Дело № 2-1513/2022

УИД 26RS0024-01-2022-002307-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 августа 2022 года Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Москвитиной К.С.,

при секретаре Урбаняк А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

установил :

ФИО3 обратился в Невинномысский городской суд с иском комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что он является собственником незавершенного строительством объекта, с кадастровым номером №, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м, процент готовности - 11 %, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке. На дату заключения указанного договора незавершенный строительством объект располагался на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: <адрес>, предоставленном продавцу ФИО1. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. №. В соответствии с постановлением администрации города Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ г. № и дополнительного соглашения № № к договору от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, с ДД.ММ.ГГГГ г. он стал арендатором по указанному договору, согласно условиям которого, был установлен срок по ДД.ММ.ГГГГ г. По истечению указанного срока действия ДД.ММ.ГГГГ г. с ним был заключен договор аренды №, согласно п. 1.1, 2.1 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен ему в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. В связи с возникшими материальными трудностями он не мог продолжить строительство жилого дома в том объеме, каким оно было начато, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ г. в администрацию города Невинномысска им было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ г. № администрация города Невинномысска сообщила ему о соответствии указанного в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения данного объекта на земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ г. кадастровым инженером ФИО2. был подготовлен технический план объекта, в ходе подготовки которого выяснилось, что расстояние от объекта до границы земельного участка со стороны <адрес>, составило 2,70 м вместо запланированных 3-х м, в связи с чем, не смотря на полученное согласие на уменьшение расстояния от владельца земельного участка по <адрес>, администрацией города Невинномысска ему было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ г. № о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности в связи с невозможностью установить правообладателя земельного участка по <адрес>. Устранение данных обстоятельств было возможно только в случае оформления прав на указанный земельный участок и это заняло длительное время, в том числе связанных с введением ограничительных мер. Это привело к тому, что срок действия договора аренды истек, а в заключении нового договора аренды ему было отказано на основании того, что земельный участок уже был предоставлен однократно для завершения строительства. После изменения законодательства, исключившего необходимость представления для проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства уведомления о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности, он неоднократно обращался в орган регистрации прав с заявлениями. Проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации права стало невозможным ввиду отсутствия прав на земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ г. он обращался в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с заявлением о заключении с ним дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. № на установленный указанным законом срок, но в данном продлении ему также было отказано связи с истечением срока данного договора. Таким образом, сложилась ситуация при которой он лишен возможности зарегистрировать свое право на построенный жилой дом, при этом, после ДД.ММ.ГГГГ г. и в настоящее время он продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, требований об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов не заявлял, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Просит признать за ним, ФИО3 право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства.

Возложить на комитет по управлению муниципального имущества администрации г.Невинномысска обязанность заключить с ним, ФИО3, договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства.

10.06.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельны требования относительно спора привлечена администрация г.Невинномысска.

В судебное заседание истец ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО5, не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела. Согласно заявлению просили суд рассмотреть дело в их отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представитель ответчика, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации г.Невинномысска, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица администрации г.Невинномысска, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. истец ФИО3 приобрел объект незавершенного строительства (11% готовности) с кадастровым номером №, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. право ФИО3 на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Незавершенный строительством объект располагался на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: <адрес>, предоставленном продавцу ФИО1. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. №.

Постановлением администрации города Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ г. №, внесены изменение в пункт 1 постановления администрации города Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ г. № «О предоставлении в аренду земельного участка по <адрес>», изложив его в следующей редакции: «Передать ФИО3, зарегистрированному по адресу: <адрес>, земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу: край <адрес>, в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ г., для индивидуального жилищного строительства» (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3 и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска заключено дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, согласно которому, ФИО3 стал арендатором земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на срок по ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.22-25).

ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО3 и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно п. 1.1, 2.1 договора, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен ему в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г.

Как следует из искового заявления, в связи с возникшими материальными трудностями ФИО3 не мог продолжить строительство жилого дома в том объеме, каким оно было начато.

ДД.ММ.ГГГГ. в администрацию города Невинномысска ФИО3 было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.33-34).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ г. № администрация города Невинномысска сообщила о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. метров, по адресу: <адрес> (л.д.35).

ДД.ММ.ГГГГ г. кадастровым инженером ФИО2. был подготовлен технический план объекта, в ходе подготовки которого выяснилось, что расстояние от объекта до границы земельного участка со стороны <адрес>, составило 2,70 м. вместо запланированных 3-х м (л.д.36-56).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 получено согласие от собственника земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, на уменьшение расстояния от владельца земельного участка (л.д.57).

ДД.ММ.ГГГГ. администрацией города Невинномысска ФИО3 было направлено уведомление № о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв. метра, указанного в уведомлении и расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. метров, по адресу: <адрес>, требованиям законодательства о градостроительной деятельности по следующим основаниям: соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденными решением Думы города Невинномысска от 27.04,2017 № 112-11, земельный участок по <адрес> относится к территориальной зоне «Ж-1» - зона застройки индивидуальными жилыми домами, для которой установлено минимальное расстояние от границ земельного участка до жилого дома - 3 метра. Указанное расстояние можно уменьшить до 1 метра по взаимному согласию домовладельцев. В поданном уведомлении расстояние от границы земельного участка со стороны <адрес> до планируемого жилого дома указано 2,7 метра. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости информация о правообладателе земельного участка с кадастровым номером №, с адресом: <адрес>, отсутствуют, в связи с чем, установить, что ФИО4. является правообладателем земельного участка по <адрес>, которая согласие на строительство жилого дома по <адрес> от общей межи на расстоянии 2,7 метра, не представляется возможным (л.д.58).

ДД.ММ.ГГГГ. комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска ФИО3 направлен ответ на обращение № №, согласно которому продление договора аренды земельного участка кадастровым номером № не представляется возможным (л.д.60).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысск с заявлением, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 8 статьи Федерального закона № 58- ФЗ от 11.03.2022 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в законную силу 15.03.2022 г. с просьбой рассмотреть вопрос о заключении с ним дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № на установленный указанным Законом срок, поскольку на момент его обращения условия, установленные п.п. 1,2 указанной статьи соблюдены, а именно: на дату его обращения арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора, отсутствует информация о выявленных нарушениях земельного законодательства при использовании земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ. комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска ФИО3 направлен ответ на обращение о продлении договора аренды №, согласно которому заявление на продление договора аренды земельного участка подано после истечения срока действия договора, продление договора аренды в рамках закона № 58 - ФЗ не представляется возможным (л.д.76).

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО3 имеется право на предоставление в арену без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела указывал на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

С учетом вышеприведенного, суд считает требования истца в части признания за ФИО3 права на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, согласно статье 10 Конституции Российской Федерации государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны.

Разрешая требования истца о возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанности по заключению с ФИО3 договора аренды земельного участка, с кадастровым номером № для завершения строительства, суд исходит из того, что понуждение ответчика к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей, в связи с чем считает данные требования истца, с учетом результата разрешенного спора, преждевременно заявленными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, паспорт № право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства.

В удовлетворении исковых требований о возложении на комитет по управлению муниципального имущества администрации г.Невинномысска обязанности по заключению с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Москвитина К.С.