Дело №2-126/2023
УИД: 26RS0012-01-2022-006245-59
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«17» февраля 2023 года г. Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края
в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,
при секретаре Егоровой Е.А.,
с участием представителя третьего лица ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО4 (ранее ФИО5) С.Л. обратилась в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что 27.08.2019 года между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи вещи, право собственности на которую возникнет в будущем.
По условиям п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить жилой дом примерной площадью 180 кв. м., который будет возведен на земельном участке с кадастровым *****, площадью 500 кв. м., расположенном по адресу: <адрес>, в восточной части <адрес> вдоль автомобильной дороги Ессентуки-Пятигорск, участок 18.
На момент заключения договора земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности (п. 1.2 договора).
В соответствии с п. 2.3 договора ФИО3 взяла на себя обязательства в срок до 01.03.2020 передать ФИО5 жилой дом и земельный участок по Акту приема- передачи.
Стороны договора согласовали, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 4 500 000 рублей (п. 3.1 договора).
2 500 000 рублей ФИО5 передала ФИО3 в день заключения договора, то есть 27.08.2019 г. (п. 3.2 договора).
между ФИО5 и ФИО6 зарегистрирован брак. После регистрации брака ФИО5 сменила фамилию с «ФИО5» на «ФИО4».
между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора продавец продает, т.е. передает в собственность объект недвижимости (жилой дом и земельный участок), (далее - недвижимость), а покупатель покупает, т.е. приобретает собственность недвижимость, находящуюся по адресу: <адрес>. Недвижимость в целом состоит из: жилого дома с кадастровым номером *****, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, этажность: 1, общей площадью 170,9 кв. м и земельного участка с кадастровым номером ***** площадью 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальный жилые дома усадебного типа с приусадебным участком.
На момент заключения основного договора купли продажи, недвижимость принадлежала ФИО3 на праве собственности, а именно жилой дом на основании: Технический план здания от 04.09.2019, договора купли-продажи от 21.08.2019 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 16.09.2019 года внесена запись о государственной регистрации права *****, что подтверждается Выпиской из ЕГРН; земельный участок на основании: Договора купли-продажи от 21.08.2019 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26.08.2019 года внесена запись о государственной регистрации права *****, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (п. 1.2 договора).
Цена отчуждаемых объектов не изменилась по сравнению с ценой, зафиксированной в договоре купли-продажи вещи, право на которую возникнет в будущем и составляла 4 500 000 рублей, из которых денежные средства в размере 2 500 000 рублей были переданы ФИО3 в день заключения договора купли-продажи вещи в будущем, 1 000 000 рублей переданы 01.12.2020 (и. и. 1.3, 3.1 договора).
Стороны также договорились, что окончательный расчет в размере 1 000 000 рублей будет произведен ФИО2 в течение четырех месяцев после подписания договора, после чего стороны совершат действия, направленные на регистрацию перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (п. 3.1 договора).
При этом, стороны отдельно оговорили, что до момента полной оплаты недвижимости она не будет находиться в залоге у ФИО3 (п. 2.2 договора).
Стороны обязались в течение пяти дней с даты совершения покупателем последнего платежа совместно подать в МФЦ по адресу: <...>, документы для государственной регистрации перехода права собственности (п. 5.3 договора).
Покупатель выплатила установленную в договоре от 01.12.2020 стоимость недвижимости в полном объеме 01.03.2021 г.
После наступления обстоятельств, позволяющих осуществить регистрацию перехода права на жилой дом и земельный участок, покупатель предложил продавцу исполнить условия сделки, однако продавец предупредил покупателя, что с 03.03.2021 определением Ессентукского городского суда наложен арест на жилой дом и земельный участок, но обеспечительные меры являются временным препятствием, которое будет устранено силами продавца.
17.08.2022 г. продавец сообщила покупателю, что в Ессентукском городском суде Ставропольского края рассматривается гражданское дело № 2-1336/2022 по иску ИП ФИО7 к ФИО3 об обращении взыскания на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером *****, площадью 500 кв.м., жилой дом с кадастровым номером *****, площадью 170,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Требование ФИО7 связано с тем, что вступившим в законную силу решением Ессентукского городского суда от 09.08.2021 г. удовлетворены исковые требования ИП ФИО7 к ФИО3 о признании заключенным договора подряда, взыскании стоимости подрядных работ в размере 5 990 552 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 423 750,48 руб.
Поскольку продавец не исполнил предусмотренные договором купли-продажи от 01.12.2020 обязательства, постольку покупатель произвел запись на подачу документов в указанный в договоре МФЦ на 22.08.2022 г. и уведомил продавца о дате и времени для подачи документов на государственную регистрацию, однако ответчик от явки в МФЦ уклонился.
22.08.2022 истец в очередной раз записался на подачу документов на 23.08.2022 и направила ответчику уведомление с требованием явиться в МФЦ. В назначенные дату и время ФИО3 также в МФЦ не явилась.
В настоящее время регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок не произведена. Из выписки из ЕГРН следует, что собственником жилого дома и земельного участка по состоянию на 26.09.2022 является ФИО3
На основании вышеизложенного, просит суд зарегистрировать переход права собственности от ФИО3 к ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.12.2020 на объекты недвижимого имущества: жилой дом, с кадастровым номером *****, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, этажность: 1, общей площадью 170,9 кв. расположенный по адресу: Ставропольский край, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером ***** площадью 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальный жилые дома усадебного типа с приусадебным участком, расположенный по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>; указать, что решение служит основанием для регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.
В судебное заседание истец ФИО2, представитель истца адвокат Локтионов А.С. не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.
В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.
В судебное заседание третье лицо - ИП ФИО7 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Его представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.
Выслушав объяснения представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.
Как следует из ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В данном случае в п.1.1. договора от 27.08.2019 г. указан кадастровый номер земельного участка, на котором будет возведен жилой дом, а в пункте 3.1 - цена договора (л.д.8-10).
Как следует из материалов дела, 27.08.2019 года между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи вещи, право собственности на которую возникнет в будущем.
По условиям п. 1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить жилой дом примерной площадью 180 кв.м., который будет возведен на земельном участке с кадастровым *****, площадью 500 кв. м., расположенном по адресу: г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки-Пятигорск, участок 18.
На момент заключения договора земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности (п. 1.2 договора).
В соответствии с п. 2.3 договора ФИО3 взяла на себя обязательства в срок до 01.03.2020 передать ФИО5 жилой дом и земельный участок по Акту приема- передачи.
Стороны договора согласовали, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 4 500 000 рублей (п. 3.1 договора).
2 500 000 рублей ФИО5 передала ФИО3 в день заключения договора, то есть 27.08.2019 г. (п. 3.2 договора).
г. ФИО5 вступила в брак с ФИО6, после чего ей присвоена фамилия «ФИО4».
между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора продавец продает, т.е. передает в собственность объект недвижимости (жилой дом и земельный участок), а покупатель покупает, т.е. приобретает собственность недвижимость, находящуюся по адресу: <адрес>. Недвижимость в целом состоит из: жилого дома с кадастровым номером *****, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, этажность: 1, общей площадью 170,9 кв. м и земельного участка с кадастровым номером ***** площадью 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальный жилые дома усадебного типа с приусадебным участком.
На момент заключения основного договора купли-продажи недвижимость принадлежала ФИО3 на праве собственности, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости, запись о государственной регистрации права №26:30:040402:1533-26/018/2019-7 от 26.08.2019 года.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ
Согласно п. 1. ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом, право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст.223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Статьями 550, 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а государственной регистрации подлежит лишь переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда.
В силу ч. 3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, в случае уклонения ответчика от регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости, у истца возникло право на обращение в суд с рассматриваемым иском.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что определением Ессентукского городского суда от 03 марта 2021 года приняты меры по обеспечению иска, а именно: запрет ФИО3 заключать сделки в отношении недвижимого имущества – индивидуального жилого дома с кадастровым номером *****, общей площадью 170,9 кв.м и земельного участка с кадастровым номером ***** площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по СК осуществлять любые регистрационные действия и действия, связанные с внесением сведений в Государственный кадастровый учет, в отношении недвижимого имущества – индивидуального жилого дома с кадастровым номером *****, общей площадью 170,9 кв. м и земельного участка с кадастровым номером ***** площадью 500 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.
Решением Ессентукского городского суда от 11 октября 2022 года исковые требования ИП ФИО7 к ФИО3 об обращении взыскания на недвижимое имущество - удовлетворены.
Обращено взыскание на принадлежащее ФИО3 недвижимое имущество: жилой дом площадью 170,9 кв.м. с кадастровым номером *****, расположенный по адресу: <адрес> (рыночной стоимостью 7735773 руб.) и земельный участок площадью 500 кв.м. с кадастровым номером *****, расположенный по адресу: <адрес> (рыночной стоимостью 2610000 руб.), посредством продажи с публичных торгов.
Таким образом, у третьего лица по делу - ИП ФИО7 также имеются правопритязания на спорные объекты недвижимости, в связи с чем предметом доказывания по настоящему делу и судебной оценке подлежат письменные доказательства, подтверждающие факт заключения между ФИО2 и ФИО3 договоров купли-продажи, в том числе произведение расчетов по договорам и передача спорного имущества покупателю.
Статьей 71 ГПК РФ предусмотрено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.
Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 71 ГПК РФ, письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поскольку в обоснование заявленных требований истцом к иску были приложены лишь светокопии договора купли-продажи вещи в будущем от 27.08.2019 г., договора купли-продажи от 01.12.2020 г., расписок о получении ответчиком денежных средств, а представитель третьего лица выразил сомнение в подлинности представленных документов и времени их составления, судом в ходе рассмотрения настоящего дела у истца были истребованы подлинники указанных документов.
Запрос суда получен истцом, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении судебного извещения, однако в нарушение ст.56 ГПК РФ, истцом не представлены суду истребованные документы.
Представление истцом незаверенных светокопий указанных выше документов влечет признание их недопустимыми доказательствами и позволяет суду прийти к выводу о том, что обстоятельства, в подтверждение которых представлены данные документы, истцом не доказаны.
А при таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований о регистрации перехода права на спорное недвижимое имущество.
Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований истца о регистрации перехода права на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, то отсутствуют основания и для удовлетворения исковых требований об указании, что решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра права собственности истца на спорные объекты недвижимости.
Руководствуясь ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.12.2020 на объекты недвижимого имущества: жилой дом, с кадастровым номером *****, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, этажность: 1, общей площадью 170,9 кв. расположенный по адресу: Ставропольский край, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером ***** площадью 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальный жилые дома усадебного типа с приусадебным участком, расположенный по адресу: Ставропольский край, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>; указании, что решение служит основанием для регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, - отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения, с указанием обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин неявки их в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, а также обстоятельств и доказательств, которые могут повлиять на содержание решения суда.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение суда изготовлено 22 февраля 2023 г.
Председательствующий- Е.В.Иванова