Решение по делу № 3А-379/2022 от 29.12.2022 | Костромской областной суд (Костромская область)

44OS0000-01-2022-000293-84

Дело № 3а-379/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 декабря 2022 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Потаповой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТАКТ» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТАКТ» (далее ООО «ТАКТ», общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 570,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 22 050 138,78 руб., по состоянию на 13 апреля 2022 года определена в размере 23 630 946,27 руб.

Однако, как следует из отчетов № 12318 от 19 января 2022 года и № 12798 от 21 июня 2022 года, выполненных оценщиком ФИО5 кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, которая составляет на 01 марта 2016 года – 10 506 000 руб., на 13 апреля 2022 года – 11 016 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, это нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на указанные даты, однако решениями комиссии от 14 апреля 2022 года № 1642 и от 11 августа 2022 года № 1677 соответственно данные заявления были отклонены.

ООО «ТАКТ» просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной 10 506 000 руб. по состоянию на 01 марта 2016 года и 11 016 000 руб. по состоянию на 13 апреля 2022 года.

До судебного заседания административным истцом были представлены дополнения от 13 декабря 2022 года № 226/2022 к отчёту № 12318 и от 30 ноября 2022 года № 208/2022 к отчёту № 12798, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости изменилась в сторону увеличения по состоянию на 01 марта 2016 года – 11 236 000 руб., по состоянию на 13 апреля 2022 года – 12 057 000 руб., а также уточненное административное исковое заявление согласно представленным дополнениям и в части площади объекта недвижимости равной 611,4 кв.м. по состоянию на 13 апреля 2022 года.

Судом привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица Администрация городского округа город Кострома; исключено из числа участвующих в деле лиц Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

В судебное заседание административный истец ООО «ТАКТ» своего представителя не направил, в ходатайстве просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица – Администрации городского округа город Кострома, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «ТАКТ» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение (Здание магазина), площадью 611,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Из отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области следует, что 13 апреля 2022 года в связи с выполненной перепланировкой изменились сведения о площади здания с 570,5 кв.м. на 611,4 кв.м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 22 050 138,78 руб., на 13 апреля 2022 года в размере 23 630 946,27 руб.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 25 декабря 2020 № 103-од, налоговая база по принадлежащему административному истцу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость (пункт 1985 Перечня).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты № 12318 от 19 января 2022 года и № 12798 от 21 июня 2022 года, выполненные оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО2, в которых рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 10 506 000 руб., на 13 апреля 2022 года в размере 11 016 000 руб.

Рыночная стоимость объекта определена оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5).

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения от 13 декабря 2022 года № 226/2022 к отчёту № 12318 и от 30 ноября 2022 года № 208/2022 к отчёту № 12798, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года составила 11 236 000 руб., по состоянию на 13 апреля 2022 года – 12 057 000 руб.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы с учетом дополнения в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчетах с учетом дополнения, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку административный истец обращался с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения, то есть по состоянию на 01 марта 2016 года – 21 марта 2022 года, по состоянию на 13 апреля 2022 года – 14 июля 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение (Здание магазина), площадью 570,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 11 236 000 (Одиннадцать миллионов двести тридцать шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 21 марта 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение (Здание магазина), площадью 611,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 апреля 2022 года в размере 12 057 000 (Двенадцать миллионов пятьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 14 июля 2022 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 23 января 2023 года.