Гражданское дело №2-372-1/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курск 29 июля 2022 года

Кировский районный суд города Курка в составе:

председательствующего судьи Вялых Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фатеевой О.Г.,

с участием представителя истца (по встречному иску ответчика) ФИО2 по доверенности ФИО3,

ответчика (по встречному иску истца) ФИО4, и ее представителя – адвоката Почепцова Ю.Н., представившего удостоверение №, выданное ДД.ММ.ГГГГ года Управлением Минюста по Курской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, и по встречному иску ФИО4 к ФИО2 и ФИО5, действующих в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, об обязании заключить основой договор купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО2, действующий в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной и причинение последствий недействительности сделки, указывая, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>. 05.11.2020 года между ФИО5, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в будущем в срок до 05.11.2025 основной договор купли-продажи. Одновременно было заключено между ФИО5 и ФИО4 заключено соглашение об авансовом платеже, в качестве аванса ФИО5 получила 1 100 000 рублей. На момент совершения вышеуказанной сделки ФИО1 было 13 лет. В соответствии со ст. 429, 166 ГК РФ предварительный договор, заключенный между ФИО5 и ФИО4, является недействительным в силу его ничтожности. Просит признать предварительный договор купли-продажи от 05.11.2020 года, заключенный между ФИО5, действующей за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО4, недействительным в силу его ничтожности. Признать соглашение об авансовом платеже от 05.11.2020 года, заключенное между ФИО5, действующая за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО1., и ФИО4, недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности сделки, а именно: возвратить ФИО4 денежные средства, полученные в качестве авансового платежа в сумме 1 100 000 рублей.

ФИО4 обратилась со встречными исковыми требованиями (с учетом неоднократных уточнений) к ФИО5 и ФИО2, действующему в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, указывая, что 05.11.2020 года в присутствии нотариуса Курского нотариального округа <данные изъяты> между ней и ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, а также соглашение об авансовом платеже, в соответствии с которым она передала 1 100 000 рублей ФИО5. После подписания договора она переселилась в спорную квартиру с согласия ФИО2, она с дочерью зарегистрированы в спорной квартире. В мае 2022 года направила в адрес ответчика предложение о явке в любой день в период с 01.07.2022 года по 11.07.2022 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи квартиры, которое до настоящего времени осталось без удовлетворения. Просит обязать ФИО6, действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от 05.11.2020 в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Истец (по встречному иску ответчик) ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, свои исковые требования поддерживает, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 просит отказать.

Представитель истца (по встречному иску ответчика) ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования ФИО2 поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что предварительный договор был заключен в нарушении норм действующего законодательства, поскольку на совершение сделки не было получено предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетней, а также предварительный договор купли-продажи не был нотариально оформлен. В связи с чем, предварительный договор купли-продажи от 05.11.2020 года, заключенный между ФИО5, действующей за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО1., и ФИО4, является недействительным в силу его ничтожности. С учетом данных обстоятельств, в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.

Ответчик ФИО5, будучи надлежащим образом извещенной о слушании дела, в судебное заседание не явилась. Письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Заявленные исковые требования ФИО2 считает обоснованными. Встречные исковые требования ФИО4 не признает, в удовлетворении требований следует отказать.

Ответчик (по встречному иску истец) ФИО4 и ее представитель исковые требования ФИО2 не признают и просят в удовлетворении их отказать, свои уточненные исковые требования от 29.07.2022 года поддерживают и просят удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. Кроме того пояснили, что ей не было известно о том, что ФИО5 при заключении предварительного договора купли-продажи не получила разрешения в органе опеки и попечительства на продажу доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетней, об этом стало известно при рассмотрении настоящего дела. Кроме того, считает, что права несовершеннолетней ФИО1 данной сделкой не нарушаются, поскольку последняя имеет в собственности иное жилье. С момента подписания предварительного договора жилье подорожало. В мае 2022 года направила в адрес ответчика предложение о явке в любой день в период с 01.07.2022 года по 11.07.2022 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи квартиры, которое до настоящего времени осталось без удовлетворения. Просит обязать ФИО6, действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от 05.11.2020 в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Представитель орган опеки и попечительства администрации Железнодорожного округа г. Курска по доверенности ФИО7 в заключении указала, что исковые требования ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО8, следует удовлетворить, поскольку предварительный договор заключен без предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, находящегося в долевой собственности с несовершеннолетней.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 – № доли и несовершеннолетней ФИО1 – № доля, что следует из Свидетельства о праве собственности.

05 ноября 2020 года между ФИО5, действующей за себя и интересах несовершеннолетней ФИО1, с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, кадастровый номер №.

Пункт 3 Предварительного договора предусматривает, что стороны обязуются заключить в будущем в срок до 05.11.2025 года основной Договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором, которые стороны договорились считать существенными.

Квартира оценивается сторонами в 1 800 000 рублей, расчет между продавцом и покупателем происходит следующим образом: денежные средства в размере 1 100 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора, в качестве авансового; денежные средства в размере 700 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договору купли-продажи. (п.4 договора).

В соответствии с Соглашением об авансовом платеже от 05.11.2020 года, заключенным между ФИО5, действующей за себя и интересах несовершеннолетней ФИО1, с одной стороны, и ФИО4, последняя передала, в момент подписания соглашения, авансовый платеж в сумме 1100000 рублей, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из сообщения Отдела образования опеки и попечительства администрации Железнодорожного округа г. Курска от 09.03.2022 года №22 следует, что ФИО2 и ФИО5 за предоставлением государственной услуги по переданному полномочию в сфере деятельности органа опеки и попечительства в Курской области «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним» в 2020-2021 годах и за текущий период 2022 года не обращались.

Судом установлено, что оспариваемая сделка совершена ФИО5 в отсутствие согласия органа опеки и попечительства, что свидетельствует о том, что согласия на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильем ФИО5 получено не было.

До настоящего времени основной договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами не заключен, предварительный договор нотариального удостоверения не содержит, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно сообщению нотариуса Курского городского нотариального округа Курской области <данные изъяты> от 21.03.2022 года, в делах нотариуса отсутствуют документы, на основании которых был подписан предварительный договор купли-продажи от 05.11.2020 года и соглашение об авансовом платеже между ФИО5 и ФИО4.

В связи с чем довод ФИО4 о том, что предварительный договор купли-продажи был заключен у нотариуса <данные изъяты> и удостоверен является голословным и не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, в связи с чем доводы встречного иска о частичном исполнении предварительного договора путем передачи ключей являются несостоятельными.

Надлежащих и достоверных доказательств уклонения ФИО5 от нотариального удостоверения предварительного договора, материалы дела не содержат.

Доводы ФИО4 о том, что она проживает в спорной квартире, частично оплатила ее стоимость в соответствии с условиями предварительного договора, а также в спорной квартире зарегистрирована с ребенком, по мнению суда являются несостоятельными, и не имеют правового значения для разрешения данного спора.

Доводы ФИО4 о том, что у несовершеннолетней имеется в собственности и другое жилье, поэтому ее интересы не ущемляются, также являются несостоятельными в виду того, что спорный договор заключен с нарушением действующего законодательства.

Также не имеет правового значения то обстоятельство, что в мае 2022 года направила в адрес ответчика предложение о явке в любой день в период с 01.07.2022 года по 11.07.2022 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи квартиры, которое до настоящего времени осталось без удовлетворения, поскольку данное обращение имело место в ходе рассмотрения настоящего дела.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности подлежат удовлетворению, и отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований ФИО4 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, исходя из того, что оспариваемый договор заключен в отсутствие обязательного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени несовершеннолетнего собственника, договор заключен ФИО5 в обход закона и в противоречии с интересами ее несовершеннолетнего ребенка.

В виду признания судом сделки недействительной, следует применить последствия недействительности сделки, взыскав с ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, в пользу ФИО4 полученные по Соглашению об авансовом платеже от 05 ноября 2020 года денежные средства в размере 1 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ФИО4 в доход МО «Город Курск» взыскать государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО5, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО4, от 05 ноября 2020 года.

Взыскать с ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, в пользу ФИО4 полученные по Соглашению об авансовом платеже от 05 ноября 2020 года денежные средства в размере 1 100 000 рублей.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО2 и ФИО5, действующих в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, об обязании заключить основой договор купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО4 в доход МО «Город Курск» государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Кировский районный суд г. Курска течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 05 августа 2022 года.

Судья Н.В.Вялых