УИД: 62RS0004-01-2023-003393-07
Производство № 2-89/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Рязань 02 апреля 2025 года
Советский районный суд города Рязани в составе председательствующего судьи Мечетина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Макаровой Ю.И.,
с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3,
представителей истца ООО «Хозяинъ»–ФИО5, ФИО7, ФИО2,
представителя ответчика ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Хозяинъ», ФИО1 к администрации города Рязани о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Хозяинъ», ФИО1 обратились в суд с вышеуказанным иском к администрации г. Рязани, мотивируя тем, что ООО «Хозяинъ» на праве собственности принадлежит 1032/1120 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1274 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания хозяйственной зоны санатория «Старица», расположенный по адресу: <адрес>); 88/1120 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный участок принадлежит ФИО1 На вышеуказанном земельном участке на основании разрешения на строительство <...>, выданного администрацией г. Рязани дд.мм.гггг. ФИО4, сроком действия до дд.мм.гггг., возведен объект капитального строительства – Апартаменты для временного проживания по адресу: <адрес>, который был построен и зарегистрирован в ЕГРН дд.мм.гггг. как объект незавершенного строительства, кадастровый номер <...>, местоположение объекта: <адрес>; степень готовности объекта незавершенного строительства 24%, площадь застройки 353,3 кв.м. Ранее указанная постройка была зарегистрирована за физическими лицами и ООО «ПРИО-Эстейт» на праве общей долевой собственности, фактически объект был полностью достроен в 2014 году. В период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. ООО «Хозяинъ» приобрел у физических лиц их доли по договорам купли-продажи недвижимого имущества; кроме того, к ООО «Хозяинъ» дд.мм.гггг. перешла доля в праве собственности на земельный участок, на котором возводился объект капитального строительства, и доля в праве собственности на объект незавершенного строительства по передаточному акту от дд.мм.гггг. в результате правопреемства от ООО «ПРИО-Эстейт», которое присоединилось к ООО «Хозяинъ» по договору о присоединении. Таким образом, ООО «Хозяинъ» и ФИО1 принадлежат 1032/1120 и 88/1120 долей соответственно в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства. дд.мм.гггг. собственниками объекта и земельного участка, на котором он возведен, было принято решение благоустроить объект капитального строительства, обеспечить его всеми необходимыми коммуникациями, сдать объект и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить сданный объект на кадастровый учет, зарегистрировать право общей долевой собственности на него; от имени всех долевых собственников указанные действия должны были быть произведены ООО «Хозяинъ». ООО «Хозяинъ» благоустроил объект капитального строительства, подключил его к коммуникациям, заключил необходимые договоры для ввода объекта в эксплуатацию и обратился дд.мм.гггг. в Управление капитального строительства администрации г. Рязани с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, однако дд.мм.гггг. администрация г. Рязани со ссылкой на ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта, указав, что: вид использования земельного участка не подразумевает размещение апартаментов для временного проживания; за выдачей разрешения на ввод обратилось лицо, не являющееся застройщиком; согласно геодезической исполнительной документации, выполненной ООО «Кадастр земли» в 2023 году, построенный объект Апартаменты для временного проживания, корпус № (3 очередь строительства) выходит за границу места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, отображенную в градостроительном плане земельного участка № от дд.мм.гггг.; в комплекте документов отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации. С указанным отказом ООО «Хозяинъ» не согласен, так как именно администрацией г. Рязани было выдано разрешение на строительство Апартаментов на земельном участке с указанным видом разрешенного использования, достраивал объект и подключал к нему коммуникации на основании решения собственников ООО «Хозяинъ», который и обратился за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; построенный объект находится в пределах границы допустимого размещения зданий, строений, сооружений, отображенной в градостроительном плане земельного участка № от дд.мм.гггг.; заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации не выдано Государственной инспекцией строительного надзора в связи с окончанием срока разрешения на строительство дд.мм.гггг.. Конструктив здания был готов полностью еще в 2014 году, ООО «Хозяинъ» с момента приобретения доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на объект незавершенного строительства открыто и добросовестно занимался благоустройством территории вокруг объекта капитального строительства, заключил договоры на коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями; здание Апартаментов построено с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, законных интересов и прав иных лиц не нарушает, находится в исправном состоянии, пригодно для эксплуатации. На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы просили суд: признать самовольную постройку – здание, наименование: апартаменты для временного проживания, назначение: нежилое, площадью 1808,7 кв.м., местоположение здания: <адрес>, образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, площадь застройки 353,3 кв.м., завершенной; поставить на кадастровый учет на основании уточненного технического плана здания от дд.мм.гггг., с одновременной постановкой на кадастровый учет 35 (тридцати пяти) помещений, наименование: апартаменты, назначение: нежилое; признать право собственности на следующие помещения, расположенные в здании площадью 1808,7 кв.м., местоположение здания: <адрес>, образованные на основании Решения о распределении помещений (апартаментов) в здании от дд.мм.гггг., заключенного Обществом с ограниченной ответственностью «Хозяинъ» с ФИО1, а именно: признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Хозяинъ» право собственности на следующие помещения: помещение Н1, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н2, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н3, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н4, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,3 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н5, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н6, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н7, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,3 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н8, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,1 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н9, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37,5 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н10, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,0 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н11, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н12, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,2 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н13, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,4 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н14, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,3 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н15, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,0 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н16, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37,0 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н17, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 30,9 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н18, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н19, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н20, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,3 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н21, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 27,9 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н22, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,1 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н23, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 36,9 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н24, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,5 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н25, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н29, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,5 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н30, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37,3 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н31, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,2 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н32, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н33, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,3 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н34, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,3 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н35, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,4 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; признать за ФИО1 право собственности на следующие помещения: помещение Н26, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н27, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,4 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н28, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,2 кв.м., расположенное на 4 этаже здания.
Представители третьих лиц – Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области, Управления капитального строительства администрации города Рязани, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, об отложении слушания дела не просили.
В судебном заседании представители истцов: ФИО1 – ФИО2, ФИО3, ООО «Хозяинъ» – ФИО5, ФИО7, ФИО2 уточненные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в иске отказать.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ООО «Хозяинъ» на праве собственности принадлежит 1032/1120 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1274 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания хозяйственной зоны санатория «Старица», расположенный по адресу: <адрес>); 88/1120 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанный участок принадлежит ФИО1
На вышеуказанном земельном участке на основании разрешения на строительство № <...>, выданном дд.мм.гггг. администрацией г. Рязани ФИО4 сроком действия до дд.мм.гггг. возведен объект капитального строительства «Апартаменты для временного проживания по адресу: <адрес>)».
дд.мм.гггг. вышеуказанный объект капитального строительства был построен и тогда же был зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершенного строительства, кадастровый номер <...>, местоположение объекта: <адрес>. Степень готовности объекта незавершенного строительства 24%, площадь застройки 353,3 кв.м.
Ранее как объект незавершенного строительства указанная постройка была зарегистрирована за физическими лицами и ООО «ПРИО-Эстейт» на праве общей долевой собственности. Из технического плана здания от дд.мм.гггг. следует, что год ввода объекта недвижимости в эксплуатацию по завершению строительства – 2014.
ООО «Хозяинъ» в период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. приобрел доли у физических лиц по договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Кроме того, к ООО «Хозяинъ» дд.мм.гггг. перешла доля в праве собственности на земельный участок, на котором возводился объект капитального строительства и доля праве собственности на объект незавершенного строительства по передаточному акту от дд.мм.гггг. в результате правопреемства от ООО «ПРИО-Эстейт» и присоединения ООО «ПРИО-Эстейт» к ООО «Хозяинъ» по договору о присоединении ООО «ПРИО-Эстейт» к ООО «Хозяинъ».
Таким образом, ООО «Хозяинъ» на праве собственности принадлежит 1032/1120 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, а 88/1120 доля в праве общей долевой собственности - принадлежит на праве собственности ФИО1
Из материалов дела следует, что дд.мм.гггг. собственниками на тот момент объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он возведен, было принято решение благоустроить объект капитального строительства «Апартаменты для временного проживания по адресу: <адрес>)», подвести и обеспечить объект всеми необходимыми коммуникациями, сдать объект и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в администрации, поставить сданный объект на кадастровый учет, зарегистрировать право общей долевой собственности на него.
Собственниками было принято решение, что подключать к объекту коммуникации и сдавать его в эксплуатацию будет ООО «Хозяинъ». Это же лицо будет выступать от имени всех долевых собственников во всех коммерческих и некоммерческих организациях, а также в государственных, административных и иных предприятиях, учреждениях и организациях, муниципальных органах и учреждениях, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, в том числе в сбытовых организациях, по вопросам строительства объекта, заключению договоров с электроснабжающими, газоснабжающими и водоснабжающими организациями, представлять интересы в администрации, в управлении архитектуры и градостроительства, получать и выполнять технические условия, в том числе прокладывать коммуникации по земельному участку, снаружи и внутри объекта, подготавливать и заказывать проектную и техническую документацию.
На основании изложенного решения ООО «Хозяинъ» благоустроил объект капитального строительства, подключил его к коммуникациям, заключил необходимые договоры для ввода объекта в эксплуатацию и обратился дд.мм.гггг. в Управление капитального строительства администрации г. Рязани с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Письмом от дд.мм.гггг. № администрация г.Рязани отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта со ссылкой на ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ.
В данном отказе указано, что вид использования земельного участка не подразумевает размещение апартаментов для временного проживания; за выдачей разрешения на ввод обратилось лицо, не являющееся застройщиком; согласно геодезической исполнительной документации, выполненной ООО «Кадастр земли» в 2023 году, построенный объект «Апартаменты для временного проживания, корпус № (3 очередь строительства)», выходит за границу места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, отображенную в градостроительном плане земельного участка № RU№ от дд.мм.гггг.; в комплекте документов отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.
Определением суда от дд.мм.гггг. по ходатайству представителя истца ООО «Хозяинъ» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», на разрешение экспертов поставлены вопросы: является ли объект капитального строительства – Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, завершённым строительством, соответствует ли он градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам? Если не соответствует, в чем это несоответствие заключается, является ли оно существенным?; нарушает ли объект капитального строительства - Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?; в какой период времени (в 2014 году, либо позже) был возведен объект капитального строительства - Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Согласно заключению эксперта ФБУ «Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от дд.мм.гггг. объект капитального строительства – Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, завершен строительством, не соответствует требованиям СНиП, ГОСТов, градостроительным нормам и правилам, строительным и противопожарным нормам и правилам; объект капитального строительства – Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> создает угрозу жизни и здоровью граждан; современный уровень развития науки не позволяет установить, в какой период времени (в 2014 году, либо позже) был возведен объект капитального строительства - объект капитального строительства – Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в связи с чем эксперт сообщил о невозможности дать заключение в отношении периода времени, в который был возведен объект.
В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности данного заключения по ходатайству стороны истца, судом в судебное заседание была вызвана эксперт ФБУ Рязанской ЛСЭ Минюста России ФИО6 В судебном заседании эксперту были заданы вопросы, для ответа на которые потребовалось проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы: после ознакомления с экспертным заключением № от дд.мм.гггг. ООО «Хозяинъ» предприняло меры к устранению недостатков строительства, отражённых в указанном заключении эксперта, истцом в материалы дела была представлена проектная документация, которая экспертом не исследовалась.
Определением суда от дд.мм.гггг. по ходатайству представителя истцов была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
На разрешение экспертов поставлены вопросы: устранены ли недостатки объекта капитального строительства - Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отраженные на страницах 21-28 заключения эксперта № от 01.072024? Если устранены, соответствует ли объект в настоящее время градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам?; нарушает ли объект капитального строительства - Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?; в какой период времени (в 2014 году, либо позже) были закончены строительно-монтажные работы по возведению объекта капитального строительства - Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно заключению эксперта ФБУ «Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от дд.мм.гггг., объект капитального строительства - Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, завершен строительством, соответствует требованиям СНиП, ГОСТов, градостроительным нормам и правилам, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан; современный уровень развития науки не позволяет установить, в какой период времени (в 2014 году, либо позже) был возведен объект капитального строительства - объект капитального строительства – Апартаменты для временного проживания, площадью 1668,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в связи с чем эксперт сообщил о невозможности дать заключение в отношении периода времени, в который был возведен объект.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд полагает возможным принять в качестве допустимых доказательств экспертные заключения ФБУ Рязанской ЛСЭ Минюста России, поскольку они в установленном порядке ответчиком не оспорены, полны, проверяемы, выполнены надлежащим образом в соответствии с законом, с исследованием экспертом всех материалов дела, существенных недостатков не имеют, отвечают требованиям закона, выводы эксперта должным образом мотивированы, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего оснований не доверять выводам данного эксперта у суда не имеется.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу п.1 ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно п.2 ст.222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Из пункта 40 вышеуказанного Постановления Пленума следует, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016), положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Как следует из материалов дела, в том числе копии разрешения на строительство <...> строительство объекта недвижимости произведено на земельном участке, разрешенное использование которого допускает размещение на нём данного объекта, земельный участок находится на праве собственности истцов, постройка соответствует установленным требованиям, ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные обстоятельства в своей совокупности позволяют суду постановить вывод о том, что имеются законные основания для сохранения самовольной постройки и признания на нее права собственности за истцами.
В соответствии с п.1 ст.5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 73-ФЗ) в границах территории объекта культурного наследия: на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; на территории достопримечательного места разрешаются работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды; осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.
Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам (п.5 ст.5.1 Закона № 73-ФЗ).
В силу п.1 ст.56.4 Закона № 73-ФЗ, предметом охраны достопримечательного места являются его градостроительные, геологические, ландшафтные, объемно-пространственные, планировочные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, совместные творения человека и природы, объекты, представляющие интерес с точки зрения архитектуры, истории, археологии, этнологии и экологии, функциональное назначение и мемориальное значение указанного достопримечательного места.
Пунктом 1 ст.60 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом, Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (п.2 ст.60 Закона № 73-ФЗ).
В соответствии со статьёй 55.21 ГрК РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий, или приведения таких объектов капитального строительства в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий, закреплены в ст.55.33 ГрК РФ, в соответствии с которой объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом.
В п.7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, разъяснено, что закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено ст.222 ГК РФ. Указанная в ст.222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 101-О от 24.03.2015 № 658-О, от 27.09.2016 № 1748-О, от 28.03.2017 № 609-О и др.).
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Судом установлено, что спорный объект является апартаментами для временного проживания, то есть индивидуально-определенным зданием, предназначенных для удовлетворения гражданами и организациями бытовых и иных нужд, не связанных с их постоянным проживанием в таком здании.
В соответствии с п.1 ст.33 Закона № 73-ФЗ целью государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также защита от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Под сохранением объекта культурного наследия, в силу п.1 ст.40 указанного Федерального закона, понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия.
Предметом охраны достопримечательного места, как было указано выше, являются его градостроительные, геологические, ландшафтные, объемно-пространственные, планировочные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, объекты, представляющие интерес с точки зрения архитектуры, истории, археологии, этнологии и экологии, функциональное назначение и мемориальное значение указанного достопримечательного места.
В ходе судебного разбирательства не было установлено, что в результате строительства спорного дома существенно изменился облик застройки г. Рязани как исторического поселения регионального значения, был причинён либо может быть причинён вред объекту культурного (археологического) наследия.
Кроме того, суд приходит к выводу о том, что на момент возникновения права долевой собственности на земельный участок у истцов отсутствовали сведения о его нахождении в границах объектов культурного наследия (согласно выписки из ЕГРН дата возникновения права у ООО «Хозяинъ» – дд.мм.гггг., у ФИО1 – дд.мм.гггг., Приказ Министерства культуры РФ от дд.мм.гггг. №). Кроме того, разрешение на строительство <...> было выдано в установленном законом порядке, сведений о признании его недействительным в материалах дела не имеется.
Суд также учитывает, что согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Таким образом, поскольку в действиях истцов отсутствуют признаки злоупотребления правом, оценивая представленные в материалы дела доказательства, конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание содержание Решения о распределении помещений (апартаментов) в здании от дд.мм.гггг., суд полагает, что имеются законные основания для удовлетворения исковых требований ООО «Хозяинъ» и ФИО1 к администрации города Рязани о признании права собственности на самовольную постройку.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Хозяинъ» (ИНН <***>), ФИО1 (ИНН №) к администрации города Рязани (ИНН <***>) о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.
Признать самовольную постройку – здание, наименование: апартаменты для временного проживания, назначение: нежилое, площадью 1808,7 кв.м., местоположение здания: <адрес>, образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, площадь застройки 353,3 кв.м., завершенной; поставить на кадастровый учет на основании уточненного технического плана здания от дд.мм.гггг., с одновременной постановкой на кадастровый учет 35 (тридцати пяти) помещений, наименование: апартаменты, назначение: нежилое.
Признать право собственности на следующие помещения, расположенные в здании площадью 1808,7 кв.м., местоположение здания: <адрес>, образованные на основании Решения о распределении помещений (апартаментов) в здании от дд.мм.гггг., заключенного Обществом с ограниченной ответственностью «Хозяинъ» с ФИО1, а именно:
-признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Хозяинъ» право собственности на следующие помещения: помещение Н1, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н2, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н3, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н4, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,3 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н5, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н6, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н7, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,3 кв.м., расположенное на 1 этаже здания; помещение Н8, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,1 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н9, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37,5 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н10, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,0 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н11, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н12, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,2 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н13, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,4 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н14, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,3 кв.м., расположенное на 2 этаже здания; помещение Н15, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,0 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н16, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37,0 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н17, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 30,9 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н18, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н19, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н20, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,3 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н21, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 27,9 кв.м., расположенное на 3 этаже здания; помещение Н22, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,1 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н23, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 36,9 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н24, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,5 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н25, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н29, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 35,5 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н30, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 37,3 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н31, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 31,2 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н32, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н33, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,3 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н34, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,3 кв.м., расположенное на 5 этаже здания; помещение Н35, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,4 кв.м., расположенное на 5 этаже здания;
-признать за ФИО1 право собственности на следующие помещения: помещение Н26, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 32,4 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н27, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 33,4 кв.м., расположенное на 4 этаже здания; помещение Н28, наименование: апартаменты, назначение: нежилое, площадью 28,2 кв.м., расположенное на 4 этаже здания.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд города Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Д.В.Мечетин