Копия
Уникальный идентификатор дела
№92RS0002-01-2025-000467-25
Производство №2-1525/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 июня 2025 года город Севастополь
Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:
председательствующего – судьи Котешко Л.Л.,
при секретаре судебного заседания – Деминой А.Д.,
с участием представителя истца – ФИО1,
представителя ответчика – ФИО2,
представителя третьего лица ФИО3 – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,
по встречному иску ФИО4 к ФИО6 о признании договора незаключенным, недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом общей площадью 169,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, территория <адрес>, №, и земельный участок площадью 457 кв.м, расположенный по тому же адресу с № вид разрешенного использования – «для ведения гражданами садоводства и огородничества» от ФИО4 к ФИО6 на основании договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО4 в лице ее представителя по доверенности ФИО3 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого ФИО4 продала, а ФИО6 купил жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Названный договор сторонами исполнен, покупатель (истец) оплатил стоимость объектов недвижимости в полном объеме, а продавец (ответчик) передала жилой дом и земельный участок покупателю, что прямо следует из пунктов 2.2 и 5.8 подписанного сторонами Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. С целью осуществления государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество от продавца к покупателю стороны обратились в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя с соответствующим заявлением. В ходе рассмотрения заявления государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности по тем основаниям, что предъявленный для регистрации договор является ничтожным поскольку не содержит сведений об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка с № Вместе с тем, истец с таким выводом государственного регистратора не согласен ввиду того, что сведения об ограничениях на земельный участок являются общедоступными, в Договоре содержится условие о том, что продавец уведомил покупателя о наличии ограничений, покупатель с ними ознакомился. После принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации ответчик в нарушение требований закона уклоняется от повторной подачи документов для регистрации договора купли-продажи, чем создает истцу препятствия в государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество.
ФИО4 обратилась в суд с встречным иском, в котором, уточнив требования, просит признать незаключенным договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО6 и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО4
В обоснование встречных требований ФИО4 указывает, что ФИО6 обязательства по договору купли-продаж от ДД.ММ.ГГГГ не исполнил, оговоренную в договоре сумму в размере 10 000 000 руб. в счет оплаты стоимости недвижимости продавцу не передал, в связи с чем было принято решение об отказе от государственной регистрации перехода права собственности. В последующем без согласия ФИО4 ее доверенное лицо – ФИО3 заключила с ФИО6 еще один договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ тех же объектов недвижимости – земельного участка и жилого дома по адресу: г. Севастополь, СТ «Победа», <адрес>, который также является недействительным ввиду неисполнения по нему обязательств покупателем.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, обеспечили явку своих представителей.
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении первоначального иска настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Показал суду, что истцом в счет оплаты стоимости объектов недвижимости были переданы денежные средства в оговоренном в договоре размере, на что указано в договоре купли-продажи, продавец, подписав договор, факт получения денежных средств подтвердила.
Представитель ответчика в судебном заседании просил удовлетворить встречные требования, в первоначальном иске – отказать. Настаивает, что денежные средства от покупателя к продавцу по оспариваемому договору не передавались.
Представитель третьего лица ФИО3 поддержал позицию ответчика. Ранее ФИО3 представила суду письменные пояснения, в которых указала, что ДД.ММ.ГГГГ подписала договор купли-продажи от имени ее матери – ФИО4, действуя на основании доверенности, однако денежные средства ФИО6 в нарушение условий договора не передал, в связи с чем ею было подано заявление в МФЦ об отказе от регистрации договора. Позднее ФИО6 предложил завершить сделку, стороны встретились ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ, однако денежные средства ФИО6 снова не передал, в связи с чем было повторно подано заявление об отказе в регистрации договора купли-продажи. Ссылаясь на нуждаемость в денежных средствах для лечения отца, пояснила, что было принято решение о завершении сделки, ДД.ММ.ГГГГ стороны встретились в МФЦ, снова подписали договор, но ФИО6 как и в предыдущий раз денежные средства не передал, ввиду чего ФИО3 от регистрации сделки отказалась, более с истцом не встречалась, полагала, что договор считается незаключенным.
Согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, суд приходит к следующему.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 3 ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав ).
В соответствии с п.п.3 п.3 ст. 15 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец), действующей через своего представителя ФИО3, и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка.
Согласно п. 1.1 Договора, продавец передает в собственность (продает), а покупатель принимает в собственность (покупает) в целом жилой дом общей площадью 169,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, территория <адрес>, и земельный участок, площадью 457 кв.м, расположенный по тому же адресу с <адрес>, вид разрешенного использования – «для ведения гражданами садоводства и огородничества».
Продажа указанного недвижимого имущества по соглашению сторон осуществляется за 10 000 000 руб. (п. 2.1 Договора).
Как указано в п. 2.2 Договора, полный и окончательный расчет между сторонами произведен в момент подписания настоящего договора. Продавец подтверждает, что получил от покупателя всю сумму денежных средств. Обязательство покупателя перед продавцом по оплате цены недвижимого имущества считается исполненным в полном объеме. В части проведения расчетов стороны друг к другу претензий не имеют.
В п. 3.1 Договора продавец (в том числе в лице уполномоченного представителя) подтвердил, что сделка осуществляется без каких-либо угроз, принуждения или насилия, как физического, так и морального.
Также договором предусмотрено, что в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности стороны скорейшим образом, но не позднее 14 дней со дня вынесения такого отказа, обязуются предпринять все возможные действия для внесения изменений и/или дополнений в настоящий договор, необходимые для регистрации перехода права собственности (п. 4.3 Договора). В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, переход права собственности может быть зарегистрирован на основании судебного решения, при этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 4.4 Договора).
В дополнение к вышеизложенному в п. 5.6 Договора стороны подтвердили, что они действуют без принуждения со стороны или давления в любой форме, в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях; они осознают последствия нарушения условий договора, последствия заключения договора на иных условиях, нежели предусмотрены в тексте данного договора, последствия распоряжения продавцом имуществом, право распоряжения которым запрещено или ограничено.
Согласно п. 5.8 Договора, в связи с тем, что расчет между сторонами произведен полностью, недвижимое имущество и относящиеся к нему документы покупателем от продавца получены, передаточный акт отдельно не составляется, а передаточным актом является Договор.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в лице своего представителя ФИО3 и ФИО6 подписали договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: г<адрес>, содержание которого идентично содержанию ранее заключенного между ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Полномочия ФИО3 на продажу спорных объектов недвижимости от имени ФИО4 подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспаривались.
В ходе судебного разбирательства ФИО3, которая действовала от имени своей матери ФИО7 при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, факт передачи денежных средств от покупателя продавцу в счет оплаты стоимости недвижимости оспаривала, указывая на то, что в момент заключения договора находилась в тяжелом эмоциональном состоянии ввиду болезни отца, в его содержание не вникала. Согласно пояснениям, она ожидала, что истец передаст денежные средства после предъявления договора на регистрацию, однако тот этого не сделал, в связи с чем она отказалась от регистрации перехода права собственности. При аналогичных обстоятельствах произошло подписание идентичного по содержанию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от регистрации которого ФИО3 также отказалась ввиду отсутствия исполнения со стороны ФИО8
Как следует из материалов реестрового дела, ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя с заявлением государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю по вышеуказанному Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которая в последующем была приостановлена по заявлению сторон.
ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО4 – ФИО3 и ФИО6 лично через МФЦ подано заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ (вх. №MFC-0685/2023-19880-I от ДД.ММ.ГГГГ).
В этот же день ФИО3 подала заявление о прекращении осуществления государственной регистрации по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ и возвращении ранее предъявленных для регистрации документов (вх. №MFC-0685/2023-19898-I от ДД.ММ.ГГГГ).
Также в материалы дела представлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№, из которого следует, что ФИО6 повторно обратился в Севреестр с заявлением о государственной регистрации права, по результатам его рассмотрения регистрирующим органом отказано в государственной регистрации права ввиду того, что в представленном договоре отсутствуют сведения об ограничениях, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ и отраженных в ЕГРН. Заявителю рекомендовано предоставить в орган регистрации договор или дополнительное соглашение к договору с указанием имеющихся ограничений в отношении земельного участка с <адрес>
Не согласившись с решением государственного регистратора, ФИО6 обжаловал его в судебном порядке.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу 33а-1466/2025 (2а-533/2025) решением Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя об отказе в государственной регистрации прав, оформленное уведомлением №КУВД-001/2023-30999898/4 от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным, на регистрирующий орган возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
Поскольку вступившим в законную силу решением суда признаны незаконными действия регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок по мотивам наличия ограничений, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ и не отраженных в договоре купли-продажи, суд в силу положений ст. 61 ГПК РФ не принимает во внимание изложенные в уведомлении №КУВД-001/2023-30999898/4 от ДД.ММ.ГГГГ основания к отказу ФИО6 в осуществлении государственной регистрации права собственности.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на спорные объекты недвижимости жилой дом и земельный участок по адресу: г. Севастополь, СТ «Победа», <адрес>, на момент судебного разбирательства зарегистрировано за ФИО4
Оценивая доводы ответчика, заявленные в обоснование встречных требований о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ незаключенной ввиду неисполнения ФИО6 (покупателем) обязательства по оплате приобретенного по договору имущества, суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1).
Если правила, содержащиеся в ч. 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).
Учитывая вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу, что доводы ответчика о том, что денежные средства ей не передавались, сами по себе не могут служить основанием для признания сделки недействительной, поскольку из буквального содержания условий договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор исполнен сторонами в полном объеме. В пунктах 2.2 и 5.8 Договора продавец подтвердил, что на момент подписания договора покупатель произвел полный расчет с продавцом, что он получил всю сумму денежных средств, обязательство покупателя перед продавцом по оплате цены недвижимого имущества исполнено в полном объеме; расчет произведен полностью; недвижимое имущество и относящиеся к нему документы переданы от продавца покупателю; договор имеет силу акта приемки-передачи.
При этом качестве доказательства того, что истцом не передавались денежные средства в размере 10 000 000 руб. в счет оплаты спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представителем ФИО4 представлены выписки по ее банковским счетам, в которой отсутствуют сведения о зачислении на счет продавца указанной суммы.
Вместе с тем, представитель истца указал суду, что расчет осуществлялся между сторонами в наличной форме в день подписания договора. В подтверждение финансовой возможности на приобретение спорных объектов недвижимости по цене, указанной в договоре, - 10 000 000 руб., представил ряд последовательно заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости от <данные изъяты>
Суд учитывает и последующее поведение сторон, в частности ФИО3, которая указывая на то, что ФИО6 в феврале 2023 года обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнил, в марте 2023 года подписала договор, идентичный по содержанию договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором также содержались все вышеперечисленные положения об исполнении покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества, получении продавцом денежных средств в полном объеме и отсутствии у сторон претензий финансового характера.
Также суд критически относится к доводам ФИО3 о ее тяжелом эмоциональном состоянии в период подписания оспариваемых договоров ввиду болезни отца. ФИО3 является индивидуальным предпринимателем, в качестве основного вида деятельности в ЕГРИП указано «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, в перечне дополнительных видов деятельности перечислены «покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе» и пр. Таким образом, продажа объектов недвижимости является профессиональным видом деятельности ФИО3, которая подписывая договор купли-продажи, содержащий вышеназванные положения, и который одновременно являлся актом приема-передачи, не могла не осознавать последствия совершаемых ею действий. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны неоднократно оговорили, что совершают сделку без принуждения и давления в любой форме, понимают последствия заключения договора на иных условиях, нежели предусмотрены в тексте данного договора.
Кроме того, представленные суду медицинские документы о состоянии здоровья ФИО (супруга ФИО7 и отца ФИО3) датированы апрелем-маем 2023 года, октябрем, ноябрем 2023 года, февралем 2024 года, в то время как оспариваемая сделка совершена в феврале 2023 года.
С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, как на том настаивает истец по встречным требованиям, оспариваемый договор сторонами реально исполнен, утверждение ФИО4 и ФИО3 о неисполнении ФИО8 обязательств по уплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости опровергаются буквальным содержанием договора купли-продажи.
Принимая во внимание, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ фактическая исполнен, продавцом переданы покупателю объекты недвижимости вместе с документами, о чем указано в договоре, имеющим силу акта-приема передачи, суд, учитывая, что отсутствие государственной регистрации не позволяет истцу использовать указанное имущество в полной мере, как объект права, в чем проявляется нарушение его законных интересов, находит подлежащими удовлетворению исковые требования о регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО6 на жилой дом и земельный участок по адресу: г. <адрес>.
Также суд приходит к выводу об удовлетворении встречного требования ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку на момент совершения сделки продавец по указанному договору его собственником не являлась, правомочий на отчуждение объектов недвижимости, ранее проданных ФИО6 по договору купли-продаж от ДД.ММ.ГГГГ, не имела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО6 к ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, на жилой дом и земельный участок – удовлетворить.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом общей площадью 169,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 457 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, территория <адрес>, вид разрешенного использования – «для ведения гражданами садоводства и огородничества» от ФИО4 к ФИО6 на основании договора купли-продажи дома и земельного участка от 17.02.2023.
Встречный иск ФИО4 к ФИО6 о признании договора незаключенным, недействительным – удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка от 16.03.2023, заключенный между ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО6.
В удовлетворении иной части встречного иска – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Гагаринский районный суд города Севастополя.
Решением суда изготовлено в окончательной форме 24.06.2025.
Председательствующий – <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>