УИД: 61RS0019-01-2022-00474-30

дело № 2-3499/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2022 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области

в составе судьи Завалишиной И.С.,

при секретаре Михайловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к ФИО1, третье лицо Администрация г. Новочеркасска, о расторжении договора аренды,

установил:

Представитель истца обратился в суд с указанным иском ссылаясь на то, что между КУМИ г. Новочеркасска (арендодатель) и Лазаревичем РМ. (арендатор) 19.03.2021 был заключен договор аренды № 21/025 земельного участка, площадью 1339 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> с разрешённым использованием для размещения складских объектов.

Срок договора аренды был установлен с 19.03.2021 по 19.03.2070.

Договор аренды прошёл установленную законом государственную регистрацию.

B рамках рассмотрения представления об устранении нарушений требований федерального законодательства прокуратуры г. Новочеркасска от 20.04.2022 №07-25-2022/659, поступившего в Администрацию города Новочеркасска, в целях оценки доводов о нарушении обязательных требований земельного законодательства 03.06.2022 проведено выездное обследование в том числе земельного участка с кадастровым номером №

Специалистами Комитета 02.06.2022 был проведен осмотр указанного земельного участка в результате чего было установлено размещение на арендуемом земельном участке сыпучих строительных материалов, что не соответствует целевому назначению земельного участка.

В связи с указанными нарушениям условий договора, в адрес ФИО1 11.07.2022 было направлено уведомление о расторжении договора № 21/025, до настоящего времени требования о подписании соглашения о расторжении договора Ответчиком исполнены не были.

Просили суд расторгнуть договор аренды № 21/025 от 19.03.2021 заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска и ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>.

Протокольным определением от 29.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечены Администрация г. Новочеркасска.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Представил письменные возражения на исковое заявление, пояснил, что нарушений условий договора аренды не допущено, оснований для расторжения договора аренды нет.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрация г. Новочеркасска в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Положениями статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы здания, сооружения, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и ст. 450 и 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы, как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что 19.03.2021 между Муниципальным образованием «Город Новочеркасск» в лице КУМИ Администрации г. Новочеркасска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 21/025, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> с разрешённым использованием «для размещения складских объектов» (л.д. 12-16).

Срок договора аренды был установлен с 19.03.2021 по 19.03.2070.

Согласно выписки из ЕГРН от 11.07.2022 договор аренды №21/025 от 19.03.2021 прошёл установленную законом государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2021 сделана запись регистрации № (л.д. 17-23).

Нежилое здание, кадастровый номер №, расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.04.2022 (л.д. 62-67).

Представлением Прокурора г. Новочеркасска от 20.04.2022 №07-25-2022/659 об устранении нарушения требований федерального законодательства, установлено, что между ФИО1 и МО «Город Новочеркасск», в лице КУМИ Администрации г. Новочеркасска, заключен договор аренды земельного участка от 19.03.2021 №21/025. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для размещения складских объектов». Проверкой установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № размещены строительные сыпучие материалы в общем объеме 400 тонн (л.д. 42-51).

Специалистами КУМИ Администрации г. Новочеркасска 02.06.2022 был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего было установлено размещение на арендуемом земельном участке сыпучих строительных материалов, что не соответствует целевому назначению земельного участка.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 указанной статьи).

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункта 4.4.3. договора аренды Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования (л.д. 12-16).

Пунктом 4.4.8. договора аренды Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории в соответствии с Правилами по благоустройству и санитарному содержанию города Новочеркасска (л.д. 12-16).

Согласно ответа Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска от 10.10.2022 №57.2.6/3861, согласно карты градостроительного зонирования из состава Правил землепользования и застройки города, земельный участок <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1339 кв.м., находится в зоне действия градостроительного регламента П-2 (зона производственно-коммунальных объектов 2 типа) с порядковым номером 4. Градостроительный регламент зоны П-2 устанавливается ст. 45 Правил землепользования и застройки города (л.д. 55).

Согласно статьи 45 Градостроительный регламент зоны производственно-коммунальных объектов 2 типа (П-2), основной вид разрешенного использования код 6.9. «Склады» (Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов» (л.д. 56-58).

При этом согласно основного вида разрешенного использования код 6.9.1 «Складские площадки» (временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе) (л.д. 56-58).

С 10.01.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 ЗК РФ и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в отношении земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, для использования спорного земельного участка как «Складские площадки» (временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе), ответчик обязан обратиться в Управление Росреестра для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о соответствующем виде разрешенного использования земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка площадью 1339=/-м2, расположенного <адрес> выбран в отношении размещения складских объектов (склады), что соответствует п. 6.9 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482), имеющего следующее описание: размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В соответствии с разрешенным видом использования, на земельном участке размещено здание склада с №, площадью 139 м2.

Такой вид использования спорного земельного участка, как «складские площадки», соответствующее п. 6.9.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, имеющее следующее описание: временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе, в качестве разрешенного вида использования в ЕГРН ответчиком не зарегистрирован. Иного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, использование спорного земельного участка ФИО1, как складской площадки нашло свое подтверждение в судебном заседании.

Кроме того, согласно договору аренды от 19.03.2021, ФИО1 был предоставлен спорный земельный участок с единственным указанным видом разрешенного использования «для размещения складских объектов» (п.1.1 договора аренды), в связи с чем суд отклоняет доводы представителя ответчика о том, что внесение сведений в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка «складские площадки» не требуется в силу ФЗ от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, поскольку сведений об установленном до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, виде разрешенного использования земельного участка с №, расположенного в <адрес>, суду не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд считает, что использование ответчиком земельного участка в нарушение выбранного вида разрешённого использования существенно нарушает условия договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

02.06.2022 КУМИ Администрации г. Новочеркасска направлена претензия №57.4.4/2713 об устранении нарушений условий договора аренды земельного участка. Претензия была вручена 21.06.2022, как следует из отчета об отслеживании почтового отправления № 86310000147386.

Требования претензии не были исполнены в полном объеме, выявленные нарушения устранены не были, что подтверждается фототаблицей (л.д. 8-11).

В связи с чем КУМИ Администрации г. Новочеркасска направило ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 08.07.2022 №57.4.4/3494 (л.д. 5-6). До настоящего времени требования о подписании соглашения о расторжении договора ответчиком не были исполнены.

То обстоятельство, что на земельном участке расположен объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности ответчика, не является препятствием для расторжения договора аренды.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН, площадь здания, расположенного на земельном участке <адрес> составляет 139 м2, а площадь арендуемого земельного участка составляет 1339 =/- м2, таким образом, доводы стороны ответчика о том, что расторжении договора аренды земельного участка площадью 1339 =/- м2, нивелирует преимущественное право, предоставленное собственнику строения на заключение договора аренды несостоятельны.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Президиума от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 ГК РФ не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При таких обстоятельствах исковое требование истца о расторжении договора законно и обоснованно и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ИНН № ОГРН №) к ФИО1 (паспорт №), третье лицо Администрация г. Новочеркасска, о расторжении договора аренды – удовлетворить.

Расторгнуть договор № 21/025 от 19.03.2021 аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: И.С. Завалишина

Решение в окончательной форме изготовлено 26 октября 2022 года.