Судья Пожидаев В.П. дело № 2-20/2022

дело № 33-3-5822/2023

26RS0017-01-2021-003959-40

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 12 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Луневой С.П.,

судей Дробиной М.Л., Свечниковой Н.Г.,

при секретаре Кузьмичевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 21 февраля 2022 года по гражданскому делу по исковому заявлению администрации города-курорта Кисловодска к ФИО3 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности его снести, в случае не исполнения решения суда предоставить администрации право сноса данного объекта, с последующим возмещением понесенных затрат с ответчика, исключении записи из ЕРГН права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании судебной неустойки и по встречному исковому заявлению ФИО3 к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении многоквартирного жилого дома в перепланированном, реконструированном состоянии и признании права собственности,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация города-курорта Кисловодска обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что ФИО3 принадлежал индивидуальный жилой дом, площадью 43,1 кв.м., и земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: <адрес>. В дальнейшем жилой дом был снесен с погашением записи о праве.

25 февраля 2013 года администрацией города-курорта Кисловодска было выдано ФИО3 разрешение на строительство № для строительства капитального объекта «индивидуальный жилой дом» на земельном участке, площадью 871 кв.м., площадью застройки 258,6 кв.м., количеством этажей – 3 единицы, со сроком действия до 25 февраля 2023 года.

После получения вышеуказанного разрешения и подготовки проектной документации на строительство ИЖС было начато строительство указанного жилого дома, который был поставлен на кадастровый учет, с площадью застройки 399 кв.м., процент готовности 84%.

Впоследствии, в 2014 году был изменен вид разрешенного использования земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 871 кв.м., на вид разрешенного использования: «многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей», в связи с чем ФИО3 обратился в УАиГ с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома от 3 до 5-6 этажей на указанном участке, однако в его удовлетворении было отказано по причине отсутствия полного пакета документов.

Однако, ФИО3 проведены работы по возведению дополнительных 2-х этажей над зарегистрированным индивидуальным жилым домом, а в 2018 году ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на отсутствие разрешения на строительство при возведении строения.

Администрация города-курорта Кисловодска просила суд признать объект капитального строительства литер «А», общей площадью 1795,3 кв.м., расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> самовольной постройкой, обязать ФИО3 в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести за свой счет или собственными силами вышеуказанный объект капитального строительства, в случае неисполнения решения суда в части самостоятельного сноса ФИО3 спорного объекта капитального строительства, предоставить Администрации города-курорта Кисловодска право сноса указанного объекта, с последующим возмещением понесенных затрат с ФИО3, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности за № от ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства, площадью застройки 399 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, снять с кадастрового учета вышеуказанный объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, возложить на ФИО3 обязанность внесения денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда, с учетом установления прогрессивной шкалы, а именно за первые 5 дней просрочки 200000 рублей, исходя из расчета 40000 в день, за вторые 5 дней просрочки 250000 рублей, исходя из расчета 50000 в день, и так далее, то есть с увеличением каждые 5 календарных дней стоимости одного календарного дня просрочки на 10000 рублей, до момента фактического исполнения (т. 1 л.д. 8-15).

В свою очередь, ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным встречным иском, мотивируя его тем, что он является собственником земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, на котором после получения разрешения на строительство ИЖС им был возведен жилой дом, площадью застройки 399 кв.м., с процентом готовности 84%, поставленный на кадастровый учет.

В дальнейшем, не получив разрешение на строительство многоквартирного жилого дома от 3 до 5-6 этажей, ФИО3 с согласия собственников смежных землепользователей, соблюдая зонирование территории, провел работы по возведению многоквартирного жилого дома.

ФИО3 неоднократно обращался в УАиГ администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о выдаче разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а также в отношении спорного строения состоялись судебные решения, которые в настоящий момент отменены.

В рамках одного из гражданских дел экспертами был выявлен ряд нарушений при строительстве капитального объекта, которые в настоящий момент устранены. Возведенный жилой дом соответствует всем необходимым строительным нормам и правилам, что объективно нашло отражение в проведенной судебной строительно-технической экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышеизложенное, ФИО3 просит суд сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии многоквартирный жилой дом, и признать право собственности на многоквартирный жилой дом литер «А» по адресу: <адрес>, общей площадью 1795,3 кв.м., состоящий из образованных в нем 24 квартир, помещений: <адрес>, общей площадью 37,6 кв.м., жилой площадью 33,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 49,6 кв.м., жилой площадью 45,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 50,3 кв.м., жилой площадью 46,9 кв.м.;<адрес>, общей площадью 39,3 кв.м., жилой площадью 35,8 кв.м.;холл 41,3 кв.м., лестнич.клетка 26,0 кв.м., лифт.шахта 2,7 кв.м.;2-этаж:<адрес>, общей площадью 65,6 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 45,5 кв.м., жилой площадью 10,7 кв.м.;<адрес>, общей площадью 43,8 кв.м., жилой площадью 11,4 кв.м.;<адрес>, общей площадью 44,8 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 66,2 кв.м., жилой площадью 27,9 кв.м.,лестнич.клетка 26,0 кв.м., коридор 3,9 кв.м., коридор 3,9 кв.м.; 3-этаж;<адрес>, общей площадью 65,8 кв.м., жилой площадью 27,8 кв.м.; <адрес>, общей площадью 45,4 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 11,7кв.м.;<адрес>, общей площадью 44,5 кв.м., жилой площадью 10,5 кв.м.;<адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 27,7 кв.м.;лестнич.клетка 26,0 кв.м., коридор 3,9 кв.м., коридор 3,9 кв.м.; 4-этаж:<адрес>, общей площадью 65,8 кв.м., жилой площадью 27,3 кв.м.;<адрес>, общей площадью 45,6 кв.м., жилой площадью 10,8 кв.м.;<адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 11,7 кв.;<адрес>, общей площадью 45,0 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 27,7 кв.м.;лестнич.клетка 26,0 кв.м., коридор 3,9 кв.м., коридор 3,9 кв.м.;-этаж:<адрес>, общей площадью 65,5 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 45,3 кв.м., жилой площадью 10,9 кв.м.;<адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 11,7 кв.м.;<адрес>, общей площадью 44,9 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.;<адрес>, общей площадью 66.0 кв.м., жилой площадью 27,9 кв.м.; лестнич. клетка 26,0 кв.м., коридор 4,0 кв.м., коридор 4,0 кв.м.; подвал: гараж, общей площадью 319,5 кв.м.; подсобное, общей площадью 5,6 кв.м.; лестнич. клетка, общей площадью 17,5 кв.м.; эл. щитовая, общей площадью 6,3 кв.м.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 21 февраля 2022 года в удовлетворении исковых требований администрации города-курорта Кисловодска отказано, встречные исковые требования ФИО3 удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит обжалуемое решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и ФИО3, обжалуемым решение нарушаются его права и законные интересы. При рассмотрении настоящего гражданского дела ФИО3 скрыл факт наличия между ним и ФИО2 договорных отношений. ФИО2 не привлечен к участию в деле, в связи, с чем был лишен возможности реализовать свои процессуальные права и обязанности при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 июня 2023 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с тем, что принятым по делу судебным актом могут быть затронуты права и имущественные интересы ФИО2

Как следует из доводов апелляционной жалобы, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор инвестирования, согласно которого ФИО2 выступает в качестве инвестора, а ФИО3 в качестве заказчика-застройщика.

Согласно п. 1.1. Договора заказчик-застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенному по адресу: <адрес>, а инвестор обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме, установленной Договором, для реализации проекта и выплатить заказчику-застройщику вознаграждение.

В обусловленный договором срок ФИО3 свои обязательства не исполнил, попытки связаться с ФИО3 посредствам звонков и смс сообщений с целью выяснения причин и обстоятельств затягивания сдачи дома в эксплуатацию и последующей передачи соответствующей документации для государственной регистрации права собственности, успеха не имели, однако, в результате стало известно, что судами разрешена судьба созданного недвижимого имущества, в том числе и по искам, заявленным ФИО3, без привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2

Указанное свидетельствует о том, судебным актом, принятым по делу могут быть затронуты права и имущественные интересы ФИО2, которого необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции в любом случае.

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (часть 5 статьи 330 ГПК РФ).

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" при поступлении после вынесения апелляционного определения апелляционных жалобы, представления от других лиц на судебное постановление суда первой инстанции или на часть судебного постановления, оставленные без изменения судом апелляционной инстанции, в том числе в случае восстановления срока апелляционного обжалования, суд апелляционной инстанции на основании статьи 330.1 ГПК РФ принимает такую жалобу, представление к своему производству и рассматривает их в порядке, предусмотренном главой 39 ГПК РФ. При этом дело может быть рассмотрено как в том же, так и в ином составе суда.

Если при рассмотрении вновь поступивших апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции придет к выводу о незаконности и необоснованности судебного постановления суда первой инстанции в той части, в которой оно было оставлено без изменения ранее вынесенным апелляционным определением, то оно отменяется или изменяется, а ранее вынесенное апелляционное определение в указанной части отменяется и принимается новое апелляционное определение. При отсутствии оснований для отмены или изменения судебного постановления суда первой инстанции суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении вновь поступивших апелляционных жалобы, представления без указания на оставление без изменения ранее вынесенных судебных постановлений (часть 2 статьи 330.1 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене, также подлежит отмене и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 16 июня 2022 года.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости по специальному разрешению, с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, на основании ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

На основании ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно ч. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В свою очередь, в силу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что законом не установлен запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определены условия возникновения указанного права, при этом данные положения подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с недвижимостью. Возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и нарушением прав третьих лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; назначение земельного участка: земли населенных пунктов – многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией города-курорта Кисловодска было выдано ФИО3 разрешение на строительство №, согласно которому на вышеуказанном земельном участке было разрешено строительство объекта капитального строительства «индивидуальный жилой дом», площадью застройки 258,6 кв.м., количеством этажей – 3 единицы, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 31).

После получения вышеуказанного разрешения и подготовки проектной документации на строительство ИЖС ФИО3 было начато строительство жилого дома, который был поставлен на кадастровый учет, с площадью застройки 399 кв.м., процент готовности 84% (т. 1 л.д. 32).

Право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 84% площадью застройки 399 кв.м. зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

В 2014 году был изменен вид разрешенного использования земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 871 кв.м., на вид разрешенного использования: «многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей», в связи с чем ФИО3 было выдано свидетельство о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 30).

Затем ФИО3 обратился в УАиГ администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома от 3 до 5-6 этажей на земельном участке по адресу: <адрес>, однако письмом № от ДД.ММ.ГГГГ в его удовлетворении было отказано по причине отсутствия полного пакета документов (т. 2 л.д. 12-14).

ФИО3 были проведены работы по возведению дополнительных 2-х этажей над зарегистрированным индивидуальным жилым домом, а в 2018 году ему было отказано в выдаче разрешения на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию со ссылкой на отсутствие разрешения на строительство при возведении строения.

В период разбирательства по делу в суде первой инстанции по ходатайству представителя ответчика/истца ФИО3 – ФИО4 по доверенности на основании определения Кисловодского городского суда Ставропольского края от 12 октября 2021 года была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» (т. 1 л.д. 57-59).

Согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект недвижимости – <адрес> расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарно эпидемиологических и экологических норм и правил и иным обязательным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Объект недвижимости – многоквартирный жилой дом литер «А» не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорный объект расположен в границах земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Нарушение установленное заключением эксперта № филиала в СКФУ научно-образовательного центра криминалистических исследований и судебных экспертиз ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в рамках гражданского дела №, в виде «Минимальные расстояния от рассматриваемого объекта до соседних зданий составляют менее 6 м., а именно 3,57 м. и 3,76 м. и не соответствуют требованиям, установленным СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям (с Изменениями №1)», не соответствует фактическому положению дел. Противопожарные расстояния между многоквартирным жилым домом литер «А» и соседними строениями соответствуют требованиям с СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", с учетом требований п. 4.11. Нарушение, установленное заключением эксперта № филиала в СКФУ научно-образовательного центра криминалистических исследований и судебных экспертиз ФГАОУ ВО «СевероКавказский, федеральный университет» от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в рамках гражданского дела № (т. 4 л.д. 2-125), в виде «При проведении осмотра в спорном объекте капитального строительства выполнялись работы по устранению недостатков создающих угрозу жизни и здоровью граждан, отмеченных в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ФИО7 и утвержденное директором ООО «ЭкспертПро» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, а именно работы по усилению перегородок вертикальными арматурными сетками и усилению дверных проемов металлическими обрамлениями» – устранены. Устройство перегородок соответствует требованиям "СП 14.13330.2018. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП 11-7-81*" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.05.2018 N 309/пр), пункты 6.5.5 и 6.5.6 (т. 1 л.д. 70-203).

В ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, необходимым условием применения которых является обеспечение восстановление нарушенного или оспариваемого права в случае удовлетворения исковых требований.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закрепляет обязанность по соблюдению при использовании земельного участка требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Разрешение на строительство является документом, при получении которого можно начинать строить объект, поскольку оно подтверждает наличие у застройщика земельного участка для строительства проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и проекта организации строительства.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Производство строительных работ без соответствующего разрешения управомоченного публичного органа влечет применение мер юридической ответственности, предусмотренных федеральным законом.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Правовое регулирование самовольной постройки, содержащееся в ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагает три признака самовольной постройки: она должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из абз. 4 ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

До начала строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, ФИО3 было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого было разрешено строительство объекта капитального строительства «индивидуальный жилой дом», площадью застройки 258,6 кв.м., количеством этажей – 3 единицы, в нарушение которого было возведено строение из 5 (пяти) этажей.

Судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, этажностью – 5 единиц возведен без разрешения на строительство, в связи с чем признается самовольной постройкой.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из норм ст. 222 ГК РФ и разъяснений, содержащихся Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, юридически значимыми обстоятельствами, дающими основание для признания права собственности, являются: наличие права у лица в отношении земельного участка, на котором оно осуществило постройку - участок должен принадлежать такому лицу; земельный участок соответствует предписанному для него виду целевого использования; отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил; отсутствие угрозы, которые такая постройка создает жизни и здоровью граждан, и нарушает права третьих лиц; принятие лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации, в том числе к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При установлении этих обстоятельств отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая, что истцом по встречному иску возведен объект недвижимости на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с установленным на нем режимом использования, предпринимались меры к получению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в установленном законом порядке, постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела, судебной коллегией принято в качестве нового доказательства заключение эксперта Независимой Судебно-Строительной Экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует строительным, санитарным, противопожарным стандартам, нормам, правилам и регламентам, действующим в РФ и Ставропольском крае в области строительства. Его техническое состояние в целом допускает безопасное использование (эксплуатацию) по назначению. Многоквартирный жилой дом в целом не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом экспертом установлено и подтверждается заключением, что на момент осмотра функциональное назначение спорного объекта недвижимости - многоквартирный жилой дом, который завершен строительством и имеет 100% готовность. Площадь квартир многоквартирного жилого дома, число их комнат, габариты помещений и высота соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с изменениями №1,2,3)».

Из системного толкования указанных норм с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации следует, что установление правового режима использования земель, в том числе по их целевому назначению, ограничение земельных прав собственников земельных участков (как и иных категорий землепользователей) обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, часть 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктов 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно частям 1, 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли подразделяются по целевому назначению и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из положений части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки (пункты 1 и 2), обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Из приведенной нормы закона и разъяснений по ее применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно заключению эксперта АНО Центра судебных экспертиз «Эксперт-Профи» № от ДД.ММ.ГГГГ, нарушение, установленное заключением эксперта № филиала в СКФУ научно-образовательного центра криминалистических исследований и судебных экспертиз ФГАОУ ВО «СевероКавказский, федеральный университет» от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в рамках гражданского дела № (т. 4 л.д. 2-125), в виде «При проведении осмотра в спорном объекте капитального строительства выполнялись работы по устранению недостатков создающих угрозу жизни и здоровью граждан, отмеченных в заключении эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ФИО7 и утвержденное директором ООО «ЭкспертПро» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, а именно работы по усилению перегородок вертикальными арматурными сетками и усилению дверных проемов металлическими обрамлениями» – устранены.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то отсутствие разрешения на строительство многоквартирного дома, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Принимая во внимание изложенное, учитывая отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств нарушения законных интересов истца при сохранении спорного объекта, а также доказательств создания объекта таким образом, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц; в отсутствие доказательств того, что восстановление прав возможно исключительно путем сноса (уничтожения) имущества и при этом будет соблюден баланс интересов как истца, так и ответчика, в силу того, что требование о сносе объекта является крайней, исключительной мерой и не может быть удовлетворено при наличии возможности иным способом восстановить гражданско-правовой интерес истца, в отсутствие суждений о существенности каких-либо нарушений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствует основания для сноса спорного объекта и для удовлетворения первоначального иска об исключении из Единого государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности за номером № от ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства, площадью застройки 399м2, кадастровый № по адресу: <адрес>; снятии с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; возложении обязанности на ФИО1 в случае неисполнения решения Кисловодского городского суда, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу обязанности внесения денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда, с учетом установления прогрессивной шкалы, а именно за первые 5 дней просрочки 200 000 рублей, исходя из расчета 40 000 в день, за вторые 5 дней просрочки 250 000 рублей, исходя из расчета 50 000 в день, и так далее, то есть с увеличением каждые 5 календарных дней стоимости одного календарного дня просрочки на 10 000 рублей, до момента фактического исполнения.

Рассматривая доводы представителя Администрации города-курорта Кисловодска, что площадь земельного участка, на котором возведен спорный объект, составляет 871 кв.м., тогда как для многоквартирных жилых домов установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков - площадь не менее 2500 кв.м., а также об отсутствии необходимого количества места для организованного хранения легкового автотранспорта места - парковок, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.33.1 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных Решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, для многоквартирных жилых домов установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков - площадь не менее 2500 кв.м.

В силу п. 3.4.8 Решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 31.01.2018г. № 01-518 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования муниципального образования городского округа города-курорта Кисловодска" при отсутствии необходимой территории для организации открытых парковок предусматриваются встроенные или пристроенные (в том числе подземные) автостоянки. Для жилого микрорайона (квартала), групп жилых домов, жилого дома требуемое количество машино-мест для организованного хранения легкового автотранспорта определяется из расчета на 1 квартиру общей площадью более 40 кв.м. 1 машино-место; на 1 квартиру общей площадью менее 40 кв.м. - 0,5 машино-места.

На момент начала строительства ФИО3 многоквартирного жилого дома действовали Правила землепользования и застройки городского округа города - курорта Кисловодска, утверждённые решением Думы города- курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ №.

В силу п. 2.3 указанных Правил площадь земельного участка, предназначенного для многоквартирного жилищного строительства устанавливаются в соответствии с муниципальным правовым актом, но не менее 2 500 кв.м.

Согласно п. 2.4 данных ПЗЗ минимальная площадь земельного участка для изменения вида разрешенного использования земельного участка под многоквартирный жилой дом должна составлять 2 500 кв.м.

Следовательно, вопрос об изменении разрешенного использования земельного участка в 2014 г. являлся прерогативой органа местного самоуправления. Изменение вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> возможно было только с согласия Администрации города - курорта Кисловодска.

Земельный участок с КН № по адресу: <адрес>, <адрес> отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: «многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей».

Орган местного самоуправления, как единственно уполномоченный и компетентный орган, принимая решение об изменении вида разрешенного использования участка на строительство многоквартирного дома в 2014 году владел информацией о площади земельного участка по <адрес>, <адрес> в размере 871 кв.м.; давая согласие на изменение целевого назначения спорного земельного участка с ИЖС «на многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей» знал о намерении ФИО3 вести строительство многоквартирного дома.

Судом апелляционной инстанции обращено внимание, что превышение коэффициента застройки величина которого составляет 2,2 и превышает допустимый коэффициент, равный 0,8, в условиях соблюдения, как установлено экспертными заключениями, всех строительных, объемно-планировочных, пожарно-технических и санитарно - гигиенических норм и правил, обеспечивающих полноценную и безопасную эксплуатацию данного строения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не может расцениваться как нарушение, соразмерное заявленному способу защиты нарушенного права в виде сноса спорного объекта недвижимости объему и характеру нарушений.

Кроме того, в суд не представлено доказательств тому, что превышения коэффициента застройки при строительстве спорного объекта на земельном участке нарушает права истца или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика, и является обязательным условием для удовлетворения требований истца по первоначальному иску.

Руководствуясь 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 21 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии Ставропольского краевого суда от 16 июня 2022 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковое заявление Администрации города - курорта Кисловодска к ФИО3 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности его снести, в случае не исполнения решения суда предоставить администрации право сноса данного объекта, с последующим возмещением понесенных затрат с ответчика, исключении записи из ЕРГН права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании судебной неустойки удовлетворить в части.

Признать объект капитального строительства <адрес> общей площадью 1795,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

В удовлетворении иска о возложении обязанности на ФИО3 в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести за свой счет или собственными силами объект капитального строительства <адрес> общей площадью 1795,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; в случае неисполнения решения суда в части самостоятельного сноса ФИО3 объекта капитального строительства <адрес> общей площадью 1795,3м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> предоставить Администрации города-курорта Кисловодска право сноса указанного объекта, с последующим возмещением понесенных затрат с ФИО3; исключении из Единого государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности за номером № от ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства, площадью застройки 399м2, кадастровый № по адресу: <адрес>; снятии с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; возложении обязанности на ФИО3 в случае неисполнения решения Кисловодского городского суда, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу обязанности внесения денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда, с учетом установления прогрессивной шкалы, а именно за первые 5 дней просрочки 200 000 рублей, исходя из расчета 40 000 в день, за вторые 5 дней просрочки 250 000 рублей, исходя из расчета 50 000 в день, и так далее, то есть с увеличением каждые 5 календарных дней стоимости одного календарного дня просрочки на 10 000 рублей, до момента фактического исполнения - отказать.

Встречные требования ФИО3 к Администрации города-курорта Кисловодска о сохранении многоквартирного жилого дома в перепланированном, реконструированном состоянии удовлетворить.

Сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии многоквартирный жилой дом, признать за ФИО3 право собственности на многоквартирный жилой дом <адрес> расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 1795,3 кв.м., состоящий из: 1-этаж: <адрес>, общей площадью 37,6 кв.м., жилой площадью 33,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 49,6 кв.м., жилой площадью 45,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 50,3 кв.м., жилой площадью 46,9 кв.м.; <адрес>, общей площадью 39,3 кв.м., жилой площадью 35,8 кв.м.; холл 41,3 кв.м., лестнич.клетка 26,0 кв.м., лифт.шахта 2,7 кв.м.; 2-этаж: <адрес>, общей площадью 65,6 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 45,5 кв.м., жилой площадью 10,7 кв.м.; <адрес>, общей площадью 43,8 кв.м., жилой площадью 11,4 кв.м.; <адрес>, общей площадью 44,8 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м., жилой площадью 27,9 кв.м., лестнич.клетка 26 кв.м., коридор 3,9 кв.м., коридор 3,9 кв.м.; 3-этаж: <адрес>, общей площадью 65,8 кв.м., жилой площадью 27,8 кв.м.; <адрес>, общей площадью 45,4 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 11,7кв.м.; <адрес>, общей площадью 44,5 кв.м., жилой площадью 10,5 кв.м.; <адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 27,7 кв.м.; лестнич.клетка 26 кв.м., коридор 3,9 кв.м., коридор 3,9 кв.м.; 4-этаж: <адрес>, общей площадью 65,8 кв.м., жилой площадью 27,3 кв.м.; <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м., жилой площадью 10,8 кв.м.; <адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 11,7 кв.; <адрес>, общей площадью 45,0 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 27,7 кв.м.; лестнич.клетка 26 кв.м., коридор 3,9 кв.м., коридор 3,9 кв.м.; 5-этаж: <адрес>, общей площадью 65,5 кв.м., жилой площадью 27,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 45,3 кв.м., жилой площадью 10,9 кв.м.; <адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 11,7 кв.м.; <адрес>, общей площадью 44,9 кв.м., жилой площадью 10,6 кв.м.; <адрес>, общей площадью 66 кв.м., жилой площадью 27,9 кв.м.; Лестнич. клетка 26 кв.м., коридор 4,0 кв.м., коридор 4,0 кв.м.; подвал: гараж, общей площадью 319,5 кв.м.; подсобное общей площадью 5,6 кв.м.; лестнич. клетка общей площадью 17,5 кв.м.; эл. щитовая, общей площадью 6,3 кв.м.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.07.2023.

Председательствующий:

Судьи: