№
70RS0№-38
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
17 июля 2023 года Советский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего Лобановой Н.Ю.,
при секретаре ФИО4,
с участием:
истца ФИО3,
представителя истца ФИО5,
помощника прокурора <адрес> ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО3 к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес> о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности,
по иску третьего лица с самостоятельными требованиями ПАО «Сбербанк России» к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес> о возложении обязанности перечислить из суммы возмещения за выкуп жилого помещения,
установил:
ФИО3 обратилась в суд к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес> о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, и постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Истцом получено требование администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о необходимости в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома, от чего истец отказалась, требование в установленный срок не выполнила. Иных нормативных актов в отношении жилого дома не принималось, в адрес истца не направлялось. Истец вынуждена проживать в аварийном доме, поскольку иного жилья не имеет, снимать (арендовать) другое жилье не имеет материальной возможности, поскольку является пенсионером по старости. Для оценки своего имущества истец обратилась в ООО «Томская независимая оценочная компания», согласно отчету, которого выкупная стоимость имущества истца составляет 3 030 000 руб. До настоящего времени вопрос о выкупной стоимости и других условий выкупа между сторонами не согласован.
В связи с чем истец, с учетом заявления об уменьшении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит обязать муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, общей площадью 25,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение. Взыскать с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» выкупную стоимость в размере 2522 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 7 000 руб., расходы по оплате выписки из ЕГРН в размере 460 руб., расходов по оплате выписки из БТИ в размере 2038,50 руб.
В ходе рассмотрении дела представителем ПАО «Сбербанк России» заявлено ходатайство о привлечении банка к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и возложить на муниципальное образование «<адрес>» обязанность перечислить из суммы возмещения за выкуп жилого помещения –квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу ПАО Сбербанк 199493,37 руб. (с учетом суммы оставшейся задолженности на дату исполнения решения) для полного погашения задолженности ФИО3 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк России привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, приняты самостоятельные требования.
Истец ФИО3, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просили удовлетворить.
Представитель ответчика муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес>, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://sovetsky.tms.sudrf.ru), в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором также просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.
В письменном отзыве представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Подтвердив все изложенные в исковом заявлении обстоятельства, указала, что многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим снос в соответствии с заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что в настоящее время не вручены требования собственникам жилых помещений №, № (не завершен процесс оформления наследства) в вышеуказанном доме, подготовить проект муниципального правового акта администрации <адрес> об изъятии жилых помещений и земельного участка для муниципальных нужд не представляется возможным. По имеющей в администрации <адрес> информации, капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не проводился. Полагала, что в выкупную стоимость не должна включаться стоимость капитального ремонта, так как квартира приобретена истцом по договору купли-продажи, а не в порядке приватизации. В связи с несогласием ответчика с выкупной ценой подлежащего изъятию объекта недвижимости, заявленной истцом при обращении в суд на основании проведенной им оценки, ответчиком было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению выкупной цены. После проведения судебной экспертизы, по установлению выкупной цены подлежащего изъятию объекта недвижимости от ответчика отзыва, либо возражений не поступило. Также ответчик заявил ходатайство о снятии обременений в отношении жилого помещения, наложенных на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации, выданного ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> после исполнения обязанности по изъятию жилого помещения.
На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.
В статье 17 (часть 2) Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, который гласит, что никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.
В развитие указанных положений статья 1 Протокола № к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
В п. 1 статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища.
Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества.
Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской ФИО1, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 является собственником однокомнатной квартиры, общей площадью 25,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2012г., выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2023-23459301.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию района возложена обязанность совместно с комитетом по жилищной политике администрации <адрес> в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, указанных в пункте 1 настоящего постановления, в установленном порядке и сроки реализовать в отношении многоквартирных домов, указанных в пункте 1 настоящего постановления, комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийном и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №р1525.
В соответствии с п.3.2 Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № р1525, администрация района, в рамках процедуры изъятия обязана, в том числе:
- направить проект решения в форме муниципального правового акта администрации <адрес> об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд в структурные подразделения администрации <адрес> (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома);
- обеспечить организацию проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в расположенном на указанном участке многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а также иных объектов оценки в целях определения размера возмещения и других условий изъятия земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (в срок не более 60 рабочих дней с даты поступления заявления от собственника с требованием уплаты возмещения за принадлежащее ему недвижимое имущество или 90 рабочих дней с момента наступления года, в котором в соответствии с региональной или муниципальной программой по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными, планируется расселение помещений);
- подготовить и вручить проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также документы, предусмотренные пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам жилых, нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись, либо направить им заказным письмом с уведомлением о вручении, либо направить им электронным письмом на адрес электронной почты, в случае, если правообладатель изымаемой недвижимости указал в качестве адреса для связи с ним адрес электронной почты (в срок не более 15 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд).
Требованием Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. От чего истец отказалась.
Согласно отзыву представителя ответчика в связи с тем, что в настоящее время не вручены требования собственникам жилых помещений №, № (не завершен процесс оформления наследства) в вышеуказанном доме, подготовить проект муниципального правового акта администрации <адрес> об изъятии жилых помещений и земельного участка для муниципальных нужд не представляется возможным.
Таким образом, изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения по адресу: <адрес>, ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд считает, что длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, нельзя признать законным.
Поскольку соглашение с администрацией <адрес> о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием её жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> обязанности изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности.
В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).
При анализе общедоступных источников информации: публичной кадастровой карты (https://egrp365.ru/map/), а также Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестра» (https://rosreestr.ru/) следует, что земельный участок по адресу расположения дома: <адрес>, сформирован, межевание проведено, поставлен на кадастровый учет (70:21:0100013:1855), общая площадь земельного участка составляет 1242 кв.м.
Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч.1 ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцу) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Из материалов дела следует, что право собственности истца на <адрес> в <адрес> приобретено на основании договора купли-продажи от 05.06.2012г.
Согласно письму администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не проводился.
С учетом данных обстоятельств в выкупную цену изымаемого жилого помещения № подлежит включению сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Из материалов дела следует, что с целью определения выкупной цены квартиры истец обращалась в ООО «Томская независимая оценочная компания», исходя из отчета которого №н/2023 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость <адрес> в <адрес> составляет 3 030 000 руб.
По ходатайству представителя отвечтка с целью определения действительной рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>, в том числе с определением в составе итоговой стоимости: стоимости доли в праве собственности на земельный участок, размера убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственника, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Согласно заключению эксперта №-Э/2023 от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества – <адрес> в целом с учетом стоимости доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок и размера убытков, связанных с изъятием указанного недвижимого имущества, составляет 2522 000 руб., в том числе: стоимость жилого помещения – 961 000 руб., стоимость доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок – 474 000 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 974 000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственника – 113 000 руб.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
При этом суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.
Рассмотрев заключение судебной экспертизы №-Э/2023 от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО «Бюро оценки «ТОККО», суд считает правильным основывать свои выводы на результатах судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объективность изложенных в заключение эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве собственности на земельный участок, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
Стороны о назначении повторной экспертизы ходатайств не заявили, исковые требования уточнены истцом с учетом выводов судебной экспертизы.
На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое у истца ФИО3 жилое помещение, исходя из заключения судебной экспертизы №-Э/2023 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ООО «Бюро оценки «ТОККО», в размере 2 522 000 руб.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской ФИО1, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.
Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на принадлежащее ей жилое помещение - <адрес> в <адрес>.
Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ года№ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20).
Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия истца с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
Разрешая ходатайство ответчика о снятии обременений и ограничений прав и регистрации права собственности муниципального образования, установленных постановлением ОСП по <адрес> о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, после исполнения обязанности по изъятию жилого помещения по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2023-53039982, представленной в материалы дела стороной ответчика, в отношении объекта недвижимости – <адрес> в <адрес>, зарегистрировано ограничение, принятое постановлением о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес>.
В соответствии со ст.60 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
В силу пп.3.2 п.2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда об изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием прекращения права собственности.
Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи (п.8 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку в силу закона решение суда является основанием для прекращения права собственности на изымаемое жилое помещение, соответственно, решение суда является и основанием для снятия всех обременений на это имущество независимо от воли собственников.
Таким образом, вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия всех наложенных ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилого помещения по адресу: <адрес>.
Разрешая самостоятельные требования третьего лица ПАО «Сбербанк России», суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.
Судом установлено, что изымая квартира по адресу: <адрес>, приобретена истцом за счет кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ПАО Сбербанк.
Данная квартира является предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательств истца по гашению задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение в виде залога зарегистрировано в пользу ПАО Сбербанк зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со справкой ПАО Сбербанк о задолженностях заемщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО3 по указанному кредитному договору составляет 199493,37 руб., просроченной задолженности не имеется.
В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
В случаях, указанных в абз. 2-5 указанной нормы, залогодержатель вправе требовать причитающуюся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст.41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности залогодателя без заявления требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.
Таким образм, из причитающейся ФИО3, выкупной цены за <адрес> в <адрес> (2 522 ООО руб.) часть денежных средств подлежат перечислению в пользу ПАО Сбербанк для полного погашения задолженности ФИО3 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере задолженности последнего на дату выплаты выкупной цены, а потому самостоятельное требование ПАО Сбербанк подлежит удовлетворению.
Кроме того, истцом заявлено о взыскании судебных расходов, понесенных ими в связи с рассмотрением настоящего дела.
Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно разъяснениям, данным в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
В случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу (пункт 22 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.
Помимо этого, в целях судебной защиты своих прав истец вынуждена была понести расходы по оценке квартиры, в размере 7 000 руб., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, актом № от ДД.ММ.ГГГГ, договором №н/2023 на оказание услуг по оценке от 09.01.2023г.
Кроме того, ФИО3 заявлено о взыскании расходов по оплате выписки из ЕГРН в размере 460 руб., по оплате выписки из БТИ в размере 2038,50 руб., указанные расходы подтверждаются представленными в материалы дела квитанциями и кассовыми чеками на сумму 460 руб., и на сумму 2038,50 руб.
Указанные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд и установлении выкупной цены, а потому, с учетом удовлетворения судом исковых требований, подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.
Как указывалось выше, в ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика - Муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес>, которые не были оплачены, о чем свидетельствует представленное в суд заявление директора экспертной организации о возмещении расходов за проведенную судебную экспертизу от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/2023.
Согласно акту о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, счету на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость проведении экспертизы составила 16 000 руб.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований, с Муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> за счет средств муниципальной казны в пользу АНО «Томский центр экспертиз» подлежит взысканию 16 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3, удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> изъять у ФИО3 жилое помещение, по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение.
Взыскать с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ, место рождения <адрес> Киргизской ССР, паспорт 6907 №), за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» выкупную стоимость жилого помещения в размере 2522000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы за проведение оценки стоимости имущества в размере 7 000 руб., расходы по оплате выписки из ЕГРН в размере 460 руб., расходы по оплате выписки из БТИ в размере 2038,50 руб.
Возложить на муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> обязанность перечислить из выкупной цены жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес>, причитающейся ФИО3, в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в счет гашения задолженности ФИО3 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере задолженности ФИО2 по этому кредитному договору на дату выплаты выкупной цены.
Взыскать с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО». (ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» за производство судебной экспертизы 16 000 руб.
Решение является основанием для снятия обременений в отношении жилого помещения – <адрес>, по адресу: <адрес>, на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации, выданного ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> после исполнения обязанности по изъятию жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированный текст решения суда изготовлен 24.07.2023
Судья Н.Ю. Лобанова