03RS0006-01-2022-003820-79

дело № 2-2854/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года г.Уфа

Орджоникидзевский районный суд г.Уфа Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Абдуллина Р.В., при секретаре Исламовой Г.М.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли - продажи недвижимого имущества,

установил :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли - продажи недвижимого имущества.

В обосновании иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиками ФИО4, ФИО2 заключен предварительный договор купли - продажи квартиры по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. за <данные изъяты> рублей. В соответствии с Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, квартира принадлежит на праве совместной собственности ФИО4, ФИО2. Согласно условий договора, в обеспечении договора покупатель передает задаток продавцу в размер <данные изъяты> рублей. Продавец сообщает, что в ЕГРН зарегистрировано ограничение от ДД.ММ.ГГГГ (залог в силу закона). Правообладатель обязуется принять все необходимые меры по снятию указанного ограничения до момента заключения основного договора купли- продажи недвижимости. В. п. 7.1.1 Продавец сообщает, что на момент подписания настоящего договора в отношении продавца в банке данных исполнительных производств имеются задолженности, которую обязуется погасить за счет собственных средств до подписания основного договора купли- продажи. Стороны обязуются заключить договор купли - продажи квартиры в Отделе по г. Уфы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в срок до (не указан). Согласно соглашений, заключенных в разный период времени о задатке купли-продажи жилого помещения покупатель в счет причитающихся с него платежей по договору и в обеспечении исполнения указанного договора передает продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей, о чем имеются подписи сторон. Ответчики получили от истца денежные средства в размере вышеуказанной суммы за продаваемую квартиру, о чем имеются соглашения о задатке. Истцом ответчикам в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении гражданского дела № в Орджоникидзевском районном суде было вручено требование в порядке досудебного урегулирования об исполнении обязательства по заключению основного договора купли-продажи на квартиру по вышеуказанному адресу, где был установлен в срок ДД.ММ.ГГГГ. По существу, при оплате полной стоимости квартиры истец имел право на заключение основного договора, в то время как ответчики, необоснованно уклоняются от заключения с истцом основного договора и передачи ему прав на данную квартиру, поскольку истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по вышеуказанному адресу, но с ней не заключен основной договор купли-продажи квартиры, ответчики добровольно приняли на себя обязательство заключить вышеуказанный договор купли-продажи, и даже приняли частичные меры к исполнению данного договора, как и покупатель по договору, передавший ответчикам ФИО4, ФИО2 в качестве задатка в счет оплаты стоимости квартиры <данные изъяты> рублей. Но, получив задаток в размере 83% от стоимости вышеуказанной квартиры, не исполнили обязательство о погашении всех задолженностей по ипотеке и исполнительным производствам.

На основании изложенного просит обязать ФИО4, ФИО2 заключить с ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно квартиры на 8 этаже, расположенной по адресу: <адрес> по цене 12 000 000 рублей в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО2 и ФИО3.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО5 СП г.Уфы УФССП России по РБ.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 предъявленные требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать в иске.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представители третьих лиц ВТБ Банк (ПАО), Советского РО СП г.Уфы УФССП России по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Заслушав пояснения, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

При этом статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (часть 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4, ФИО2 заключили предварительный договор №, в котором обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО2, ФИО4 продает, а ФИО3 покупает в собственность жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> рублей.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, квартира принадлежит на праве совместной собственности ФИО4, ФИО2.

В счет уплаты по указанному договору ФИО2, от ФИО3, по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, получена денежная сумма в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).

Кроме этого, в соответствии с соглашением о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, получена сумма в размере <данные изъяты>., что подтверждается текстом соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 действующей за себя и от имени и в интересах ФИО4, и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №. В соответствии с п. 1.1. которого стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ, подписать основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с соглашением о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, в счет уплаты по указанному договору ФИО2, от ФИО3, получена сумма в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается текстом соглашения.

В соответствии с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в счет уплаты по указанному договору ФИО2, от ФИО3, получена сумма в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается текстом соглашения.

Таким образом, ФИО2 в обеспечении договора получила задаток от ФИО3 в общей сумме <данные изъяты> рублей.

Указанное подтверждается также следующим.

Орджоникидзевским районным судом рассматривалось гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований истец приводила основания, указанные в настоящем иске.

Из адресной справки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 снят с регистрационного учета по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, заявленный адрес убытия: <адрес>.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств оставлено без рассмотрения.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель Х.А.К. предупрежденный также об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, суду пояснил, что является риэлтором, с Г. подбирали квартиру, она выбрала квартиру Э.. Договорились частями передавать деньги. Первую сумму передали в квартире по двум документам. Передавали 50 000 рублей, потом 250 000 рублей, потом через полгода в его присутствии наличными 7 млн. рублей, свидетель присутствовал на трех передачах лично, были также Г., Э.. При передаче 7 млн. рублей был еще и супруг Э., лично деньги не считал, Г. говорила на какие суммы подготовить документы. Г. говорила, что они заезжают в квартиру, ремонт делают, при свидетеле ключи не передавали. Но свидетель заезжал через неделю или две и привозил документы отцу истца в квартиру, он там жил. При передаче большой суммы денег риэлтор заезжал к ним домой на – <адрес> а, пересчитывал деньги ФИО6, потом когда в офисе передавали деньги, был муж Э., и тогда свидетель был там.

По заявлению ФИО2 по факту мошеннических действий со стороны сотрудников компании «Финико» было заведено уголовное дело №.

Согласно объяснениям ФИО2, данным следователю ДД.ММ.ГГГГ, и предупрежденной об уголовной ответственности: «в ДД.ММ.ГГГГ году я решила продать квартиру по адресу: <адрес>, которая находилась в ипотеке, ипотека была оформлена меня. Собственниками квартиры являлись я - у меня 1/2 и мой муж ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (ст. №). В ДД.ММ.ГГГГ году мой муж ФИО4 дал мне доверенность, чтобы я выступала в его интересах при сделке с квартирой. Квартиру решили продать <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между мной и агентством «Перспектива» был заключен агентский договор №, согласно которому агент обязуется за вознаграждение осуществить поиск покупателя объекта недвижимого имущества, а именно вышеуказанной квартиры. Мне был назначен риэлтор по имени Артем (ст. №). ДД.ММ.ГГГГ мне позвонил Артем и сообщил о том, что есть покупатель, но он интересуется двухкомнатной квартирой, давай покажем и твою, вдруг понравится. Я приехала по адресу: <адрес>, где меня ждали риэлтор ФИО7, являющейся сотрудником агентства «Перспектива» и женщина -ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Моего риэлтора не было. Я им показала квартиру, ФИО3 квартира понравилась, она сказала, что будет ее выкупать, обговорили стоимость <адрес> 500 000 рублей и срок выкупа квартиры через 4 месяца. Находясь в <адрес> по проспекту Октября был составлен предварительный договор купли продажи недвижимости №, согласно которому в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, а именно вышеуказанной квартиры. Также был составлено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ФИО3 передала мне <данные изъяты> рублей, я эти деньги действительно получила. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 попросила у меня ключи от квартиры, так как ее отцу негде было жить, я согласилась ей передать ключи от квартиры. ДД.ММ.ГГГГ мне позвонил ФИО7 и сказал, чтобы я приезжала в офис к ФИО3 по адресу: <адрес>, при этом он сказал мне, что будем тебя заводить в компанию «Финика». Приехав ДД.ММ.ГГГГ в офис на котором была надпись «Финико», в офисе были Х.А.К. и ФИО3, где в присутствии Х.А.К. и ФИО3 был составлено соглашение о задатке к предварительному договору купли продажи недвижимости №, согласно которому я получила денежные средетва в размере <данные изъяты> рублей, однако наличными деньги я не получала, так как ФИО3 предложила мне их вложить в финансовую пирамиду «Финико», я согласилась, так как она убедила меня, что это не пирамида, что я верну свои деньги в тройном размере через 4 месяца, для чего Х.А.К. мне скинул свою реферальную ссылку на регистрацию в компании, ссылку он мне скинул в приложении «Whatsap», после чего я прошла по данной ссылке, зарегистрировалась и прошла верификацию, а именно идентификацию своей личности. Далее ее подруга Лилия, полных данных я ее не знаю, посчитала <данные изъяты> рублей по своему курсу в долларах, со всеми минусами мне осталось <данные изъяты> рублей, и перевела биткоины на мой кошелек на платформе «Финика», то есть, таким образом ФИО3 посчитала, что она мне передала <данные изъяты> рублей. Также ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимости №, согласно которому в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи. Примерно ДД.ММ.ГГГГ, точную дату я не помню, мне на банковскую карту банка «Тинькофф» № переведены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей деньги пришли от неизвестных мне лиц по просьбе ФИО3 в счет оплаты квартиры. <данные изъяты> рублей. В настоящее время выписки у меня нет, предоставлю позже. <данные изъяты> рублей деньги я отдала своему мужу, чтобы свои долги. ДД.ММ.ГГГГ я и мой муж находясь в офисе у ФИО3 по у: <адрес>, заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости №, в котором не указали сроки до которого стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи, е было составлено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому я и мой муж получила <данные изъяты> рублей. Действительно в этот день мой муж получил от ФИО3 <данные изъяты> рублей. Далее ФИО3 стала рассказывать моему мужу о финансовой пирамиде «Финико» и мой муж вложился в «Финико». Во всех догорах и соглашениях подписи ставила я и мой муж. Более денег от ФИО3 ни я не мой муж не получали, то есть со мной она до конца за квартиру не рассчиталась. По прежнему сособственниками квартиры являюсь я и мой муж, ипотеку и коммунальные услуги выплачиваю я, однако в квартиру меня не пускают, проживают в ней посторонние мне люди. На основании вышеизложенного прошу провести проверку по фату незаконности завладения моей квартиры путем обмана и злоупотреблением доверия ФИО3 и привлечь ее к установленной законом ответственности. Также прошу провести проверку в отношении ФИО3 о вовлечении меня и и моего супруга в компанию «Финико». Никаких документов у меня подтверждающих вложение в данную компанию не имеется.»

Из протокола допроса от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 следует, что она состояла в финансовой пирамиде «Финико», однако ей лично денежные средства лица, желающие вступить в «Фнико» не передавали. Также пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ года ею была приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Данная квартира приобретена на денежные средства, полученные ее дочерью по наследству от ФИО8 Альмиры, которая являлась матерью супруга ФИО3, то есть бабушкой дочери.

Постановлением ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по ст. 159 УК РФ на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, поскольку доследственной проверкой наличие состава преступления не установлено, в материале проверки усматриваются гражданско-правовые отношения.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что ФИО2 получила от ФИО3 денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры и распорядилась указанной суммой по своему усмотрению.

В п. 7.1.1 предварительного договора купли-продажи Продавец сообщает, что на момент подписания настоящего договора в отношении продавца в банке данных исполнительных производств имеются задолженности, которую обязуется погасить за счет собственных средств до подписания основного договора купли-продажи. Стороны обязуются заключить договор купли - продажи квартиры в Отделе по г. Уфы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к ФИО2, ФИО4 с требованием о заключении основного договора купли-продажи, однако ответчик уклонилась от заключения.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ФИО2 приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи жилого помещения на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с ФИО3 договор купли-продажи квартиры.

Возражая против заявленных требований, ФИО2, ФИО4 ссылались на то, что, сделка совершена ей под влиянием обмана со стороны истца, поскольку в последующем она вложила вырученные денежные средства в финансовую пирамиду.

Между тем, обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчиками при заключении предварительного договора, не были установлены судом, равно как и не установлено наличие обмана со стороны ФИО3

Как разъяснено в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

По смыслу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.

При этом под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

Между тем, ответчик не представил доказательств того, что заключенная ей сделка - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ носит кабальный характер, заключена на крайне невыгодных для ответчика условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств и того, что другая сторона по сделке сознательно использовала эти обстоятельства в своих интересах, понуждая истца заключить оспариваемый договор. Ответчик распорядилась денежными средствами от продажи квартиры по своему усмотрению, сознательно вложила полученные денежные средства в финансовую пирамиду.

Таким образом, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 429, 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также тем, что предварительный договор ДД.ММ.ГГГГ по своей форме отвечает требованиям, установленным в ст. ст. 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, до истечения срока, установленного в пункте 1.1. предварительного договора, покупатель выразил свое желание на заключение основного договора, путем направления продавцу соответствующего требования, однако последний от заключения договора купли-продажи уклонился, при этом доказательств, могущих повлечь отказ в удовлетворении исковых требований не представил, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь положениями статей 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к ФИО9, ФИО10 о понуждении к заключению договора купли - продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Обязать ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях, указанных в предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд города Уфы РБ.

Судья Р.В. Абдуллин