Решение по делу № 2-393/2025 от 25.07.2025 - о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительными договора уступки права по договору аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Дело № 2-393/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» июля 2025 года с.Кунашак

Кунашакский районный суд Челябинской области в составе председательствующего Нуретдиновой Н.Г.

при секретаре Исламовой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительными договора уступки права по договору аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №, разрешенное использование- для ведения личного подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м., заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района и ФИО1, признании недействительными договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по 06 мая 2025 г. в размере 71860 руб. 05 коп., пени за период с 27 декабря 2024 по 06 мая 2025 г. в размере 9180 руб. 48 коп., взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. в размере 15359 руб. 40 коп., пени за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. в размере 1962 руб. 24 коп.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 принимал участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. По результатам торгов он был признан победителем и ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № площадью 1500 кв.м. сроком на 20 лет с 02 декабря 2024 по 02 декабря 2044 г. По условиям договора арендная плата составляет 200 222 руб., которая вносится арендатором единовременным платежом не позднее 02 декабря 2024 г., однако ответчик отказался выполнять требования п.п. 3.2,3.3 данного договора и оплачивать арендную плату в полном размере 200 222 руб. Кроме того, ФИО1 отказался использовать предоставленный в аренду земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства и продал его ФИО2, с которой заключил ДД.ММ.ГГГГ договор уступки права по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно расчета от ДД.ММ.ГГГГ № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка ФИО2 не вносились платежи с 27 декабря 2024 г. по 06 мая 2025 г., долг по арендной плате составляет 71860 руб. 05 коп., пени за период с 27 декабря 2024 по ДД.ММ.ГГГГ - 9180 руб. 48 коп. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила договор уступки прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с ФИО3 Согласно расчету от 05 июня 2025 г. № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка задолженность по арендной плате за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. составляет 15359 руб. 40 коп., пени за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г.- 1962 руб. 24 коп. Истец считает, что ответчик ФИО1 в нарушении действующего законодательства и договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключил договор уступки права по договору аренды земельного участка №, поскольку права по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не могут быть переданы в силу п.7 ст.448 ГК РФ.

В судебное заседание представитель истца ФИО4 не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, представил возражение на исковое заявление, где указал, что согласно действующего законодательства арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по долгосрочному договору аренды иному лицу, в том числе по договору аренды для ведения ЛПХ, который может быть заключен как на торгах, так и без торгов третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, просит рассмотреть дело без его участия, не возражает оплатить аренду земельного участка с момента переуступки права аренды на земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ

3 лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, привлеченное в качестве 3 лица, в судебное заседание не явилось, извещены о рассмотрении дела.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, поскольку извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы Кунашакского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении электронного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков» Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района проведены торги (аукцион) на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м.

По итогам торгов договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ заключен с победителем аукциона ФИО1, заявившим наибольший размер арендной платы в год в сумме 200 222 руб., дата государственной регистрации договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Согласно условиям договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды участка устанавливается с 02 декабря 2024 по 02 декабря 2044 г. (п.2.1), арендная плата (ежегодный арендный платеж) по итогам аукциона согласно протокола о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 200222 руб. (п.3.1).

Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 02 декабря текущего года на счет УФК по Челябинской области (п.3.2).

Согласно п.4.1.1 договора аренды земельного участка арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае не использования предоставленных в аренду земельных участков или их использования по нецелевому назначению в течение 1 (одного) года (п.6.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки права по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м., договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в Администрацию Кунашакского муниципального района уведомление о переуступке ей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>,

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор уступки права по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м., дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

06 июня 2025 г. ФИО2 направила на электронную почту Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст.619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно ст.39.6 п.1 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 39.6 п.2 пп.15 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Согласно ст.615 п.2 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.22 п.9 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из указанных правовых норм следует, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по долгосрочному договору аренды иному лицу, в том числе по договору аренды для ведения личного подсобного хозяйства, который может быть заключен как на торгах, так и без проведения торгов третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, что исключает применение к таким договорам положения п.7 ст.448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 уведомила Администрацию Кунашакского муниципального района, Управление имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района о состоявшейся уступки права по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.168 п.2 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенное, суд считает, что положения п.4.6 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающие ограничения по уступке прав и обязанностей по договору третьим лицам противоречат положениям п.9 ст.22 ЗК РФ, допускающую такую уступку.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ по договору №/ аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании установлено, что 10 декабря 2024 г. ФИО1 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ внесена денежная сумма 4180 руб., 17.12.2024 г. -17000 руб., всего 21180 руб., арендная плата по договору № с 02.12.2024 по 26.12.2024 г. составляет 13713 руб. 84 коп., что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка, справкой об исполнении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уступил права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Оснований для признания договора уступки прав по договору аренды не имеется.

Также истцом не представлены достоверные доказательства, подтверждающие не использование предоставленного в аренду спорного земельного участка или использование его по нецелевому назначению в течение 1 года, установленные п.6.2 договора аренды земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО1 не допустил существенных нарушений договора аренды спорного земельного участка, которые могли бы послужить основанием для его расторжения.

В связи с отсутствием оснований суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст.614 п.1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.310 п.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.330 п.1 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.3.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата начисляется с момента подписания акта-приема передачи участка.

Согласно п.4.4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п.3.2 договора.

Согласно расчета УИиЗО Администрации Кунашакского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № общая сумма задолженности арендной платы ФИО2 за период с 27 декабря 2024 по 06 мая 2025 г. составляет 71860 руб. 05 коп., пени за период с 27 декабря 2024 по 06 мая 2025 г. составляют 9180 руб. 48 коп.

Согласно расчета УИиЗО Администрации Кунашакского муниципального района от 05 июня 2025 г. № общая сумма задолженности по арендной платы ФИО3 за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. составляет 15359 руб.40 коп., пени за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. составляют 1962 руб. 24 коп.

Расчет задолженности истцом рассчитан в соответствии с условиями договора, возражений от ответчиков по расчету задолженности не поступило.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.309,310, 330, 614 ГК РФ, установив факт нарушения ответчиками обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания долга и неустойки с ФИО2 в размере 81 040 руб. 53 коп., в том числе сумма арендной платы за период с 27 декабря 2024 по 06 мая 2025 г.- 71860 руб. 05 коп., пени за- указанный период - 9 180 руб. 48 коп.; с ФИО3 в размере 17321 руб. 64 коп., в том числе арендная плата за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. -15359 руб. 40 коп., пени с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 в размере 1962 руб. 24 коп.

В соответствии со ст. 333.19 ч.1 п.1 НК РФ с ответчика ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4000 руб. (при цене иска 81040 руб. 53 коп. размер государственной пошлины составляет 4000 руб.).

В соответствии со ст.333.19 ч.1 п.1 НК РФ с ответчика ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4000 руб. (при цене иска 17321 руб. 64 коп. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 руб.)

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с 27 декабря 2024 по 06 мая 2025 г. в размере 71860 руб. 05 коп., пени за период с 27 декабря 2024 по 06 мая 2025 г. в размере 9 180 руб. 48 коп.

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>.) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. в размере 15359 руб. 40 коп., пени за период с 07 мая 2025 по 03 июня 2025 г. в размере 1962 руб. 24 коп.

В иске Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (ОГРН <***>) к ФИО1 (<данные изъяты> о расторжении договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

В иске Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (ОГРН <***>) к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 отказать.

В иске Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (ОГРН <***>) к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>.) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4000 руб.

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>.) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4000 руб.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кунашакский районный суд.

Председательствующий Н.Г. Нуретдинова