Дело № 2а-2114/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Смоленск 26 декабря 2022 года
Заднепровский районный суд города Смоленска
в составе: председательствующего судьи Кубриковой М.Е.,
при секретаре Ожогиной К.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, заинтересованного лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Смолстром-сервис» к государственному регистратору Управления Росреестра по Смоленской области ФИО4, Управлению Росреестра по Смоленской области об оспаривании действий государственного регистратора,
УСТАНОВИЛ:
АО «Смолстром-сервис» обратился в суд с административным иском к государственному регистратору Управления Росреестра по Смоленской области ФИО4, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании незаконным решения по отказу в государственной регистрации договора купли-продажи № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между АО «Смолстром-сервис» и ФИО3, о возложении обязанности на государственного регистратора осуществить государственную регистрацию указанного договора.
В обоснование административного иска указано на то, что в отношении договора, условия которого определены вступившим в законную силу судебным актом, не может быть отказано в государственной регистрации. В этой связи административный истец считает действия государственного регистратора незаконными (л.д. 3-4).
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО5 и ФИО6 (л.д. 226 оборот).
Представитель административного истца по доверенности (л.д. 137-138) ФИО1 в судебном заседании административный иск поддержал в полном объеме, подтвердив изложенные в нем доводы, и уточнив, что просит возложить обязанность осуществить государственную регистрацию на Управление Росреестра по Смоленской области.
Представитель административного ответчика по доверенности ФИО2 (л.д. 140-141) возражала против удовлетворения административного иска, сославшись на его необоснованность (л.д. 130-133, 156-159).
Административный соответчик - государственный регистратор Управления Росреестра по Смоленской области ФИО4 извещена надлежаще (л.д. 233 оборот, 234), в судебное заседание не явилась, свои возражения на административный иск не представила.
Заинтересованное лицо ФИО3 в судебном заседании поддержала административный иск с учетом уточнения представителя административного истца.
Заинтересованные лица ФИО5 и ФИО6 извещены надлежаще (л.д. 232, 235), в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, отзывы на административный иск не представили.
При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (в действующей ред.) «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 (покупатель) и АО «Смолстром-сервис» (продавец) заключен договор купли-продажи №№, в соответствии с п. 1 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение № №, площадью 21,5 кв.м, расположенное на 2 этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>
Помещение с кадастровым номером № принадлежит продавцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № №, выданного ДД.ММ.ГГГГ., о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации № ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 3 указанного договора объект (приобретаемое покупателем нежилое помещение) расположен в здании на земельном участке площадью 599+/-9 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Покупателю передается право собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое нежилое помещение, и необходимый для использования, соответственно площади приобретаемого объекта - нежилого помещения.
В силу п. 5 указанного договора объект недвижимого имущества продается по договорной цене 647 000 руб., из которых цена земельного участка составляет 100 000 руб. Такую сумму покупатель уплачивает продавцу следующим образом: 197 000 руб. в срок до 25.01.2022г., 450 000 руб. - в срок до 24.07.2022г.
Договором также определено, что переход права собственности на продаваемый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Смоленской области (п. 6).
В соответствии с условиями договора ФИО3 уплатила АО «Смолстром-сервис» 197 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ., приняла по акту приобретаемое нежилое помещение и представила документы, в том числе оригиналы договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ. и акт приема-передачи от № для регистрации права собственности в Управление Росреестра по Смоленской области.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Смоленской области государственная регистрация права на недвижимое имущество приостановлена на основании п. 5, п. 7, п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.
В соответствующем уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что из представленного договора невозможно определить предмет договора и цену продаваемого имущества. Предложено представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи с определением предмета договора и цены продаваемого имущества, а также указано на необходимость подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на долю земельного участка с приложением необходимых документов.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 в соответствии с п. 18 договора купли-продажи № 6 была направлена в АО «Смолстром-сервис» претензия с предложением внести изменения в договор купли-продажи для его приведения в соответствие с требованиями государственного органа, однако изменения добровольно АО «Смолстром-сервис» внесены не были, в связи с чем ФИО3 обратилась в Промышленный районный суд г. Смоленска с иском к АО «Смолстром-сервис», в котором просила обязать АО «Смолстром-сервис» внести изменения в договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ. для приведения его в соответствие с требованиями Управления Росреестра по Смоленской области, а именно: внести в договор изменения путем заключения дополнительного соглашения с указанием в п. 3 указанного договора в виде 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также указать размер продаваемого с нежилым помещением земельного участка 15,03 кв.м; взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по оплате юридических услуг в сумме 50 000 руб., а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.
В ходе судебного разбирательства по гражданскому иску было установлено, что в ЕГРН в отношении нежилого помещения № № с кадастровым номером №, площадью 21,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ. № № о праве собственности АО «Смолстром-сервис», внесенная на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ № №
Согласно сведениям ЕГРН указанное помещение расположено в здании с кадастровым номером №, находящимся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 599 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, в отношении которого в ЕГРН имеется, в том числе, запись от ДД.ММ.ГГГГ. № № о праве собственности АО «Смолстром-сервис» (доля в праве 1/2).
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Внесены в п. 3 договора купли-продажи № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и АО «Смолстром-сервис», изменения, изложив его в следующей редакции.
«Объект расположен в здании на земельном участке площадью 599 +/- 9 кв.м, кадастровый номер №, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания, для объектов жилой застройки. Продавцу принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в г. Смоленске, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №
Покупателю продается доля в праве собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположен Объект, и необходимый для их использования пропорционально площади приобретаемого Объекта.»
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказано (л.д. 11-19, 144-149).
Иными сособственниками помещений в здании с кадастровым номером № являются ФИО5, она же сособственник 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и ИП ФИО6 (л.д. 160-221).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Смоленской области в лице государственного регистратора ФИО4 отказано в государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении № № указано, что ДД.ММ.ГГГГ были представлены дополнительные документы: договор купли-продажи № 6 от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ Из представленного договора невозможно определить предмет договора. Так согласно п. 1 продается помещение № № с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Пункт 3 договора содержит информацию о том, что покупателю продается также доля в праве собственности и на земельный участок. Согласно сведениям ЕГРН продавцу принадлежит 1/2 доля в праве долевой собственности вышеуказанного земельного участка. Из представленного на регистрацию договора купли-продажи невозможно определить размер доли, продаваемой по договору (л.д. 9-10).
Аналогичные сведения содержатся в реестровом деле на объект с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (л.д. 23-124).
С настоящим административным иском АО «Смолстром-сервис» обратилось в суд ДД.ММ.ГГГГ., то есть в пределах срока, предусмотренного ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Доказательств, которые могли бы послужить основанием для иного вывода суда, не представлено.
Проверив доводы административного истца, всесторонне и полно исследовав доказательства в их совокупности с обстоятельствами настоящего административного дела, суд приходит к выводу о том, что доводы административного истца несостоятельны. Действия Управления Росреестра по Смоленской области, в том числе его государственного регистратора ФИО4, в полной мере соответствовали требованиям федерального закона.
Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ. в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ., вопреки доводам административного истца не является безусловным основанием для внесения записи в ЕГРН, поскольку в резолютивной части судебного акта не решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. (в действующей ред.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Кроме того, в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ было особо указано на то, что требование в апелляционной инстанции на необходимость внесения в договор и иных изменений (по адресу и цене), указанных Управлением Росреестра по Смоленской области в уведомлении о приостановлении государственной регистрации в качестве препятствий регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество, не подлежит удовлетворению, поскольку суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 9 Закона о недвижимости в реестр прав на недвижимость вносятся дополнительные сведения о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании.
В настоящее время понятие «общее имущество собственников помещений» установлено Жилищным кодексом Российской Федерации в отношении многоквартирных домов, правоотношения по поводу общего имущества в нежилом здании законодательно не урегулированы.
Согласно письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ. № 21-0130-МС «Для сведения и учета в работе» (вместе с Письмом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ. № № до урегулирования федеральным законом вопросов, связанных с приобретением в силу закона собственниками нежилых помещений в нежилом здании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, составляющее общее имущество в данном нежилом здании, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объекты недвижимости (помещения), являющиеся общим имуществом в здании, не являющемся многоквартирным домом, должны осуществляться в общем порядке, установленном Законом о недвижимости.
В данном случае выполнить вышеуказанное требование п. 5 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ не представляется возможным по причине того, что из договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ. невозможно определить размер доли, приобретенной ФИО3, в праве общей долевой собственности на общее имущество - земельный участок.
Нормами действующего законодательства к компетенции регистрирующего органа не отнесены вопросы возможности (обязанности) самостоятельного определения (подсчета) размера доли, право собственности на которую переходит в соответствии с договором, а также размера доли, которая останется в собственности продавца после перехода права собственности.
При таких обстоятельствах суд полагает, что административным истцом в нарушение требований п.п. 2, 3 ч. 2 ст. 62 КАС РФ не представлено относимых и допустимых доказательств, достоверно подтверждающих то обстоятельство, что оспариваемое решение об отказе государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ. № № вынесено с нарушением закона.
Согласно положениям ч.ч. 1 и 2 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
С учетом вышеизложенного, а также по той причине, что нарушений прав и законных интересов административного истца не установлено, правовых оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по Смоленской области осуществить государственную регистрацию как способа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО «Смолстром-сервис» не имеется.
Кроме того, суд полагает необходимым обратить внимание на то, что договор - это сделка, а сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, что следует из п. 1 ст. 164 ГК РФ. В настоящее время закон не устанавливает обязанность регистрировать договор купли-продажи недвижимости. Однако необходимо регистрировать переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В таком случае договор представляется в регистрирующий орган в качестве основания для такой регистрации (ч.ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 21 Закона о недвижимости).
При таких обстоятельствах суд полагает, что в удовлетворении административного иска АО «Смолстром-сервис» следует отказать. Доказательств, которые могли бы послужить основанием для иного вывода, административным истцом не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227-228 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска АО «Смолстром-сервис» к государственному регистратору Управления Росреестра по Смоленской области ФИО4, Управлению Росреестра по Смоленской области отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд города Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: М.Е. Кубрикова
Мотивированное решение изготовлено 09.01.2023г.