Решение по делу № 3А-182/2022 от 06.04.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

КОПИЯ

Дело № 3а-47/2023 (№3а-182/2022)

УИД 62OS0000-01-2022-000169-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 апреля 2023 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой С.А.,

при помощнике судьи Ворониной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ООО «ЭКОГАЗ» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭКОГАЗ» обратился в Рязанский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований указал, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автозаправочные станции всех типов, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с актом утверждения кадастровой стоимости № № от 14.12.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 23.01.2018 года составляет 74 689 976 руб. 26 коп.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился к ООО «АварКомПлюс». Согласно отчету № № от 29.04.2022 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на дату проведения оценки – 29 апреля 2022 года составляет 11 283 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

18 мая 2022 г. административный истец обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 11 283 000 рублей. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 14.06.2022 г в удовлетворении заявления было отказано.

Просит (с учетом уточнений заявленных требований принятых судом) признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 14.06.2022 г. №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 33 569 000 руб. по состоянию на 29 апреля 2022 года, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

В процессе рассмотрения дела судом произведена замена заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестр» на его правопреемника – ППК «Роскадастр».

Представители административного истца - ООО «ЭКОГАЗ», административных ответчиков - ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», администрация г. Рязани в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы административного дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, что ООО «ЭКОГАЗ» является собственником земельного участка, с кадастровым номером №, площадью № № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автозаправочные станции всех типов; местоположение: <адрес>

Актом об утверждении кадастровой стоимости № № от 14.12.2020 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 23.01.2018 года в размере 74 689 976 руб. 26 коп. (выписка из ЕГРН № № от 23 июня 2022 года).

18 мая 2022 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ООО «ЭКОГАЗ» об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет «АварКомПлюс» № № от 29.04.2022 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 283 000 руб. по состоянию на 29 апреля 2022 года.

14 июня 2022 года ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Не согласившись с вынесенным решением, 24 июня 2022 года административный истец ООО «ЭКОГАЗ» направил административное исковое заявление в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность и обоснованность решения ГБУ РО «Центр ГКО» №№ от 14 июня 2022 года применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО1

В соответствии с заключением № № от 17.02.2023 г., подготовленным экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО1, отчет ООО «АварКомПлюс» № № от 29.04.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нем допущены ошибки, связанные с использованием неполных и недостоверных сведений, а также иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом указано на нарушение нумерации в отчете, к отчету приложены копии документов, срок действия которых на момент выполнения отчета закончен; оценщиком сделан вывод о наилучшем использовании в качестве объектов, предназначенных под производственно-складскую застройку, тогда как фактически на оцениваемом земельном участке расположены объекты придорожного сервиса; местоположение земельных участков, выбранных в качестве аналогов, значительно отличается по экономическим характеристикам от оцениваемого объекта; земельный участок, выбранный в качестве аналога № 1 несопоставим с объектом оценки по ценообразующему фактору – разрешенное использование; коэффициент вариации свидетельствует о неоднородности информации или фактах, неизвестных эксперту, но повлиявших на стоимость объекта.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке экспертом не подтверждена, и по состоянию на 29 апреля 2022 года им определена в размере – 33 569 000 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО1 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете ООО «АварКомПлюс» ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «ЭКОГАЗ» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «ЭКОГАЗ» не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 29 апреля 2022 года определена экспертом в размере 33 569 000 рублей.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке подробно мотивирован на страницах 32, 40 экспертного заключения.

Анализ рынка в сегменте, к которому относятся объект оценки, проведён экспертом с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Каких-либо возражений, замечаний относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объекта, по делу не установлено и представителем административных ответчиков, иными лицами, не заявлено. Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения обоснованно, направлено на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 33 569 000 рублей, определенной заключением судебной экспертизы № № от 17.02.2023 г. по состоянию на дату проведения оценки, указанную в отчете «АварКомПлюс», а именно 29 апреля 2022 года, датой подачи заявления считать 18 мая 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ЭКОГАЗ» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 33 569 000 рублей по состоянию на 29 апреля 2022 года.

Датой обращения с заявлением считать – 18 мая 2022 года.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 14 июня 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) С.А. Логинова

Копия верна:

Судья С.А. Логинова

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2023 года.