УИД № 61RS0004-01-2023-003577-62

Дело № 2-3392/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Алиевой М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо риэлтерское агентство «<данные изъяты>» о взыскании денежных средств, внесенных в качестве задатка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав, чтоДД.ММ.ГГГГ годамежду ФИО1(покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи в отношении квартиры, площадью 45,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № с условием об ипотеке. Согласно п. 2.1.2 договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого продавец продаст, а покупатель купит Имущество за 4600000 (четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей (п. 3.1 предварительного договора). В соответствии с п. 3.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение своих намерений, при подписании предварительного договора Покупатель выплатил Продавцу денежную сумму в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, которая является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору, и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи «Объекта». В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ продавец брал на себя обязательство в период действия настоящего договора получить нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на совершение сделки, если «объект» приобретен во время совместного брака, снять с регистрационного учета в отчуждаемом «объекте» всех зарегистрированных лиц, передать покупателю справки, квитанции, подтверждающие отсутствие задолженностей по всем коммунальным или иным платежам, связанным с правом собственности и проживанием в данном «объекте». В соответствии с п. 3.2 Предварительного договора купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ, указанный объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 965879, 23 рублей, из которых в целях обеспечения настоящего договора покупатель передает, а продавец принимает в день подписания предварительного договора задаток в размере 150000 рублей;, оставшаяся сумма собственных средств в размере 815879,23 рублей, за счет накоплений в размере 1404120,77 рублей, согласно свидетельства о праве накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целей жилищного займа серии № от ДД.ММ.ГГГГ и кредитных средств в размере 2230000 рублей, предоставляемых покупателю ПАО «ПСБ» по специальной программе «военная ипотека». В связи с тем, что приобретение недвижимого имущества осуществляется по средствам заемных денежных средств через ПАО «Промсвязьбанк», то по условиям договора кредита, покупатель обязан предоставить договор на проведение оценки предмета залога. По результатам проведенной оценки было выявлено, что в спорной квартире есть множественные несогласованные и незаконные перепланировки, а именно: лоджия объединена с комнатой, в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ, дверной проем в санузле перенесен с одной стены на смежную, полностью снесены стены в двух комнатах и возведены новые, не в соответствии с тех. планом, перенесен дверной проем в обоих комнатах. Таким образом, недобросовестное поведение ответчика, заключающееся в сокрытии ключевых перепланировок в квартире, а именно демонтаж несущей стены, стало причиной отказа банка от одобрения имущества и как следствие невыдача ипотечных денежных средств для покупки квартиры. Истец обратился к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение, которым изменить сроки заключения основного договора купли-продажи, однако ответчик от подписания данного дополнительного соглашения отказался. Тогда истец предложил ответчику возвратить денежные средства в размере 150000 рублей, но ответчик категорически отказалась. На основании вышеизложенного, истец просит взыскать с ответчика задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере, в сумме 300000 рублей.

Протокольным определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.10.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено риэтерское агентство «<данные изъяты>».

Истец, представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась. Просила отказать в исковых требованиях в полном объеме, ранее в материалы дела представив письменные возражения.

Представитель третьего лица ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала требования подлежащими удовлетворению.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче существа, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, В предварительном договоре называется срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как разъяснено в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному Договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.ч. 1, 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности заполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

По правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен Предварительный договор купли-продажи в отношении квартиры, площадью 45,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № с условием об ипотеке.

Согласно п. 2.1.2 Представительного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднееДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 3.1 Представительного договора продавец продает, а покупатель покупает Имущество за 4600000 (четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 3.2 Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение своих намерений, при подписании предварительного договора Покупатель выплатил Продавцу денежную сумму в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, которая является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору, и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи «Объекта».

Согласно п. 3.2 Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанный объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 965879, 23 рублей, из которых в целях обеспечения настоящего договора покупатель передает, а продавец принимает в день подписания предварительного договора задаток в размере 150000 рублей; оставшаяся сумма собственных средств в размере 815879,23 рублей, за счет накоплений в размере 1404120,77 рублей, согласно свидетельства о праве накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целей жилищного займа серии № от ДД.ММ.ГГГГ и кредитных средств в размере 2230000 рублей, предоставляемых покупателю ПАО «ПСБ» по специальной программе «военная ипотека».

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что произведенная в квартире ответчика перепланировка, о которой истцу не было известно, явилась основанием для невозможности заключить основной договор купли-продажи в установленный срок.

Между тем, как следует из п. 7.3 Предварительного договора от 25.12.2022 года, «Продавец» подтверждает, что в квартире имеется неузаконеннная перепланировка (убран оконный блок в жилой комнате). Покупатель уведомлен, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка (убран оконный блок в жилой комнате) и готов принять данную квартиру в собственность в таком виде». Кроме того, до заключения Предварительного договора купли-продажи от 25.12.2022 года Покупатель осматривала квартиру, что свидетельствует о том, что она видела произведенную перепланировку, при этом также был предоставлен Продавцом тех. паспорт на квартиру.

Согласно п. 7.5 Предварительного договора от 25.12.2022 года, Покупатель ознакомился с техническим состоянием данного объекта. Претензий к Продавцу по техническому состоянию Объекта не имеет.

Покупатель в Предварительном договоре своей подписью подтвердил свое согласие со всеми условиями Предварительного договора.

Представленными истцом доказательствами не подтверждается, что ответчик является стороной, ответственной за незаключение сторонами основного договора в отношении спорного имущества.

Вместе с тем, как следует из имеющихся в материалах дела документов, на момент наступления установленного Предварительным договором срока для заключения Основного договора (ДД.ММ.ГГГГ) у Покупателя отсутствовали денежные средства для расчета по сделке, как кредитные, так и собственные. Кредитный договор № заключен между ПАО «Промсвязьбанк» и ФИО1 только ДД.ММ.ГГГГ, а ФГКУ «Росвоенипотека» была одобрена покупка спорной квартиры только ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела не имеется доказательств, бесспорно подтверждающих наличие денежных средств у истца на дату подписания основного договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ).

Представленная истцом Справка об уплаченных процентах и основном долге и Справка о закрытом кредите на имя заемщика ФИО8 (супруга истца) не свидетельствуют о наличии у истца возможности внесения денежных средств по Предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а лишь подтверждают наличие у супруга истца кредитных обязательств и их погашение.

Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в заключенном между сторонами Предварительном договоре купли-продажи от 25.12.2022 года, указанный договор содержит условие о том, что покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в качестве задатка (по основаниям, предусмотренным ст. 380 ГК РФ) в размере 150000 рублей. В данном случае, полученная ответчиком денежная сумма была получена именно в качестве задатка, что подтвердили в судебном заседании также истец и ее представитель.

В данном случае сомнений в том, что переданная по договору сумма является задатком, не имеется.

На основании п. 4.2 Предварительного договора от 25.12.2022 года, за неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем обязательств, вытекающих из настоящего Договора, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи данного Объекта, на условиях, оговоренных в настоящем договоре, сумма задатка остается у Продавца.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчик не является стороной, ответственной за незаключение основного договора в отношении спорного имущества, а, соответственно, в данном случае правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца задатка в двойном размере отсутствуют.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, суд не находит правовых оснований для взыскания судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, внесенных в качестве задатка, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 20 ноября 2023 года.

Судья