земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес> <адрес> на нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом <адрес> ФИО2 и зарегистрирован в реестре №-н/52-№.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО3 на спорные объекты недвижимости.

Пунктом 7 Договора предусмотрен порядок расчетов, в соответствии с которым первый платеж в сумме 15 000 руб. Ответчик обязан произвести в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй платеж в сумме 15 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, третий платеж в сумме 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, четвертый платеж в сумме 500 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, пятый платеж в сумме 500 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж в сумме 500 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.2 ст.489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 мотивировала свои требования тем, что ответчик свои обязательства по оплате объектов недвижимости не исполнил, тем самым существенно нарушил условия договора купли-продажи.

В пункте 9 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что в случае, если Покупатель не произведет окончательный расчет с Продавцом, последний имеет право обратиться в суд с иском о расторжении Договора купли-продажи земельного участка и зданий и возврате проданных земельных участков и зданий в собственность Продавца, а Покупатель не вправе требовать возврата денежных средств, выплаченных в неполной сумме в качестве покупной цены к моменту расторжения настоящего Договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ответчика претензию о существенном нарушении условий заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи в части неоплаты приобретенных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Частью 2 данной статьи установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со статьей 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Ответчиком ФИО3 в нарушение п.1 ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, достоверно подтверждающих оплату в полном объеме приобретенных им объектов недвижимости.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд исходя из того, что ответчиком не доказан факт оплаты по договору купли-продажи, и в результате неисполнения ФИО3 обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости ФИО1 в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата всего переданного покупателю имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В суде нашли свое подтверждение расходы истца, связанные с нотариальным удостоверением договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 12 181 руб. 50 коп., что подтверждается самим договором (п.17 договора). В силу ст.15 ГК РФ указанные убытки подлежат взысканию с ответчика ФИО3

Дав оценку всем имеющимся в деле доказательствам в соответствии с правилами, установленными статьями 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом ФИО1 понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, то с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 600 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) к ФИО3 (паспорт № выдан Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ код подразделения №) удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, удостоверенный ФИО2, нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре №.

Прекратить права собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес>, городское поселение рабочий <адрес> на нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

Возвратить ФИО1 земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес> <адрес> нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 246 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, находящийся по адресу: <адрес>, городское поселение рабочий <адрес> на нежилое здание с кадастровым номером № административное здание, общей площадью 239.40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание (котельная), общей площадью 137,6 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные за нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 12 181 руб. 50 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 600 руб., в общей сумме 12781 (двенадцать тысяч семьсот восемьдесят один) рубль 50 (пятьдесят) копеек.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд в течение месяца со дня его составления в мотивированной форме через Ардатовский районный суд.

Судья: О.В. Зрилина