КОПИЯ
Дело № 2-4073/2022
Решение
Именем Российской Федерации
27 декабря 2022 года
Пермский районный суд Пермского края в составе судьи Казакова М.В.,
При секретаре Хасимовой А.Ш.,
С участием представителя истца адвоката Добрянского М.В., представителя ответчика администрации Пермского муниципального района ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Низамова ФИО11 администрации Пермского муниципального района Пермского края о признании права собственности,
установил:
ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к администрации Пермского муниципального района о признании права собственности на жилой дом площадью 231,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
В обоснование заявленных требований истец указал, что истцом по договору купли-продажи приобретен земельный участок площадью 1144 кв.м. по адресу: <адрес> На земельном участке расположен жилой дом, который предметом сделки не был. Строительство жилого дома началось весной 2020 года и закончилось в декабре 2020 года. Согласно правилам землепользования и застройки Култаевского сельского поселения указанный земельный участок расположен в территориальной зоне ведения гражданами садоводства и огородничества, где разрешено размещение жилого дома. Разрешения на строительство дома не требовалось, дом не является самовольной постройкой, соответствует требованиям технических регламентов. Просит признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью 231,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела.
Представитель истца Добрянский М.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, по доводам искового заявления.
Представитель ответчика администрации Пермского муниципального района ФИО1 просил отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что возведенное здание является самовольной постройкой. Указанное здание возведено на земельном участке, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственной деятельности». Исходя из карты градостроительного зонирования, участок с кадастровым номером № располагается за пределами границ населенного пункта в зоне СХ-1, то есть в зоне сельскохозяйственных угодий. Поэтому строительство жилых домов, садовых домов в данной зоне прямо противоречит статье 79 Земельного кодекса Российской Федерации.
Представитель третьего лица Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела.
Исследовав материалы гражданского дела, материалы дела №, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.
Согласно статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1). На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 2).
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (пункт 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (пункт 2).
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовым земельным участком является земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
На основании части 2 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Сводом правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» СП 53.13330.2011, утвержденным Приказом Минрегиона России от 30.12.2020 № 849, определено, что на садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения (пункт 6.4). При этом в приложении Б «Термины и определения» к указанному Своду правил, жилое строение определено как здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации, жилой дом – здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В силу пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.
В судебном заседании установлено, что в ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Собственником земельного участка является истец ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 10-11).
Из технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание площадью 231,8 кв.м., дата завершения строительства 2021 год (л.д. 14-26).
Из технического отчета, подготовленного ООО «Проект-Престиж», следует, что возведенный жилой дом имеет общую площадь 231,80 кв.м., является двухэтажным. Техническое состояние обследуемых конструкций оценивается как работоспособное, соответствует параметрам индивидуального жилого дома. Возведенный дом и постройки не нарушают охраняемые законом прав и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, пожарный риск не превышает допустимых значений. Дом соответствует требованиям технических регламентов.
Земельный участок с кадастровым номером № образован из земельных участков с кадастровыми номерами № и №.
Согласно справке МКУ «Управление стратегического развития Пермского муниципального района» от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № находится в границах территориальной зоны РД – «Зона ведения гражданами садоводства и огородничества», где разрешено размещение объектов капитального строительства с предельным количеством этажей 3, предельной выстой зданий 12 м., на земельном участке разрешено возведение 1 садового или жилого дома (л.д. 33-34).
Согласно справке МКУ «Управление стратегического развития Пермского муниципального района» от ДД.ММ.ГГГГ, земельные участки №, № по адресу: <адрес>, <адрес> расположены в зоне ведения гражданами садоводства и огородничества (РД), где разрешено размещение объектов капитального строительства с предельным количеством этажей 3, предельной выстой зданий 12 м., на земельном участке разрешено возведение 1 садового или жилого дома (л.д. 29-32).
По запросу суда Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района предоставлена следующая информация в отношении земельного участка с кадастровым номером №: в соответствии с Генеральным планом Култаевского сельского поселения, утвержденного решением Совета депутатов Култаевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № располагался за границами населенного пункта в функциональной зоне сельскохозяйственного назначения (пашня). По сведениям из ЕГРН земельный участок № образовался путем объединения земельных участков №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства». Согласно Правилам землепользования и застройки Култаевского сельского поселения, утвержденным решением Совета депутатов Култаевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, указанные земельные участки относились к территории, на которую градостроительные регламенты не устанавливаются. Решением Земского собрания Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № были внесены изменения в Правила землепользования и застройки. В результате изменений земельные участки 59:№ были отнесены к территориальной зоне РД – «Зона застройки дачными домами, коллективных садов, садово-огородных участков», для которой градостроительными регламентами был установлен основной вид разрешенного использования земельных участков: «ведение садоводства», предусматривающий возможность размещения жилого дома на земельных участках. В 2019-2020 годах велась работа по подготовке проекта внесения изменений в Генеральный план. Проект был направлен в Правительство Пермского края, от которого поступил отказ в согласовании проекта на основании замечания Министерства сельского хозяйства Пермского края, в котором выражено несогласие с установлением в отношении земель сельскохозяйственных угодий функциональной зоны садоводства. Решением Земского Собрания от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Генеральный план, в котором земельные участки № относились к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения. Решением Земского Собрания от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в Правила землепользования и застройки, в которых испрашиваемая территория указана как территория сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок № в настоящее время относится к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, где строительство индивидуальных жилых домов не допускается (л.д. 46-53).
Таковы установленные по делу обстоятельства, которые позволяют суду прийти к следующим выводам:
Решением Земского собрания Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № были внесены изменения в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения, в результате чего земельные участки с кадастровыми номерами № были отнесены к территориальной зоне РД – «Зона застройки дачными домами, коллективных садов, садово-огородных участков», для которой градостроительными регламентами был установлен основной вид разрешенного использования земельных участков: «ведение садоводства», предусматривающий возможность размещения жилого дома на земельных участках.
В 2019-2020 годах велась работа по подготовке проекта внесения изменений в Генеральный план.
В декабре 2019 года ФИО3 от компетентного муниципального органа получены сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах территориальной зоны РД – «Зона ведения гражданами садоводства и огородничества», где разрешено размещение объектов капитального строительства, что соответствовало Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения.
В феврале 2020 года аналогичные сведения получены ФИО3 от компетентного муниципального органа в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
Впоследствии из этих участков был сформирован существующий в настоящее время земельный участок с кадастровым номером №, собственником которого является истец ФИО2
После получения указанных выше сведений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № ФИО3 предпринято строительство жилого дома, возможность строительства которого допускалась действовавшим на момент начала строительства законодательством (исходя из территориальной зоны, в которой располагался земельный участок) и была подтверждена муниципальным органом власти.
Таким образом, в результате действий органов местного самоуправления была создана правомерная основа для строительства жилого дома, при этом действия органов местного самоуправления, о которых идет речь, выразились во внесении изменении в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения (решение Земского собрания Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №), а также и в подтверждении соответствующих сведений по запросам третьего лица ФИО3, который обоснованно доверился этим сведениям.
Тот факт, что изменения были внесены только в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения и не были внесены в Генеральный план Култаевского сельского поселения, не влияют на оценку указанных выше действий органов местного самоуправления и последствий этих действий, исходя из принципа поддержания доверия граждан и юридических лиц к действиям властей.
Тот факт, что изменения в Генеральный план Култаевского сельского поселения впоследствии так и не были внесены, на оценку указанных выше действий органов местного самоуправления и последствий этих действий также не влияет, поскольку внесение изменений в Генеральный план Култаевского сельского поселения не зависело ни от воли ФИО3, ни от воли истца ФИО2
То, что впоследствии были внесены изменения в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения (решение Земского Собрания от ДД.ММ.ГГГГ №), в соответствии с которыми территория, где располагается земельный участок истца, стала относиться к землям сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, не может иметь определяющего правового последствия при разрешении заявленного спора, поскольку события по строительству дома предшествовали этим изменениям.
Упомянутый судом принцип поддержания доверия граждан и юридических лиц к действиям государства предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм; уважение властями и возможность реализации права, приобретенного гражданином на основе ранее действовавшего правового регулирования; уверенность граждан в том, что при изменении условий приобретения какого-либо права будут учитываться сформировавшиеся на основе ранее действовавшего правового регулирования законные ожидания; недопустимость ретроспективного действия нового правового регулирования, если оно ухудшает правовое положение гражданина и ограничивает его субъективные права, уже существующие в конкретных правоотношениях (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П).
Внесение изменений в Правила землепользования и застройки Култаевского сельского поселения – есть не что иное, как изменение правового регулирования, в частности, применительно к данному случаю, речь идет об изменении территориальных зон и градостроительных регламентов в отношении земельного участка, где осуществлено строительство, что напрямую влияет на правомерность строительства на этом земельном участке, связанные с этим доверие к власти и уверенность в стабильности порожденной властью же правовой ситуации, ожидание уважения прав, возникших в результате реализации созданной властью правовой ситуации.
Тот факт, что спорный земельный участок некогда был образован из земельных участков, которые в свою очередь были образованы из состава сельскохозяйственных угодий, не может служить в настоящее время препятствием для реализации права истца на признание права собственности на возведенный жилой дом, поскольку строительство дома осуществлялось в период, когда участки, из которых был образован участок истца, относились к территориальной зоне РД– «Зона ведения гражданами садоводства и огородничества», где строительство жилого дома допускалось.
Как было указано выше, на момент строительства жилого дома земельный участок располагался в территориальной зоне, позволяющей возведение строения. Соответственно, сами по себе действия по строительству дома недобросовестными не являются.
Согласно подпункту 1.1 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство не требовалось.
Доводы ответчика о необходимости обращения истца за изменением вида разрешенного использования земельного участка подлежат отклонению, поскольку в силу действовавшего на момент строительства законодательства какое-либо специальное обращение с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка не требовалось.
В силу пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, собственник земельного участка, во всяком случае, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.
Из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, частей 8-10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Построенный объект недвижимости (жилой дом) не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим отчетом ООО «Проект-Престиж».
Ссылка представителя ответчика на решение Пермского районного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № правового значения не имеет, поскольку истец ФИО2 не был участником данного судебного разбирательства. Соответственно, данное решение в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения для истца не имеет.
С учетом установленных обстоятельств, исковые требования ФИО2 о признании за ним права собственности на жилой дом подлежат удовлетворению.
При указанных выше обстоятельствах требования истца ФИО2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решил:
Исковое заявление Низамова ФИО12.
Признать за ФИО2 ФИО13 право собственности на жилой дом площадью 231,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в срок 1 месяц со дня принятия решения в окончательной форме (10 января 2023 года).
Судья: Подпись М.В. Казаков
Копия верна. Судья:
Мотивированное решение составлено 10 января 2023 года
Судья: М.В. Казаков
Подлинник в гражданском деле № 2-4073/2022
Пермского районного суда Пермского края
УИД 59RS0008-01-2022-004701-04