Решение по делу № 2-558/2022 от 28.11.2022 - о признании недействительным договора аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки путём признания отсутствующим права аренды земельного участка, исключении записей регистрации.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Губкинский ЯНАО 28.11.2022

Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа

в составе председательствующего судьи Молоковой Е.А.

при секретаре Варданян В.Г.,

с участием ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1, его представителя – адвоката Зилановой О.И.,

рассмотрев гражданское дело № 2-558/2022 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, Департаменту по управлению муниципальным имуществом города Губкинский о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительной сделки, исключении регистрационных записей,

встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки путём признания отсутствующим права аренды земельного участка, исключении записей регистрации,

установил:

ФИО2 предъявил в суд иск, указав, что 28.12.2021 между арендатором ФИО1, в интересах которого в силу доверенности от 31.07.2018 действовала ФИО3, и ФИО4, действующим в его интересах как нового арендатора в силу доверенности от 27.12.2021, заключён договор передачи прав и обязанностей по договору от 15.08.2017 аренды земельного участка в <адрес>, площадью (...) кв.м., кадастровый номер №, для индивидуального жилищного строительства. Договор зарегистрирован 14.01.2022. 14.03.2022 ему стало известно, что ФИО1 при отсутствии права на земельный участок 03.02.2022 зарегистрирован право собственности на индивидуальный жилой дом площадью (...) кв.м. на указанном участке, находящемся в пользовании истца на основании договора аренды от 28.12.2021. Право собственности ФИО1 на жилой дом препятствует в реализации права аренды истца на земельный участок. 04.06.2022 при получении выписки из ЕГРН ему стало известно о регистрации 17.03.2022 договора аренды № 39/22 ФИО1 на земельный участок при наличии договора аренды с истцом от 14.01.2022, который не расторгнут, что указывает на незаконность договора аренды ответчика.

На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации просил признать отсутствующим право собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом в <адрес>, кадастровый номер №, площадью (...) кв.м., исключить (погасить) из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № № в отношении жилого дома, признать недействительным заключённый с ФИО1 договор от 11.02.2022 № 39/22 аренды земельного участка, кадастровый номер №, применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи от 17.03.2022 о регистрации договора аренды земельного участка № №, права № № (иск т. 1 л.д. 4-7).

Истец ФИО2 при рассмотрении дела изменил требования иска, просил признать отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом, исключить (погасить) из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № № в отношении дома, признать недействительным договор от 11.02.2022 № 39/22 аренды земельного участка, кадастровый номер №, заключённый Департаментом по управлению муниципальным имуществом города Губкинский ЯНАО с ФИО1, применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации договора аренды и перехода права ФИО1 в отношении земельного участка (заявление об изменении иска т. 1 л.д. 147-151).

ФИО1 предъявил встречное исковое заявление к ФИО2, указав, что спорный земельный участок предоставлен ему по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, 15.08.2017 Департамент по управлению муниципальным имуществом заключил с ним договор аренды на срок 20 лет. 14.12.2017 он получил разрешение на строительство, с 2018 по 2021 осуществил строительство дома, 03.02.2022 зарегистрировал своё право собственности на дом. Договор от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды заключён представителем по доверенности ФИО3 против его воли, он заключении договора его в известность не поставили, поручений заключать данный договор не давал, в указанное время оформлял документы для регистрации права собственности на дом. По договору ФИО2 участок не передан, фактически всё время он находился в его пользовании. Полномочия заключить договор переуступки права аренды в доверенности не содержатся, ФИО3 вышла за пределы полномочий, действовала вопреки его интересам, в интересах сына ФИО2 На основании ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 182, ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации просил признать недействительным договор от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды от 15.08.2017 земельного участка в <адрес>, кадастровый номер №, применить последствия недействительности сделки путём прекращения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО2 на земельный участок, восстановления права истца (иск т. 1 л.д. 181-185).

При рассмотрении дела ФИО1 изменял требования встречного иска, предъявив окончательно требования о признании недействительным договора от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей по договору от 15.08.2017 аренды земельного участка в г. <адрес>, кадастровый номер №, дополнительного соглашения от 20.01.2022 к договору аренды от 28.12.2021, применить последствия недействительности сделки путём признания отсутствующим права аренды ФИО2 на земельный участок, исключить (погасить) из Единого государственного реестра недвижимости записи от 14.01.2022 № № о государственной регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок, записи от 14.01.2022 № № о государственной регистрации договора от 28.12.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, записи от 07.03.2022 № № о государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2022 к договору аренды от 28.12.2021 (заявление об изменении требований иска т. 1 л.д. 223-224, т. 2 л.д. 1-5).

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО2 о времени и месте разбирательства дела извещён (т. 2 л.д. 22), заявил об участии в деле посредством видеоконференц-связи (т. 2 л.д. 6, 30), в суд по месту жительства не явился (т. 2 л.д. 28, 40), просил о рассмотрении дела в отсутствие (т. 2 л.д. 38), требования иска поддерживает, направил пояснения, что является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № в <адрес>, на основании соглашения об уступке прав по договору аренды, которое не расторгнуто, его право зарегистрировано 14.01.2022. В нарушение ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 03.02.2022 зарегистрировано право ФИО1 на дом, расположенный на его земельном участке, правообладателем которого он является с 14.01.2022. ФИО1, обращаясь о постановке дома на кадастровый учёт, регистрации права на него, ввёл в заблуждение Росреестр о принадлежности ему земельного участка, представив договор аренды, не действующий с 14.01.2022. Фактически дом являлся самовольным строительством ввиду отсутствия права ответчика на земельный участок, регистрация дома незаконна. Не установлено, кто, за чей счёт осуществлял строительство дома, его технические характеристики не соответствуют фактическим, занижены. В договоре от 11.02.2022 между ДУМИ и ФИО1 имеются сведения об ограничениях (обременении) использования земельного участка в виде аренды с 14.01.2022 на срок 20 лет. При регистрации договора от 11.02.2022 сведения о нём как правообладателе незаконно исключены. О заключении данного договора он не извещён, согласие на сделку не давал. Фактически департамент дважды передал в аренду земельный участок. Нарушено его право аренды земельного участка. По требованиям встречного иска указал, что ФИО3, заключая договор с ним, действовала в пределах полномочий, предоставленных доверенностью, в интересах доверителя и с его согласия. ФИО1 являлся инициатором договора, обсуждал условия его заключения, уполномочил ФИО3 быть его представителем, доверенность на момент заключения сделки не отменена. Родственные связи его и ФИО3 не имеют значения, поскольку она действовала в интересах ФИО1, не в своих интересах, представителем ФИО2 не является. Заключение договора передачи прав обусловлено тем, что возведение жилого дома на земельном участке произведено за его счёт. Просил удовлетворить иск, предъявленный к ответчикам ФИО1, ДУМИ г. Губкинского, в удовлетворении встречного иска отказать (пояснения т. 1 л.д. 173-177, 236-238).

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 в суде иск ФИО2 не признал, требования своего иска поддержал. Пояснил, что 15.08.2017 по результатам аукциона заключил договор аренды земельного участка, кадастровый номер №, в <адрес>, площадью (...) кв.м., вёл строительство дома на нём, заключил договоры на коммунальные услуги (вода, тепло, электричество), в декабре 2021 занимался сдачей дома в эксплуатацию. С ФИО2, ФИО3 знаком, в 2018 ей выдал доверенность на представление его интересов при оформлении договора аренды, по которой она оформила аренду земли в пользу сына ФИО2 На момент оформления договора аренды 28.12.2021 наличие строений на земельном участке не проверяли. О договоре уступки прав узнал в марте 2022, после чего отменил доверенность. Договор заключён без его ведома, не в его интересах, с нарушением закона. В случае заключения договора на торгах передача прав по нему невозможна согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ. Уведомление в ДУМИ о передаче прав недействительно, так как не совпадает номер договора. После постройки дома зарегистрирован своё право собственности на него, заключил договор аренды на земельный участок, его права оформлены в соответствии с законом. Просил отказать в иске ФИО2, удовлетворить его требования.

Представитель ФИО1 – адвокат Зиланова О.И. (ордер т. 1 л.д. 172) в суде его требования поддержала, в удовлетворении иска ФИО2 просила отказать в связи с недействительностью его договора и соглашения к нему, договоры аренды с ФИО1 имеют силу, на основании них зарегистрировано его право на дом. Просила применить последствия недействительной сделки ФИО2

Представитель ответчика по иску ФИО2, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по иску ФИО1 - Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинский о времени и месте разбирательства дела извещён (т. 2 л.д. 24), в суд не явился.

Ранее участвующая в суде представитель ДУМИ ФИО5 (копии доверенности, диплома т. 1 л.д. 166-168) с требованиями иска ФИО2 не согласилась, указала, что договор аренды спорного земельного участка заключён с ФИО1 на основании протокола о результатах открытого аукциона. Департамент не может являться ответчиком по делу, так как договор заключён с собственником недвижимого имущества на арендованном земельном участке, имеющим исключительное право на его приобретение, что предполагает иной способ его оспаривания. 29.12.2021 произошла переуступка прав по договору аренды земельного участка, о чём следует из уведомления ФИО2 25.01.2022 поступило аналогичное уведомление. В доверенности при оформлении договора уступки прав отсутствует полномочия на указанные действия, заявитель не знал о наличии сделки. На момент заключения договора уступки прав земельный участок на предмет наличия объектов на нём не осмотрен. 09.02.2022 в ДУМИ поступило заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду для размещения индивидуального жилого дома, право на который им зарегистрировано 03.02.2022, в соответствии с п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ 11.02.2022 с ним заключён договор № 39/22 аренды земельного участка без проведения торгов как с собственником объекта на нём. ФИО2 не доказано наличие признаков недействительности договора № 39/22, просила ему в иске отказать.

Представитель Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского требования встречного иска поддержал. Указал, что доверенность, выданная ФИО1 ФИО3, не содержала полномочий на совершение сделок по уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Договор уступки заключён ФИО3 от имени ФИО1 с сыном ФИО2, что указывает на её личную заинтересованность, запрещено в абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ. Данными лицами причинён ущерб ФИО1, воля которого не направлена на отчуждение прав и обязанностей по договору аренды, его согласие не получено, ФИО3 вышла за пределы полномочий (пояснения т. 1 л.д. 231-233).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по ЯНАО о времени и месте разбирательства дела извещён (т. 2 л.д. 24), в суд не явился, заявил о рассмотрении дела в отсутствие (т. 2 л.д. 29), направил пояснения по делу, указав, что порядок внесения сведений в ЕГРН регламентирован Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Управление Росреестра, осуществляющее государственную регистрацию прав, не относится к участникам материально-правовых отношений по поводу данного недвижимого имущества, не владеет, не пользуется, не распоряжается, не препятствует владению, пользованию, распоряжению имуществом, не имеет, не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела или материальный интерес к спорному объекту недвижимости, требований о принадлежности имущества не заявляет, не может являться ответчиком, может участвовать в деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ходатайство т. 1 л.д. 230).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, о времени и месте разбирательства дела извещена (т. 2 л.д. 23), заявила об участии в деле посредством видеоконференц-связи по месту проживания в г. Сочи (т. 2 л.д. 34-37), судом организована видеоконференц-связь с Центральным районным судом г. Сочи, о чём извещена ФИО3 (т. 2 л.д. 41), которая в суд в г. Сочи не явилась, что установлено 28.11.2022 в судебном заседании во время видеоконференц-связи с Центральным районным судом г. Сочи Краснодарского края.

Суд, исследовав доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, об обоснованности требований встречного иска.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства:

15.08.2017 Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского, ФИО1 на основании п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, протокола от 04.08.2017 о результатах открытого аукциона заключили договор № 247/17-А аренды земельного участка, кадастровый номер №, в <адрес>, площадью (...) кв.м., на срок 20 лет, для индивидуального жилищного строительства (копии договора аренды, дела правоустанавливающих документов т. 1 л.д. 9, 80-87).

31.07.2018 ФИО1 выдал доверенность, которой уполномочил ФИО3 быть представителем по всем вопросам, касающимся его как арендатора, в том числе заключать договоры аренды (субаренды), расторгать договор аренды на указанный земельный участок, доверенность выдана на срок 20 лет, отменена ФИО1 20.04.2022 (копия доверенности, распоряжения об отмене доверенности т. 1 л.д. 14, 93-94, 187).

28.12.2021 ФИО3, действующая от имени арендатора ФИО1, ФИО4, действующий от имени нового арендатора ФИО2, на основании доверенностей заключили договор аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.08.2017 № 247/17-А, согласно которому ФИО2 принял права и обязанности ФИО1, 14.01.2022 зарегистрированы в ЕГРН договор, аренда, номер регистрации №, №, дополнительное соглашение к договору зарегистрировано 07.03.2022, номер регистрации №, документы для регистрации сделки, дополнительного соглашения к нему предъявлены 29.12.2021 в офис Росреестра в г. Сочи, 10.02.2022 в МФЦ в г. Тюмени ФИО3, которая произвела оплату регистрации за ФИО1, сведения о личном участии в сделке ФИО1 не предъявлены (копии дела правоустанавливающих документов, договора аренды, дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2022, уведомления от 29.12.2021, 25.01.2022, выписка из ЕГРН т. 1 л.д. 10-13, 15, 16, 27-33, 53-55, 88-108, 119-136).

ФИО1 представил в суд документы, что им заключён договор подряда на строительство дома в г. <адрес>, который в 2019-2020 г.г. подключён к системам тепло-, водо-, электроснабжения на основании заключённых с ним договоров (копии договоров т. 1 л.д. 190-222).

18.01.2022 ФИО1 предъявил в МФЦ документы для регистрации права собственности на дом, 03.02.2022 зарегистрировано его право собственности на индивидуальный жилой дом в <адрес>, площадью (...) кв.м., кадастровый номер №, номер регистрации № (копия дела правоустанавливающих документов, технического плана здания, договоров, выписка из ЕГРН т. 1 л.д. 17-22, 69-79, 143-146).

09.02.2022 ФИО1 обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом о предоставлении в аренду спорного земельного участка для размещения индивидуального жилого дома, предъявив документы, подтверждающие его право собственности на дом (копии заявления, выписки из ЕГРН т. 1 л.д. 56-60).

11.02.2022 департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинский, ФИО1 заключили договор № 39/22 аренды земельного участка для индивидуального строительства, 17.03.2022 договор, право аренды зарегистрированы, номер регистрации №, срок аренды 49 лет, договоре указаны сведения об ограничении (обременении) права с 14.01.2022 на 20 лет в виде аренды (п. 1.1), о прекращении с 03.02.2022 в соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ предшествующего договора аренды от 15.08.2017 № 247-17-А, заключённого с ФИО2 (п. 7.6) (выписка из ЕГРН, копия дела правоустанавливающих документов т. 1 л.д. 24-26, 109-118).

08.06.2022 ФИО2 направил иск в суд (т. 1 л.д. 41).

09.09.2022 ФИО1 при рассмотрении дела предъявил в суд встречный иск (т. 1 л.д. 181).

Оценивая представленные доказательства, суд руководствуется требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, в соответствии с требованиями ст. 39.11 кодекса (ч. 1).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, гражданам для индивидуального жилищного строительства (подп. 9, 15 ч. 2).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В абз. 1 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В соответствии с разъяснениями п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент её заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать её экономически оправданной.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

В силу п.п. 1, 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1 настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (п. 3).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключённой от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путём заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

В соответствии с разъяснениями п. 124 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если при отсутствии полномочий или при превышении полномочий представителем заключено соглашение во изменение или дополнение основного договора, то к такому соглашению подлежит применению абз. 2 п. 1, п. 2 ст. 183 данного кодекса.

Как установлено при рассмотрении дела, ФИО1 выдал ФИО3 доверенность на осуществление ею полномочий по вопросам, касающимся ФИО1, как арендатора, в том числе заключать договоры аренды (субаренды), расторгать договоры аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № в <адрес>, также производить все действия, связанные со строительством, проектированием, технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведённых построек.

Полномочия на уступку прав по договору аренды в доверенности конкретно не оговорены. При этом из текста доверенности следует, что ФИО1 поручил ФИО3 представлять его интересы арендатора, не передавая прав по нему.

Как указал ФИО1 при рассмотрении дела, он не уполномочил ФИО3 на передачу прав по договору аренды ФИО2, не уведомлён о заключении данной сделки, не давал согласие на неё.

Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что в течение 2021-2022 г.г. ФИО1 совершал действия, направленные на регистрацию права собственности расположенного на спорном земельном участке дома, для строительства которого он предоставлен, 18.01.2022 предъявил в МФЦ заявление о регистрации, документы в подтверждение права.

Доводы ФИО2 о незаконности регистрации прав ФИО1 на дом, поскольку не установлено, кто, за чей счёт строил его, не подлежат оценке судом, исходя из предмета спора, так как требования сторон основаны лишь на праве аренды земельного участка, проверке при регистрации объекта не подлежали.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что договор от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды заключён за пределами полномочий ФИО3 при совместных действиях её как представителя ФИО1 и другой стороны сделки – ФИО4 от имени ФИО2, в ущерб интересам представляемого ФИО1, поскольку передача его прав аренды на земельный участок влечёт невозможность признания права собственности на жилой дом, построенный на данном участке, что указывает на совершение сделки на крайне невыгодных для него условиях.

ФИО2 не доказано, что ФИО1 дал согласие на оспариваемую сделку передачи прав по договору аренды, заключённую ФИО3 от его имени, вследствие чего ввиду несоответствия ст.ст. 174, 183, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации её следует признать недействительной, поскольку договор нарушает интересы ФИО1 Презумпция нарушения интересов представляемого предполагается в силу закона. Иное не доказано.

Исходя из признания незаконным договора от 28.12.2021, также следует признать недействительным производное от него дополнительное соглашение от 20.01.2022.

Доводы ФИО1 о незаконности совершения сделки с участием ФИО3, ФИО2 ввиду их родственных отношений, поскольку ФИО3 является матерью ФИО2 (т. 1 л.д. 248-252), подлежат отклонению как не соответствующие положениям ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместе с тем могут быть учтены судом при подтверждении совместных действий представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

ФИО3 участвует в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, требования к ней ни по первоначальному, ни по встречному иску не предъявлены, доверенность не оспорена, в связи с чем оснований для её привлечения к участию в деле в качестве ответчика суд не находит.

Доводы ФИО1, Департамента по управлению муниципальным имуществом о невозможности уступки прав по договору, заключённому на торгах, основаны на ошибочном толковании норм права.

В силу п. 1, подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путём проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Доводы ФИО2 о том, что возведённый на спорном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой, противоречат установленным судом обстоятельствам. ФИО1 в соответствии с законом произвёл регистрацию своего права собственности на дом, исходя из наличия у него права владения земельным участком, подтверждённого договором аренды от 15.08.2017, который не оспорен, не признан недействитиельным.

Учитывая признание судом обоснованности требований ФИО1, удовлетворение его встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска ФИО2, основанного на договоре от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей, недействительность которого установлена судом.

В связи с наличием права ФИО1 на объект недвижимости, он имел право заключить новый договор аренды земельного участка от 11.02.2022 в соответствии с подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вследствие чего оснований для признания его недействительным не имеется.

Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения иска ФИО2 в части признания недействительным договора аренды от 11.02.2022, отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом, не установлены основания для удовлетворения заявленных им производных требований об исключении записи регистрации договора аренды, права ФИО1 на дом, участок, в иске в данной части следует отказать.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с разъяснениями п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из указанных положений закона, при признании недействительным договора от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей, дополнительного соглашения к нему от 20.01.2022 согласно ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применить последствия недействительности сделки в отношении ФИО2, признать отсутствующим право аренды земельного участка, исключить записи регистрации указанных договора, соглашения, права, удовлетворить требования иска ФИО1 в указанной части.

Назначенные судом обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий в отношении жилого дома, земельного участка (т. 1 л.д. 42) по вступлению решения в законную силу следует отменить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать ФИО2 в удовлетворении требований иска.

Удовлетворить исковые требования ФИО1.

Признать недействительным договор от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды от 15.08.2017 земельного участка в <адрес>, кадастровый номер №, дополнительное соглашение от 20.01.2022 к договору аренды от 28.12.2021.

Признать отсутствующим право аренды ФИО2 на земельный участок в <адрес>, кадастровый номер №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации: от 14.01.2022 № № права аренды ФИО2 на земельный участок, от 14.01.2022 № № договора от 28.12.2021 аренды передачи прав и обязанностей по договору аренды, от 07.03.2022 № № дополнительного соглашения от 20.01.2022 к договору аренды передачи прав и обязанностей от 28.12.2021.

Отменить по вступлению решения суда в законную силу запрет регистрационных действий в отношении жилого дома, земельного участка в <адрес>, кадастровые номера №, №.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья Е.А. Молокова