УИД 26RS0009-01-2022-000995-60 №2-674/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Благодарный 05 августа 2022 года

Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Билык О.Р., при секретаре судебного заседания Скоковой Н.А., с участием: помощника прокурора Благодарненского района Ставропольского края Репченко Н.А., представителя соответчика – Управления имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края по доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Благодарненского района, действующего в интересах муниципального образования Благодарненского городского округа Ставропольского края, к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края, ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Благодарненского района, действующий в интересах муниципального образования Благодарненского городского округа Ставропольского края, обратился в Благодарненский районный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края, ФИО2, в котором просит суд признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от 15.06.2021 №14, заключенного между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края и ФИО2.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Благодарненского района проведена проверка исполнения земельного законодательства, в ходе которой установлено, что по результатам проведенного управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ аукциона с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № относящегося к категории земель населенных пунктов и предназначенного для общего пользования, № сроком на 10 лет. Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Земельный участок с кадастровым № относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, свободен от зданий и сооружений, ограничений прав согласно данным Единого государственного реестра недвижимости. Учитывая изложенное пункт 4.3.2 договора аренды требованиям закона не соответствует, поскольку предусматривает право арендатора передавать третьим лицам права и обязанности по договору, заключенному на торгах. В результате допущенных нарушений, возможна передача земельного участка в пользование третьим лицам, чем будут нарушены права муниципального образования Благодарненского городского округа Ставропольского края, как собственника данного земельного участка.

Прокурор Репченко Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Соответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи извещённым о дате, времени и месте судебного заседания.

Представитель соответчика – Управления имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражения, в которых указано следующее.

Управлением по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 10 лет. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым № общей площадью кв. м, категории - земли населенных пунктом, вид разрешенного использования - предпринимательство по адресу Российская Федерация,

Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Пунктом 4.3.2 договора аренды было предусмотрено, что арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Прописывая этот пункт в договоре, управление руководствовалось следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, заключившему договор на срок более пяти лет предоставлено право передавать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам.

С 01 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», дополнив его статьей 448 пункт 7, запретившим осуществлять уступку прав по договору, заключение которого возможно только на торгах.

Возникла коллизия между Земельным и Гражданским кодексами, которая нашла отражение в правоприменительной практике.

Анализ практики применения вышеназванных норм показывает, что с момента принятия нормы гражданского законодательства о запрете переуступки прав по договору аренды, заключенному на торгах, не сложилось единого подхода к возникшей неопределенности.

В силу того, что установленная пунктом 7 статьи 448 ГК РФ обязанность личного исполнения принятых на себя обязательств обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости публичных процедур прозрачности и сохранения конкуренции, по мнению управления, стоит обратиться к практике антимонопольных органов, непосредственно применяющих законодательство о защите конкуренции.

Так в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указано.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательствам о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, по мнению Самарского УФАС, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу и при указанных обстоятельствах в рассматриваемых действиях отсутствуют нарушения пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

В деле № 05-04.1/75-17 от 04 июля 2017 года, рассмотренного Омским У ФАС России, антимонопольный орган заключил, что ни Земельный, ни Гражданский кодексы не запрещают передавать права и обязанности из договора аренды, заключенного на торгах. Аргументом выступил пункт 8 статьи 448 ГК РФ, согласно которого условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Антимонопольный орган отметил также: «...в указанном случае передача прав и обязанностей по договору аренды не влияет на условия договора, имеющие существенное значение для определения цены договора. Таким образом, как земельное, так и гражданское законодательство не предусматривает запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах».

УФАС Республик Калмыкии, Татарстана, и Саратовской области придерживаются позиции, согласно которой приоритет должен отдаваться норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ независимо от наличия установленных в гражданском законодательстве запретов.

Мнение Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Министерство) по данному вопросу изложено в Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Министерство от 01 сентября 2018 года, в котором в частности указано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Управление сообщило, что права по договору аренды ФИО2 не переуступались.

Суду представитель соответчика ФИО1 пояснила, что на арендуемом ФИО2 земельном участке не имеется объектов недвижимости, незавершённого строительства, принадлежащих арендатору, участок предоставлялся для ведения предпринимательской деятельности. Оснований для предоставления земельного участка ФИО2 без проведения торгов, предусмотренные п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ отсутствовали, поэтому проводился аукцион.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства лицам, участвующим в деле разъяснено, что согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а также положения ч. 2 ст. 195 ГПК РФ о том, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Прокурором суду в обоснование заявленных требований представлены следующие документы:

- копия договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ;

- копия выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым №;

- копия акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ;

- копия расчета арендной платы;

- копия итогового протокола от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной ответчика – Управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края представлены в обоснование заявленных возражений следующие документы:

- копия распоряжения о приеме работника на работу от ДД.ММ.ГГГГ;

- копия выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым №.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края и ФИО2, по результатам аукциона, проведённого ДД.ММ.ГГГГ, заключён договор аренды земельного участка №, по которому ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым №, общей площадью кв. м, категории - земли населенных пунктом, вид разрешенного использования - предпринимательство по адресу Российская Федерация, , государственная собственность на который не разграничена, сроком на 10 лет.

Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию права аренды, о чем была внесена запись в ЕГРН.

Земельный участок был передан ФИО2 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.3.2 договора арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Суд соглашается с мнением прокурора о противоречии вышеназванного пункта договора аренды положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Так, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким образом, положения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ подлежат применению в данном споре, поскольку они непосредственно определяют права и обязанности соответчика ФИО2 как победителя торгов, заключившего договор аренды земельного участка.

При этом ссылка представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края на п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами не может быть принята во внимание, поскольку Земельный кодекс РФ не содержит положений, которые предоставляли бы победителю торгов, заключившему на них договор аренды земельного участка, возможность уступать по нему права иным лица. Указанное также не следует и из положений пунктов 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ). Такое ограничение установлено пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

Установленный порядок направлен на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, п. 4.3.2 договора, допускающей возможность арендатора с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, противоречит действующему законодательству, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Благодарненского района, действующего в интересах муниципального образования Благодарненского городского округа Ставропольского края, к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края, ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, земельного участка с кадастровым №, заключенного между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края и ФИО2.

Мотивированное решение суда составлено 08 августа 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Благодарненский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.Р. Билык