Решение по делу № 2-409/2025 от 21.03.2025 - о признании права собственности на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Дело №2-409/2025

50RS0042-01-2024-008487-32

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сергиев Посад

Московской области 21 марта 2025 года

Сергиево-Посадский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Л.Н. Усановой,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Кабур» о признании права собственности на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Кабур» о признании права общей долевой собственности (пропорционально доле в праве на жилое помещение) на помещение с кадастровым номером № назначение: нежилое, площадью 215,6 кв.м., этаж: подвал №№, расположенное по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <адрес>, помещение 38; помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 143,2 кв.м., этаж: подвал № отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <адрес>, помещение 40, аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ООО «Кабур» на указанные помещения.

В обоснование иска указанно, что ООО «Кабур» владело на праве собственности зданием общежития на земельном участке по адресу: <адрес>. После реконструкции указанного здания оно было разделено на 33 квартиры и нежилые помещения (технические подвалы с коммуникациями), каждому помещению был присвоен кадастровый номер. ФИО2 является долевым собственником квартиры, которая была приобретена по договору купли-продажи у ООО «Кабур» № общей площадью 57,4 кв.м по адресу: <адрес>. Также она является долевым собственником общего имущества многоквартирного дома – земельного участка с кадастровым номером №. ООО «Кабур» реализовало все квартиры и в настоящее время не является собственником квартир. Полагает, что с момента продажи первой квартиры ДД.ММ.ГГГГ. в силу ст. 413 ГК РФ право собственности ООО «Кабур» на общее имущество прекращено и оно перешло в общедолевую собственность собственников квартир согласно ст. 36 ЖК РФ. При доме имеются технические нежилые помещения (подвалы с коммуникациями), где расположен тепловой узел, трансформаторная подстанция, запорный узел, вентиляция, канализация, трубы водоснабжения, телекоммуникационные сети.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО5, она же третье лицо исковые требования поддержала, на удовлетворении иска настаивала.

Дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. Арбитражным судом <адрес> было принято ходатайство банка «Траст» об отказе от залогового имущества, указанное ходатайство было удовлетворено. Также указала, что собственники жилых помещений в <адрес> имеют доступ в подвальные помещения, в которых расположены технические коммуникации. Подвальные помещения представляют собой два помещения со входом из двух подъездов с двух сторон, все перегородки обусловлены устойчивостью дома. Подвал имеет также запасной выход. Коммуникации в подвальных помещениях находятся на месте, где раньше была угольная котельная, на данный момент там находится вентиляционная труба. По центру дома располагается тепловой узел. В помещениях подвала располагаются релейные шкафы, в случае аварийных ситуаций в данных шкафах можно возобновить подачу электроэнергии, а также трубы канализации и водоснабжения. В случае аварийных ситуаций с водоснабжением — вода перекрывается также в подвальных помещениях. Просила суд принять во внимание определение Верховного Суда от 14.11.2024г. №, согласно которому сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов, являются ничтожными. Кроме того, указала, что обременение в виде ипотеки по закону прекратилось после продажи первой квартиры. Просила суд исковые требования удовлетворить.

Ответчик ООО «Кабур» конкурсный управляющий в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. Кроме того, сведения о ходе судебного разбирательства размещены на официальном сайте суда. Об уважительных причинах неявки ответчик суду не сообщил, не ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие либо об отложении судебного заседания. Возражений на иск не представил.

Руководствуясь ст.233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства, против чего возражений со стороны истца, её представителя не поступило.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ФИО1, ПАО Банк ТРАСТ в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «3 этажный жилой дом», расположенный по адресу: <адрес> (л.д.76-78)

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «РОСТ Банк» (в настоящее время ПАО Банк ТРАСТ) и ООО «Кабур» заключен кредитный договор <***>. Предметом залога по договору является недвижимое имущество: здание общежития №, земельный участок с кадастровым номером № (л.д.79)

Муниципальным образованием «Городское поселение Сергиев-Посад» Сергиево-Посадского муниципального района <адрес> было выдано разрешение на строительство здания общежития № под жилой дом (л.д.81)

ООО «Кабур» владело на праве собственности зданием общежития на земельном участке по адресу: <адрес>. После реконструкции указанного здания оно было разделено на 33 квартиры и нежилые помещения (технические подвалы с коммуникациями), каждому помещению был присвоен кадастровый номер.

ФИО2 является долевым собственником квартиры, которая была приобретена по договору купли-продажи у ООО «Кабур» №, общей площадью 57,4 кв.м по адресу: <адрес>. Также она является долевым собственником общего имущества многоквартирного дома – земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок.

Согласно техническому паспорту здания № инв. №, здание обеспечено следующими видами благоустройства: тепловой узел, трансформаторная подстанция, запорный узел, вентиляция, канализация, трубы водоснабжения, телекоммуникационные сети.

В Разделе "Площадь нежилых помещений" Технического паспорта указаны помещения 2066,4 кв.м при этом в Разделе "Площадь жилых помещений", информация о таких помещениях отсутствует.

Согласно проектной документации «Проект организации строительства реконструкции здания общежития под жилой дом» от 2013 года указано, что подвал существует между осями 1-15 для размещения помещений, узлов ввода, ИТП, щитовой и разводки инженерных сетей. Для обслуживания инженерных коммуникаций по периметру наружных стен подвала внутри здания запроектирован технический коридор шириной 1.2м (л.д.200-229)

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кабур» признано несостоятельным (банкротом).

Согласно положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ООО «Кабур», являющегося предметом залога АО «РОСТ БАНК», при проведении торгов посредством публичного предложения указано, что к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме переходит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: - помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 215,6 кв.м., этаж: подвал №отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <адрес>, помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 143,2 кв.м., этаж: подвал № отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <адрес>а

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что имущество, отвечающее требованиям, предъявляемым к общему имуществу, не может быть признано собственностью отдельно взятого правообладателя. Отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что спорные нежилые помещения проектировались, отвечают признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учитывает, что эти нежилые помещения предназначены исключительно для обслуживания многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в качестве источника теплоснабжения, водоснабжения, и в них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома, построены одновременно с домом. Доказательств обратного суду не представлено в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ.

Поскольку представленными доказательствами подтверждено, что спорные нежилые помещения предполагалось использовать как источник теплоснабжения, горячего водоснабжения жилого дома, и фактически эти помещения так и используется в настоящее время, следовательно, в них находится оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, то есть для снабжения жилого дома теплом и горячей водой. Котельная как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Следовательно, спорные нежилые помещения площадью 215,6 кв.м., этаж: подвал №отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <адрес>, помещение 38, помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 143,2 кв.м., этаж: подвал № отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <адрес>, обладают признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.

Доказательств тому, что спорные объекты имеют самостоятельное функциональное назначение суду не представлено. Спорные объекты изначально проектировались как вспомогательные объекты для обеспечения системой отопления и горячего водоснабжения в ходе судебного разбирательства не опровергнут.

Спорные нежилые помещения в связи с их назначением требуют постоянного доступа к инженерному оборудованию для эксплуатации и контроля и не могут использоваться самостоятельно, так как принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.

При этом, наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорные нежилые помещения не может быть основанием для отказа в иске, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона с момента продажи первой квартиры ООО «Кабур», вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198,233-237 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Кабур» о признании права собственности на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома удовлетворить.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. (паспорт № №) право общей долевой собственности (пропорционально доли в праве на жилое помещение), на:

- помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 215,6 кв.м., этаж: подвал №отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>

- помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 143,2 кв.м., этаж: подвал № отм-2,700, расположенное по адресу: <адрес>

<адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.Н. Усанова