Дело № 2-3908/2025 (2-14459/2024;) 17 сентября 2025 года

78RS0019-01-2024-018944-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «Каменка» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания «Каменка», указав, что 15.01.2021 между сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве, во исполнение которого ответчик передал, а истец приняла по акту приема-передачи от 07.12.2022 квартиру № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В ходе эксплуатации квартиры истцом был обнаружен недостаток в виде неработающей внутриквартирной вытяжной вентиляции. Предъявленные ответчику претензионные требования об устранении выявленного недостатка оставлены последним без внимания. При этом, отсутствие вытяжной вентиляции, по мнению истца, является недостатком, который делает квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, что, как полагает истец, является основанием для снижения стоимости квартиры на 5% от цены договора. Ввиду изложенного истец ставит требования о взыскании с ответчика в свою пользу денежных средств в счет уменьшения стоимости приобретенной квартиры в размере 281 015 руб. 25 коп., неустойки в размере 562 030 руб. 50 коп., компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., потребительского штрафа, судебных расходов в размере 30 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов через представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Каменка», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, по требованиям возражал, поддержал письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица ООО «МОДЕРН СЕРВИС», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, разрешение требований оставил на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Как следует из ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в редакции, действующей на период спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 1.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С учетом требований состязательности, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.01.2021 между ФИО1 (дольщик) и ООО «Строительная компания «Каменка» (застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным многоэтажным гаражом, встроенно-пристроенным подземным гаражом по адресу: <адрес>) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме (объект долевого строительства), описание которой содержится в п. 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить застройщику обусловленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.

Общий размер долевого взноса (цена договора), согласно п. 5.1 договора, составил 5 620 305 руб.

В соответствии с п. 4.1 договора застройщик обязался передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.

Согласно п. 4.6 договора, застройщиком установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства на предъявление требований в связи с ненадлежащим качеством квартиры в течение 5 лет, который начинает исчисляться со дня предоставления квартиры дольщикам в пользование либо с момента передачи дольщикам квартиры по акту приема-передачи; гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года и начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Во исполнение обязательств по договору долевого участия застройщик передал, а истец приняла по акту приема-передачи от 07.12.2022 квартиру №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Согласно п.п. 3, 4 акта, в связи с уменьшением общей площади передаваемой квартиры произведен перерасчет в виде соразмерного уменьшения цены договора. Фактическая стоимость квартиры, согласно акту приема-передачи, составила 5 450 559 руб.

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации объекта долевого строительства истцом был обнаружен недостаток в виде неработающей внутриквартирной вытяжной вентиляции.

На основании заявления от 20.07.2023 истец обратилась в гарантийный отдел застройщика об устранении причины, по которой не работает вытяжная вентиляция в квартире.

По факту обращения истца проведена выездная проверка работоспособности системы вентиляции, что оформлено протоколом испытательной лаборатории ООО «Сэтл Строй» № от 26.07.2023. В рамках проверки зафиксированы пониженные показатели расхода воздуха через вентканал в помещениях кухни и санузла, чем те, что установлены п. 7.4 табл. 7.1 СП 54.13330.2022.

На основании заявлений от 25.09.2023, 17.11.2023 истец повторно обратилась в гарантийный отдел застройщика об устранении причины, по которой не работает вытяжная вентиляция в квартире.

18.03.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия об исправлении неисправностей вентиляции в срок до 18.04.2024.

Письмом исх. № 569/КАМ11/11/24 от 27.05.2024 застройщик в ответ на претензию истца сообщил, что 24.04.2024 представителем застройщика произведена проверка работы вентиляции, в ходе которой установлено, что расход воздуха через вентканал не осуществляется (вентканал перекрыт конструкциями бытовой вытяжки); на момент замеров вентканал кухни был освобожден от бытовой вытяжки, на основании обследования был составлен акт, по результатам замеров дефектов в работе вентиляции в помещениях кухни и санузла не выявлено.

Ответчиком в материалы дела представлен акт осмотра замечаний от 24.04.2024, согласно которому при осмотре установлено, что на кухне вентиляционное отверстие закрыто подходящей трубой из кухонной вытяжки. Замеры производились при освобожденном вентканале кухни от бытовой вытяжки.

Показатели расхода воздуха через вентканал, соответствующие требованиям п. 7.4 табл. 7.1 СП 54.13330.2022, отражены в протоколе испытательной лаборатории ООО «Сэтл Строй» № от 24.04.2024.

В ходе рассмотрения дела сторонами в подтверждение своих доводов заявлено ходатайство о назначении экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 10.06.2025 назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».

По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением №-СТЭ от 11.07.2025 эксперты пришли к выводу о наличии во внутренней вытяжной вентиляции жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> следующих несоответствий:

- несоответствие параметров работы системы вентиляции в санузле требованиям норм;

- внесение изменений истцом в проектное решение по устройству системы вентиляции в кухне – подключение механического вытяжного устройства (кухонной вытяжки) к вентиляционному каналу.

Экспертами установлено, что истцом допущены нарушения имеющихся в материалах дела правил эксплуатации квартиры в части использования внутренней вытяжной вентиляции.

Причиной нарушения работы системы вентиляции в квартире, согласно мнению экспертов, является внесение изменений истцом в проектное решение по устройству системы вентиляции в кухне – подключение механического вытяжного устройства (кухонной вытяжки) к вентиляционному каналу.

Также экспертами определен порядок работ по устранению недостатка внутриквартирной вентиляции жилого помещения истца, включающий в себя: демонтаж кухонной вытяжки в кухне; устройство вентиляционной решетки.

Ответчиком выводы судебной экспертизы не оспаривались. В свою очередь истец заявил ходатайство о вызове и допросе эксперта с целью получения дополнительных пояснений относительно причинно-следственной связи неработоспособности вентиляции в санузле и внесением изменений истцом в проектной решение по устройству системы вентиляции в кухне – подключение механического вытяжного устройства (кухонной вытяжки) к вентиляционному каналу. Одновременно с этим истцом в лице представителя заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы.

В данном случае судом принято во внимание, что истцом не оспаривается факт внесения изменений в проектное решение по устройству системы вентиляции в кухне – подключение механического вытяжного устройства (кухонной вытяжки) к вентиляционному каналу.

В соответствии с п. 7.1.10 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» в помещениях жилых зданий подключение к общедомовой системе вентиляции дополнительных устройств (кухонные вытяжки с вентилятором, бытовые вентиляторы и т.п.) не допускается.

В Инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства <адрес> содержится указание на то, что монтаж на системе вентиляции дополнительных устройств (вентиляторы, кухонные вытяжки и др.), не предусмотренных проектом, негативно влияет на ее работу в целом. При этом, мощность дополнительного вентилятора или кухонной вытяжки должна рассчитываться специалистами и зависеть от предоставляемого притока воздуха. Поскольку проектом предусмотрена система вентиляции с естественным побуждением, то подключение каких-либо механических вытяжных устройств (вентиляторы, кухонные вытяжки), не предусмотренных проектом, к основным (главным) каналам и каналам-спутникам вентиляционных стволов категорически запрещена.

Помимо прочего, судом, исходя из материалов дела, а также заключения судебной экспертизы, установлено, что по состоянию на 24.04.2024 система вентиляции в квартире истца с открытыми окнами функционировала в штатном режиме, количество удаляемого воздуха соответствовало требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». При этом, при проведении застройщиком замеров 24.04.2024 установленная истцом кухонная вытяжка была демонтирована.

На момент экспертного осмотра в систему внутриквартирной вентиляции в помещении кухни внесены изменения, а именно выполнено подключение механического вытяжного устройства (кухонной вытяжки) к вентиляционному каналу. На момент экспертного осмотра система вентиляции в квартире истца с открытыми окнами функционировала с нарушениями.

Исходя из данных обстоятельств, экспертами сделан вывод, что причиной недостатка является внесение изменений в проектное устройство системы вентиляции истцом.

Судом отклоняются доводы истца в части того, что вытяжные вентиляции помещений санузла и кухни являются независимыми, поскольку, как это следует из проектной документации, удаление воздуха из помещений квартир осуществляется из кухонь, санузлов и ванных комнат через унифицированные вентиляционные блоки по схеме с общим вертикальным сборным каналом и поэтажными ответвлениями (спутниками).

С учетом изложенного, принимая во внимание изложенные экспертами выводы, основанные на всестороннем и объективном исследовании, в отсутствие неясностей, неточностей и противоречий в выводах экспертов, судом отказано в удовлетворении ходатайства истца о вызове эксперта в судебное заседание. В отсутствие оснований для назначения дополнительной экспертизы, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, судом также отказано в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

У суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение экспертов № 700-СТЭ от 11.07.2025 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертами изложены результаты исследования, заключение содержит исчерпывающие и категоричные ответы на поставленные судом вопросы, ответы являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования. Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. Выводы экспертов надлежащими доказательствами сторонами не оспорены. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Судом в рамках рассмотрения дела установлено, что истцом в нарушение Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства внесены изменения в проектное решение по устройству системы вентиляции в кухне, а именно осуществлено подключение механического вытяжного устройства (кухонной вытяжки) к вентиляционному каналу, что повлекло за собой нарушения работы системы вентиляции в квартире. Допущенные дольщиком нарушения не влекут возникновение ответственности на стороне застройщика. Таким образом, в отсутствие вины застройщика в наличии нарушений работы системы вентиляции в квартире истца, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец ставит требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока устранения недостатка внутриквартирной вентиляции за период с 13.05.2024 по 22.05.2024.

Поскольку неустойка как мера гражданско-правовой ответственности применяется только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, в отсутствие установленной вины застройщика, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для привлечения застройщика к ответственности в виде неустойки. При этом, с учетом заявленного истцом периода взыскания неустойки, суд также считает необходимым отметить надлежащее функционирование системы вентиляции в квартире истца по состоянию на 24.04.2024 в соответствии с обязательными требованиями. При этом последующие нарушения в функционировании системы вентиляции связаны непосредственно с внесением истцом изменений в проектное решение по устройству системы вентиляции, что исключает ответственность застройщика.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основного требования, производные от него требования о взыскании компенсации морального вреда, потребительского штрафа и судебных расходов удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 21.10.2025.