Дело № 2-417/2023

УИД 26RS0007-01-2023-000507-94

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 августа 2023 года село Курсавка

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе

председательствующего Манелова Д.Е.

при помощнике ФИО1,

с участием:

истцов ФИО4 , действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО5,

ответчика ФИО6 ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Андроповского районного суда гражданское дело по иску ФИО4 , действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО5 к ФИО6 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи

установил:

ФИО4 , действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО6 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

В обоснование исковых требований указанно, что 27 апреля 2017 года между истцами и ФИО7 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО7 получает от собственные средства в сумме 1000 рублей и предоставляет рассрочку платежа денежных средств в сумме 408 026 рублей с использованием государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>. Денежные средства в сумме 1 000 рублей были оплачены за счет собственных средств. Обеспечением исполнения обязательств по названному договору является залог недвижимого имущества, приобретенного с использованием государственного сертификата на материнский (семейный) капитал в сумме 408 026 рублей в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Истцы приняли указанное недвижимое имущество. Право собственности на указанное имущество и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ФИО7 перечислен остаток суммы по договору в сумме 408 026 рублей. Истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по договору купли-продажи. Однако при подаче заявления о снятии обременения в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю выяснилось, что заявление о снятии обременения истцы должны подать с ФИО7 Но ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем они не могут обратиться для регистрации погашения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущества и сделок с ним и вынуждены обратиться в суд с исковым заявлением. Фактический наследник его супруг - ФИО6 В связи с невозможностью разрешения спора в несудебном порядке истцы просили ппрекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>; ообязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ДД.ММ.ГГГГ и №-6 от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного заседания истцы поддержали заявленные исковые требования и просили удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в ходе судебного разбирательства пояснила, что претензий к истцам не имеет, поскольку действительно договор был заключен, имущество передано во владение истца, при этом поясняет, что источником части денежных средств в счет оплаты недвижимого имущества являлись средствами материнского (семейного) капитала, по этому объект недвижимого имущества обременен залогом. Несмотря на то обстоятельство, что денежные средства в полном объёме поступили на счет продавца, запись об обременении не погашается, так как продавце умер. Поскольку сделка состоялась, были соблюдены существенные ее условия, не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по СК в суд не явился, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом был извещен, не просил об отложении судебного разбирательства на более поздний срок. В материалах дела имеется его заявление с просьбой рассмотреть данное дело в его отсутствие и принять по делу законное и обоснованное решение.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав представленные материалы дела, проверив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к убеждению о том, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В силу ст. 209 ГК РФ исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке), правовое регулирование которого определено § 3 главы 23 ГК РФ, а также Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - Закон об ипотеке).

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (далее по тексту - Закон о государственной регистрации).

В силу и. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Из материалов гражданского дела следует, что ФИО7 при жизни являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО5, ФИО4 , ФИО3, ФИО2 был заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, с рассрочкой платежа.

По условиям, которого ФИО7 передал в собственность ФИО5, ФИО4 , ФИО3, ФИО2 указанный жилой дом, стоимостью 408 026,00 рублей и земельный участок, стоимостью 1 000 рублей.

При этом денежные средства в размере 1000 рублей он получил от покупателей до подписания договора, а оставшиеся в размере 408 026 рублей была оплачена путем перечисления денежных средств Федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия № выданного Государственным Учреждением Пенсионного Фонда Российской Федерации по Андроповскому району Ставропольского края ФИО4

Согласно условиям договора (пункт 6), до полной оплаты, имущество находилось в залоге у продавца.

Договор прошел государственную регистрацию, с обременением в виде ипотеки в силу закона (копия выписки ЕГРП).

Денежные средства в размере 408 026 рублей были перечислены УФК по Ставропольскому краю (государственное учреждение – отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по СК) продавцу на счет последнего (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер, наследственная масса перешла к его супруге ФИО6

В силу п. 11 ст. 53Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимость» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Однако в действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие порядок снятия обременения права в виде ипотеки в случае смерти залогодержателя - физического лица.

Как указывалось, выше, договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное обременением, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данного обременения.

Несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение недвижимого имущества. Данное обременение снимается путем подачи совместного заявления одновременно всеми сторонами сделки.

Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан в судебной практике на уровне высших судебных инстанций.

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных сзащитой правасобственности и других вещныхправ» (далее — Постановление № 10/22) в случаях, если запись в Едином государственном реестре прав нарушаетправоистца, которое не может быть защищено путемпризнания права илиистребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявленияиска о признании права отсутствующим.

Данныйиск, как правило, используется в тех случаях, когда иныеспособы защиты права, предусмотренныест. 12 ГК РФ, не могут защитить истца. В этом и состоит исключительность такого способа защиты нарушенного права – он возможен лишь при отсутствии иныхспособов.

В соответствии со ст.407ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст.408ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст.352ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст.352ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Поскольку покупателями жилого дома и земельного участка действительно произведена оплата за спорные объекты недвижимого имущества в полном объеме, суд полагает, что свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи, они исполнили в полном объеме, что в силу приведенных выше норм закона влечет за собой прекращение обеспечения в виде залога.

В судебном заседании ФИО6 также подтвердила указанные обстоятельства, в этой связи притязаний на жилой дом и земельный участок не имеет, она не возражает против удовлетворения иска.

В настоящее время истцы являются собственниками 1/4 доли в праве общей долевой собственности указанных объектов недвижимого имущества, при этом наличие обременения в виде ипотеке на указанный земельный участок и жилой дом, нарушает их права, как собственников, что является недопустимым. При установленных обстоятельства суд полагает, что имеются обстоятельства для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО4 , действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, ФИО5 к ФИО6 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО7 на объекты недвижимости:

- жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>;

- земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО7 в лице на объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> регистрационную запись <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об обременении виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО7 в лице на объект недвижимости: земельный участок, с кадастровым номером <адрес>, общей площадью <адрес> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Андроповский районный суд Ставропольского края.

Судья