Дело №

УИД: 91RS0№-60

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

14 марта 2023 <адрес>

Сакский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Мазаловой М.И.,

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация <адрес> Республики Крым, ФИО4, Отделение судебных приставов по <адрес> и <адрес> Управления федеральной службы судебных приставов по Республики Крым о взыскании арендной платы, встречному иску ФИО5 к ФИО2 о признании договора аренды здания незаключенным, договора субаренды земельного участка ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании арендной платы. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор субаренды земельного участка площадью 238 кв.м. и аренды нежилого помещения площадью 144,9 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. Срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора субаренды земельного участка и аренды нежилого помещения арендная плата установлена в размере 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно. ДД.ММ.ГГГГ ответчик был извещен об окончании срока действия договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и об освобождении занимаемого помещения кафе с летней площадкой до ДД.ММ.ГГГГ путем направления ему письменного предупреждения. ДД.ММ.ГГГГ повторно отправлено заявление об освобождении занимаемого помещения с летней площадкой в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На момент обращения в суд занимаемое помещение не освобождено и с учетом принятого решения Сакского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившего в законную силу, задолженность по арендной плате составляет за период с июня 2020 года по апрель 2022 года (22 месяца) 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей.

Просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП №, дата присвоения ДД.ММ.ГГГГ, ИНН <***>) в пользу ФИО2 сумму долга по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и аренды нежилого помещения, расположенных по адресу: <адрес> ул. <адрес>, в размере 2 200 000 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском, в котором указал, что после того, как договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> Республики Крым и ФИО4, государственная регистрация аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и договор переуступки права аренды земельного участка заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2, государственная регистрации аренды от ДД.ММ.ГГГГ № были признаны ничтожными, договор аренды нежилого здания между ФИО2 и ФИО3 в отношении нежилого помещения не заключался и не перезаключался. С июня 2020 года ФИО10 аренду за переуступку права аренды земельного участка не платил, ФИО2 денежных средств за аренду с него не требовал, так как категорически отказывался продлевать срок действия вышеуказанного договора.

ФИО3 полагает, что договор аренды здания между сторонами не заключался, т.к. в договоре субаренды земельного участка и аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение ст. 607 ГК РФ, ст. 654 ГК РФ нежилое помещение, площадью 144,9 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>, улица <адрес> не является предметом договора, арендная плата не установлена и спорное здание не расположено на земельном участке площадью 238 кв. метров по адресу: <адрес>, улица <адрес>, 83а (заключение эксперта № по делу 2-321/2020 года).

Считает договор субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6 является ничтожным.

Просит:

- признать договор субаренды земельного участка, площадью 238,0 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6 ничтожным.

- признать незаключенным договор аренды нежилогоздания, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес> между ФИО2 и ИП ФИО14 ЭмилемЗияевичем.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО13 настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. ФИО2 дополнил, что земельный участок не возвращен Администрации <адрес>, идет спор по самовольному строительству объекта, который на данном земельном участке возвел ФИО3. Администрация продолжает начислять арендную плату на ФИО4. Представитель ФИО13 дополнила, что решением Сакского районного суда <адрес> с ФИО3 взыскана задолженность по арендной плате, ОСП списаны денежные средства с ФИО3.В том же решении установлено, что договор аренды и субаренды земельного участка и здания заключен.

Представитель третьего лица -Администрации <адрес> ФИО11 в судебном заседании полагал, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований ФИО3 надлежит отказать.

Иные участники судебного процесса в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От ответчика-истца в суд поступили письменные возражения на иск.

Суд, учитывая мнение участников процесса, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Суд, заслушав пояснения истца - ответчика, его представителя, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, считает, что иск ФИО2 не подлежит удовлетворению, встречный иск подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе в выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 83а площадью 238+/-5 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ Саки <адрес>, что подтверждается выпиской их ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № сроком на 44 года - до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.8.1.2. при условии письменного уведомления Арендодателя, Арендатор имеет право сдавать спорный земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам (перенайм) в пределах срока аренды земельного участка ( за исключением резидентов особых экономических зон-арендаторов земельных участков). Ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый Арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового Договора не требуется.

Судом установлено, что 23.05. 2018 года ФИО4 заключил с ФИО2 договор переуступки права аренды спорного земельного участка. Арендатор, согласно п. 3.1 Договора переуступки вправе осуществлять права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3был заключен договор субаренды земельного участка и аренды нежилогопомещения (так поименован). Предметом данного Договора являются: права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией <адрес> и ФИО4, которые ФИО2 (Арендатор) передает ИП ФИО3( Субарендатору).

Согласно п.2.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ размер платы за переуступку права аренды участка составляет 100 000 руб. в месяц. Договор заключен на 364 дня и действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акта приема - передачи участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в субаренду ИП ФИО3 земельный участок кадастровый №, а также нежилое здание площадью 144,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 83 а площадью: 144.9 кв.м., расположенных по адресу <адрес> ул. <адрес>.

ФИО2 является собственником нежилого здания, площадью 144,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, на земельном участке, площадью 238,0 кв.м., кадастровый №, находящемся у ФИО4 в пользовании на основании Договора переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, апелляционным определением Верховного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ (дело № года), договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> Республики Крым и ФИО4, государственная регистрация аренды от ДД.ММ.ГГГГ № признан недействительным, договор переуступки права аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2, государственная регистрации аренды от ДД.ММ.ГГГГ № признан недействительным.

<адрес> уда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании суммы долга и упущенной выгоды, вступившем в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании суммы долга и упущенной выгоды удовлетворены частично. С ИП ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате за период с октября 2019 года по июнь 2020 года в размере 110 000 (сто десять тысяч),00 рублей. В остальной части иска ФИО2 отказано.

Апелляционная и кассационная жалобы ФИО2 оставлены без удовлетворения.

При рассмотрении гражданского дела № по иску ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании суммы долга и упущенной выгоды, Сакским районным судом <адрес> было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 поставил в известность ФИО3 об окончании срока действия договора субаренды земельного участка и аренды нежилого здания, а также об освобождении занимаемого помещения кафе с летней площадкой до ДД.ММ.ГГГГ, путем направления письменного предупреждения. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к ИП ФИО3 с заявлением о необходимости освобождении занимаемого помещения кафе с летней площадкой в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно обратился к ИП ФИО3 с заявлением о необходимости освобождении занимаемого помещения кафе с летней площадкой в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Также судом установлено, что периодически после истечения действия Договора от ДД.ММ.ГГГГ, по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата ФИО3 периодически перечислялась на счет ФИО2, арендованное имущество находилось в пользовании ФИО10.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно требованиям частей 1, 2 статьи 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 618 ГК РФ если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Учитывая, что судами первой и апелляционной инстанциями договора аренды от земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> Республики Крым и ФИО4 и переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 признаны ничтожными, соответственно суд признает ничтожным договор субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6 ничтожным.

Суд отмечает, что при разрешения по существу спора ( гражданское дело №) по иску Сакского межрайонного прокурора <адрес> в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального образования городской округ Саки <адрес> к Администрации <адрес>, ФИО4, ФИО2 о признании недействительными ненормативных актов, договоров аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, судом при вынесении решения не были применены последствия ничтожности сделок, спорный земельный участок не был возвращен администрации <адрес> Республики Крым.

После вступления решения Сакского районного суда Республики Крым по гражданскому делу № суда в законную силу -ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> не предпринимала действий по возврату земельного участка, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию городской округ Саки Республики Крым, находящегося в фактическом пользовании ФИО10.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

При недействительности договора аренды арендатор должен возвратить арендодателю арендованное имущество и уплатить плату за фактическое пользование имуществом, а арендодатель должен возвратить арендатору полученную от арендатора арендную плату.

Ответчик-истец ФИО10 не заявляет требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - возврате оплаченной по договору субаренды арендной платы. Третье лицо: Администрация <адрес> также не заявляла самостоятельных требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендодателю арендованное имущество и уплаты задолженности за фактическое пользование имуществом.

Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства, признания договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, суд отказывает истцу-ответчику ФИО2 в удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП ФИО3 задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Относительно взыскания задолженности по арендной платы за пользование нежилым зданием площадью 144,9 кв.м., суд приходит к следующим выводам.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

ДД.ММ.ГГГГ решением Сакского районного суда по гражданскому делу по иску ФИО7 к ФИО4, ФИО2 о признании не жилого здания самовольным строением, устранении препятствий в пользовании земельным участком, понуждении совершить определенные действия и исключить сведения из реестра о нежилом здании, исковые требования ФИО7 удовлетворены частично.

Суд

решил:

-признать объект недвижимого имущества лит. «И, И1, И2» – двухэтажное нежилое здание с подвалом, пристройками и наружной металлической лестницей, площадь основания 217 кв. м., расположенное по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83 и <адрес>, ул. <адрес>, 83а самовольным строением.

-устранить препятствия ФИО7 в пользовании земельным участком с кадастровым номером 90:21:000000:51 расположенным по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83 путем обязания ФИО4 и ФИО2 привести в первоначальное состояние строение литеры «И, И1, И2», в части строения литеры «И», расположенного по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83а, согласно правоустанавливающих документов на строение, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

-работы по приведению в первоначальное состояние литер «И, И1, И2», в части сноса строения литера «И2», расположенного по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83, возложить на ФИО7 - собственника земельного участка с кадастровым номером 90:21:000000:51, расположенного по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83

Апелляционным определением ВС РК от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, жалобы ФИО4 и ФИО2 без удовлетворения.

Таким образом, здание, расположенное по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83а является самовольным строением.

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ, поименованном как договор субаренды земельного участка и аренды нежилого помещения арендная плата установлена только за пользование земельным участком.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что согласно акта приема - передачи участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в субаренду ИП ФИО3, а ФИО3 принял земельный участок кадастровый №, а также нежилое здание площадью 144,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 83 а площадью: 144.9 кв.м..

Решением суда по гражданскому делу 2-321/2020 установлено, что по факту объект недвижимости( здание кафе) площадью 144,9 кв.м. не входит в границы земельного участка кадастровый № без учета самовольной реконструкции( заключение эксперта № судебной строительно- технической и землеустроительной экспертизы).

Суд принимает во внимание доводы ответчика- истца ФИО3 о невозможности своевременного возврата нежилого помещения ФИО2, т.к. последний не исполнял судебные постановления о приведении в первоначальное состояние строение литеры «И, И1, И2», в части строения литеры «И», расположенного по адресу: РК, <адрес>, ул. <адрес>, 83а. Исполнено ФИО2 только в конце декабря 2022 года по требованию судебного пристава. Данные обстоятельства не опровергнуты стороной истца по первоначальному иску в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, ФИО3 был лишен возможности вернуть имущество в том состоянии, которое описано в акте приема- передачи участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 в суд, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не предоставлено доказательств, что между сторонами спора была достигнута договоренность относительно определения размера арендной платы за пользование нежилым зданием, которое было по акту приема передачи принято ФИО3, кроме того, не опровергнуты обстоятельства невозможности возврата спорного нежилого здания ФИО2 по вышеуказанным причинам.

Суд критически относится к доводам представителя ФИО2- ФИО13, изложенным в дополнительных письменных пояснениях, т.к. они основаны на неверном толковании правовых норм. Суд также отмечает, что при рассмотрении гражданского дела № судом не устанавливался размер арендной платы за каждый объект недвижимости отдельно, арендная плата взыскивалась исходя из условий договора, согласно которого размер ежемесячного арендного платежа составляет 100 000 руб. только за аренду земельного участка. Не нашел подтверждение довод истца, что данный платеж состоит из суммы арендной платы за земельный участок и за нежилое помещение, что является обязательным условием при заключении договора аренды, т.к. данные объекты недвижимости являются отдельными объектами гражданского товарооборота.

Также не нашел своего подтверждения довод ФИО2 о том, что Администрация продолжает начислять арендную плату за спорный земельный участок, судебных решений о взыскании с ФИО2, ФИО4 задолженности по арендной плате, начисленной Администрацией <адрес>, в суд не предоставлено.

На основании вышеизложенного, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за пользование нежилым зданием.

Стороны договора или третьи лица имеют право в судебном порядке требовать признания сделки незаключенной в случае недостижения согласия по всем существенным условиям либо несоблюдении предписанной формы. При этом сторона, которая полностью или частично приняла исполнение от контрагента (либо иным образом подтвердила действительность сделки), данного права лишается, поскольку это противоречит принципу добросовестности в гражданско-правовых отношениях, зафиксированному в статье 1 ГК РФ.

Не подлежат также удовлетворению требования ответчика - истца о признании договора аренды нежилого здания незаключенным, т.к. данный факт установлен судебными постановлениями, кроме того, спорное нежилое здание было принято по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, находилось у него в фактическом пользовании, что не отрицается ответчиком - истцом.

Суд отказывает истцу-ответчику ФИО2 в удовлетворении исковых требований в полном объеме, встречные исковые требования ФИО3 удовлетворяет частично, признает договор субаренды земельного участка и аренды нежилого здания, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6, в части аренды земельного участка площадью 238,0 кв. метров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес>, недействительным (ничтожным).

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

Сторона ответчика -истца не настаивала на взыскании с ФИО2 судебных расходов по оплате государственной пошлине при подачи иска в суд.

При отказе в иске государственная пошлина истцу ответчиком не возмещается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка и аренды нежилого здания, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6, отказать.

Исковые требования ФИО5 к ФИО2 о признании сделок недействительными ( ничтожными ), незаключенными удовлетворить частично.

Признать договор субаренды земельного участка и аренды нежилого здания, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6, в части аренды земельного участка площадью 238,0 кв. метров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес>, недействительным (ничтожным).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья М.И. Мазалова.