УИД 50RS0021-01-2024-018656-96

Дело № 2-3053/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,

При секретаре ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, неустойки, компенсации вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, неустойки, компенсации вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого является жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, г.о Истра, <адрес>, квартал 0060316. Договор зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке. В ходе осмотра жилого дома истец к качеству объекта недвижимости не имел, однако в ходе эксплуатации выявлены существенные строительные недостатки. Согласно заключению специалиста, жилой дом имеет ряд нарушений строительных норм и правил, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат составляет 1 655 200 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия.

На основании изложенных обстоятельств, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд: взыскать с ответчика в пользу истца: денежные средства в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома в размере 1 655 200 руб., неустойку за просрочку исполнения обязанности по уплате соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома в размере 16 552 руб., исчисленную за каждый день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, и до дня фактического исполнения обязательства включительно; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы по оплате строительно-технического исследования в размере 75 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 717 руб. 52 коп.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, который отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что в результате переговоров между сторонами, жилой дом был продан истцу ниже рыночной стоимости. Указанный жилой дом принадлежал ответчику на праве собственности, на основании: уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Указанный деревянный (каркасный) жилой дом был возведен в качестве частного дома в соответствии с проектной документацией. До заключения договора, сторона истца неоднократно осматривала дом, в жилой дом был свободный доступ. На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу объекта недвижимого имущества разногласий по качеству приобретаемого объекта между сторонами не имелось. Истец не был лишен возможности осмотреть приобретаемый объект недвижимости до заключения договора купли-продажи, в том числе с помощью специалиста. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара. Внесудебное заключение не является допустимым доказательством, досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, отсутствуют правовые основания для взыскания неустойки, ответчик также возражает против взыскания с него морального вреда и судебных расходов.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение по делу постановлено при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. ст. 420, 432 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Истра, <адрес>, НП «Глинки-2», кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № В№83595685, планируемому к строительству объекту индивидуального жилищного строительства, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0060316:1745 присвоен адрес объекту адресации: <адрес>, городской округ Истра <...> <адрес>.

Из уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке RU№ от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Истра уведомляет о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участка <адрес>, г.о. Истра, кадастровый №.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ИП ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Истра, <адрес>, НП «Глинки-2», кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства и жилой дом, общей площадью 130,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Истра, <...> <адрес>, кадастровый №, назначение: жилой.

Как следует из п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость Объекта составляет 10 737 272, 40 руб., из них: земельный участок – 3 000 000 руб., жилой дом – 7 737 272, 40 руб.

Согласно п. 2.2., п. 2.2.1, п. 2.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами установлен следующим порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости Объекта в сумме 3 700 000 руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя. Часть стоимости объекта в сумме 7 037 272,40 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в <адрес> банком ПАО Сбербанк.

Как следует из п. 3.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

Из отчета №, составленного ДД.ММ.ГГГГ ООО «РАО ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА», для предоставления в ПАО Сбербанк об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома, общей площадью 130,40 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г.о. Истра, <...> <адрес> следует, что на основании выводов, заключений и согласований результатов оценки рыночной стоимости жилого дома и земельного участка на дату оценки ставила 8 807 600 руб.: жилой дом – год постройки 2024 года, степень завершенности строительства -100%. Состояние – хорошее, физический износ 0% - 6 063 600 руб., земельный участок – 2 744 000 руб. Ликвидационная стоимость объекта - 7 474 000 руб.: жилой дом - 5 145 500 руб., земельный участок - 2 328 500 руб.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в ходе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены существенные строительные недостатки, в связи с чем истец обратился в ООО «Мир Эксперт»

Из заключения специалиста № по определению недостатков (дефектов) в жилом <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, г.о. Истра, <адрес>, квартал 0060316, и стоимости их устранения, составленному ДД.ММ.ГГГГ специалистом ООО «Мир Эксперт» по заказу истца, рыночная стоимость устранения выявленных недостатков в жилом <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, г.о. Истра, <адрес>, квартал 0060316 составляет 1 655 200 руб.

При этом как следует из текста выводов заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, качество отделочных работ, выполненных застройщиком в жилом <адрес>, расположенном по адресу <адрес>, г. о. Истра, <адрес>, квартал 0060316, не соответствует строительным нормам и правилам, СНиПам, ГОСТам и договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, выявленные недостатки (дефекты) представлены в исследовательской части заключения. Причиной установленных недостатков/дефектов является выполнение строительно-монтажных и отделочных работ Застройщиком с отступлением от требований нормативной документации. Установленные дефекты не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием/эксплуатацией Объекта недвижимого имущества, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия.

Оценивая заключение специалиста № по определению недостатков (дефектов) в жилом <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, г.о. Истра, <адрес>, квартал 0060316, и стоимости их устранения, составленному ДД.ММ.ГГГГ специалистом ООО «Мир Эксперт», суд принимает во внимание, что заключение выполнено по инициативе истца, без участия представителя ответчика, специалист проводивший исследование, не предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ перед проведением исследования и дачей заключения.

В связи с этим, заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, представленное истцом не может быть принято в качестве допустимого доказательства.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы в установленном законом порядке сторонами не заявлено.

На основании изложенного, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчиком истцу была представлена достоверная и полная информация о продаваемом жилом домом, которой ответчик сам обладал на момент заключения сделки, при этом ответчик не заявляется застройщиком спорного объекта недвижимости, а истец имела возможность ознакомиться с технической документацией на объект, а также не была лишена возможности установить состояние объекта, все характеристики объекта, значимые для решения вопроса о возможности заключения договора.

Представленные в материалы дела доказательства не подтверждают, что от истца ответчиком была намеренно скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности. Поскольку до заключения договора, сторона истца неоднократно осматривала дом, в жилой дом был свободный доступ. Истец не была лишена возможности осмотреть приобретаемый объект недвижимости до заключения договора купли-продажи, в том числе с помощью специалиста.

Однако, истец остановила свой выбор именно на данном жилом доме, при этом не предъявляла никаких претензий к состоянию объекта недвижимости, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание, что внутренняя отделка дома не являлась предметом договора купли-продажи, каких-либо сведений о качестве, количестве и иных качествах отделки договор не содержит.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка истец имела возможность оценить состояние объекта недвижимости и отказаться от заключения договора.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств нарушения условий договора купли-продажи по качеству жилого дома.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не доказала наличие тех оснований, с которыми закон связывает возможность потребовать соразмерного уменьшения покупной цены и полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворении основных исковых требований о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки, компенсации вреда, штрафа, судебных расходов не подлежат удовлетворению как производные от основных исковых требований в которых отказано.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, неустойки, компенсации вреда, штрафа, судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.И. Пушкина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг

Судья А.И. Пушкина