24OS0000-01-2022-000593-72
Дело № 3А-717/2022
121а
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года г. Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,
с участием представителя административного истца акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» ФИО1, представителя Правительства Красноярского края ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-717/2022 по административному иску акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество коммерческий банк «Ланта-Банк» (далее – АКБ «Ланта-Банк» (АО)) обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, мотивируя (с учетом уточнений) тем, что административный истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных по улице 26 Бакинских Комиссаров в г. Красноярске.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 14 марта 2022 года кадастровая стоимость нежилых помещений определена в размере: с кадастровым номером № – 60574 931 рубль 76 копеек, с кадастровым номером № – 10288 249 рублей 72 копейки.
По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная компания») и представленной в отчете № 300/1/2022 от 03 ноября 2022 года, по состоянию на 14 марта 2022 года рыночная стоимость нежилых помещений составляет: с кадастровым номером № – 6520 000 рублей, с кадастровым номером № – 5 920 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости нежилых помещений, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку между АКБ «Ланта-Банк» (АО) и ООО «ТЕСЛА» заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами № согласно которому стороны договорились о том, что в будущем будет заключен основной договор купли-продажи. При этом стоимость нежилых помещений была определена сторонами договора исходя из их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости нежилых помещений, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа. В этой связи 26 мая 2022 года АКБ «Ланта-Банк» (АО) обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 09 июня 2022 года № 23 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит (с учетом уточнений) установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 6 520000 рублей, определенной по состоянию на 14 марта 2022 года; кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5920 000 рублей, определенной по состоянию на 14 марта 2022 года.
Представитель административного истца АКБ «Ланта-Банк» (АО) ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении с учетом его уточнения.
Представитель Правительства Красноярского края ФИО2, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО4, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В части 1 статьи 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.
Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что АКБ «Ланта-Банк» (АО) является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № расположенных по улице 26 Бакинских Комиссаров в городе Красноярске, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 марта 2022 года.
Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 июля 2022 года, по состоянию на 14 марта 2022 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 60574 931 рубль 76 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 14 марта 2022 года; по состоянию на 14 марта 2022 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 10288 249 рублей 72 копейки, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 14 марта 2022 года.
Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилых зданий определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края».
26 мая 2022 года АКБ «Ланта-Банк» (АО) обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии от 09 июня 2022 года № 23 заявление АО КБ «Ланта-Банк» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости составляло 92,4%, отличие рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости составляло 53,7%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям федеральных стандартов оценки.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 300/1/2022 от 03 ноября 2022 года, выполненный оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная компания»), согласно которому по состоянию на 14 марта 2022 года рыночная стоимость нежилых помещений составляет: с кадастровым номером № – 6520 000 рублей, с кадастровым номером № – 5 920000 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).
Судом установлено, что при оценке нежилых помещений оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Оформление и содержание отчета об оценке № 300/1/2022 от 03 ноября 2022 года соответствует требованиям требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обоснованно выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что по состоянию на 14 марта 2022 года рыночная стоимость нежилых помещений составляет: с кадастровым номером № – 6 520 000 рублей, с кадастровым номером № – 5 920000 рублей.
Как следует из материалов дела, 15 августа 2022 года между АКБ «Ланта-Банк» (АО) и ООО «ТЕСЛА» заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами № согласно которому стоимость нежилых помещений была определена в предварительном договоре меньше их кадастровой стоимости.
Поскольку стоимость нежилых помещений определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем их кадастровая стоимость, при нотариальном удостоверении сделки нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.
С учетом изложенного кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № должна быть определена равной их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 300/1/2022 от 03 ноября 2022 года.
Датой обращения АКБ «Ланта-Банк» (АО) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № следует считать дату подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 26 мая 2022 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 6 520 000 рублей, определенной по состоянию на 14 марта 2022 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5 920 000 рублей, определенной по состоянию на 14 марта 2022 года.
Датой обращения акционерного общества коммерческий банк «Ланта-Банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № считать 26 мая 2022 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 17 ноября 2022 года.