Дело № 2-726/2025
УИД: 28RS0015-01-2025-001318-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Райчихинск 25 ноября 2025 года
Райчихинский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Ю.М.,
при секретаре Шпартун Е.П.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
ответчиков ФИО3, ФИО4,
третьего лица ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО3 о выделе в натуре долей в нежилом помещении, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в Райчихинский городской суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО3 о выделе в натуре долей в нежилом помещении, признании права собственности. В обоснование требований указал, что является собственником доли в размере 778/1000 (581,4 кв.м.) в праве общей долевой на нежилое помещение (магазин), общей площадью 747,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Также долевыми собственниками данного объекта недвижимости являются ответчики со следующим долевым участием: ФИО6 – доля 21/1000, что соответствует 15,7 кв.м., ФИО7 – доля 67/1000, что соответствует 50,1 кв.м., ФИО4 – доля 69/1000, что соответствует 51,6 кв.м., ФИО3 – доля 65/1000, что соответствует 48,6 кв.м. Истец намерен выделить в натуре принадлежащие ему доли в объекте недвижимости, для чего ответчикам был предложен вариант раздела объекта недвижимости. Ответчики, кроме ФИО3, не возражали против заключения соглашения и разделе Объекта недвижимости согласно предложенному истцом варианту. Все попытки истца по достижению соглашению с ответчиком ФИО3 не принесли положительных результатов: им дважды направлялось предложение о выкупе доли ответчика ФИО3, ответа на письмо не последовало; ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ инициировалось проведения общего собрания собственников объектов недвижимости, на которых предоставлялись все технические документы по перепланировке, технические заключения. Раздел объекта недвижимости технически возможен, не требует больших финансовых затрат, обеспечивает формирование самостоятельных обособленных объектов недвижимости, проведение работ по перепланировке отвечают всем требованиям и нормам, перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью окружающих. Несмотря на этого, от всех предложенных вариантов ответчик ФИО3 отказалась. Истцом исчерпаны все возможные варианты досудебного урегулирования, в связи с чем для защиты своего права он вынужден обратиться в суд.
На основании изложенного, истец с учетом уточнения, просил выделить ФИО1 в натуре в счет принадлежащих ему 778/1000 долей в нежилом помещении с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> – согласно проекту технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО8, следующие части указанного помещения посредством образования из них отдельных нежилых помещений: часть помещения, расположенная на 1 этаже, общей площадью 535,4 кв.м., состоящая из комнат №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №; часть помещения, расположенная на 1 этаже, общей площадью 46 кв.м., состоящая из комнат №, №, №. Признать право собственности ФИО1 на нежилые помещения, образуемые на основании проекта технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО8, в счет выдела в натуре принадлежащих ему 778/1000 долей в нежилом помещении с кадастровым номером 28:04:030385:846, расположенном по адресу: <адрес>: нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, общей площадью 535,4 кв.м., состоящее из комнат №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №; нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, общей площадью 46 кв.м., состоящее из комнат №, №, №.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, реализовал право на участие через представителя.
Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным основаниям, дополнительно суду пояснила, что перепланировка не затрагивает характеристики надежности и безопасности существующих помещений, права третьих лиц не нарушаются и не нарушаются предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом. Работы по перепланировке не требуют вмешательства в общедомовые инженерные системы (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление). Существующих мощностей и точек подключения достаточно для обеспечение эксплуатации каждого из образуемых изолируемых помещений. Представленный проект выдела является результатом многократных обсуждений с сособственниками, проект является технически обоснованным проектной компанией. Полагает, что получение решения (согласия) общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома на рассматриваемую реконструкцию нежилых помещений многоквартирного жилого дома не требуется, поскольку не имело место уменьшения общего имущества многоквартирного жилого дома. Возражение ответчика ФИО3 направлено на сохранение существующего положения пользования объектом недвижимости, что нарушает права истца и других собственников на выдел своих долей, свидетельствует о злоупотреблением своим право, что является недопустимым. На основании представленного проекта перепланировки, администрация р.п. (пгт) Прогресс его согласовала, что свидетельствует об отсутствии нарушений других участников, в том числе собственников многоквартирного дома.
Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО9 в удовлетворении исковых требований просили отказать, ссылаясь на отсутствие документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 ГрК РФ и согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для проведения перепланировки (реконструкции). Суду пояснили, что фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, формирование каждого входа за счет вырубки проема приведет к уменьшению общего имущества многоквартирного дома. При проведении общего собрания по данному вопросу ДД.ММ.ГГГГ многие собственники выразили несогласие с изменением фасада многоквартирного дома. Решение администрации р.п. (пгт) Прогресс № от ДД.ММ.ГГГГ не может заменить собой решение общего собрания собственников МКД. Кроме того, предложенный истцом вариант нарушает права ФИО3 на ведение предпринимательской деятельности, делает невозможным размещение оборудования в узком и длинном новом помещении. Просили в удовлетворении требований отказать.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании полагала требования истца ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Третье лицо ФИО5 подержал позицию ответчика ФИО3 Указал, что предлагаемое к выделу его супруге помещение не соответствует противопожарным и техническим нормам, делает невозможным его эксплуатацию при наличии большого количества оборудования. В предлагаемом варианте отсутствует эвакуационный выход, а также место для погрузки и выгрузки товара.
Ответчики ФИО6, ФИО7, представители третьих лиц администрации р.п. (пгт) Прогресс, Управления Росреестра по Амурской области, отдела по управлению имуществом р.п. (пгт) Прогресс не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От ответчиков ФИО6, ФИО7 поступило заявление о рассмотрении дела без их участия, согласии с требованиями истца. Руководствуюсь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 778/1000 долей нежилого помещения - магазин, с кадастровым номером 28:04:030385:846, площадью 581.4 кв.м., расположенное на 1 этаже, по адресу: <адрес>.
Помимо истца долевыми собственниками данного объекта недвижимости являются: ФИО6 – доля 21/1000, что соответствует 15,7 кв.м., ФИО7 – доля 67/1000, что соответствует 50,1 кв.м., ФИО4 – доля 69/1000, что соответствует 51,6 кв.м., ФИО3 – доля 65/1000, что соответствует 48,6 кв.м.
Сторонами порядок владения и пользования указанными помещениями не определялся, фактическое пользование помещением в соответствии со своими долями осуществляют ответчик ФИО4 и ФИО3
В подтверждение фактического пользования сторонами представлены фотоматериалы.
Истец ФИО1, имея намерение выдела своей доли в натуре, обратился к остальным сособственникам нежилого помещения с предложением о выделе каждому доли в натуре путем направления письменных уведомлений.
ФИО6, ФИО7, ФИО4 согласились с предложенным истцом вариантом выдела долей, при этом с ответчиком ФИО3 прийти к соглашению по вопросу владения и пользования долей в натуре не удалось, что послужило основанием обращения в суд.
Возражая против предложенного варианта выдела долей в натуре сторона ответчика ФИО3 и третье лицо ФИО13 ссылались, в том числе, на снижение покупательской способности в случае предложенного истцом варианта выдела долей.
В подтверждение данных доводов в судебном заседании была допрошена свидетель ФИО10, которая пояснила, что часто бывает в отделе Б-вых, расположенном на первом этаже нежилого помещения по <адрес>. Торговая точка существует более 20 лет, занимается продажей продуктов питания, имеет постоянных покупателей, отдел расположен удобно посередине торгового зала, все витрины видны.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу статьи 252 Гражданского кодекса РФ целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.
В случае раздела недвижимого имущества в натуре следует учитывать, что образуемые объекты недвижимости должны соответствовать установленным требованиям. В частности, должна иметься возможность эксплуатировать жилые помещения независимо друг от друга (они должны иметь отдельные входы и собственные коммуникации, соответствовать техническим и санитарно-гигиеническим требованиям), для чего может потребоваться их перепланировка (переустройство, реконструкция).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2018, разъяснено, что по смыслу положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем. При наличии в общей собственности нескольких объектов раздел объектов в натуре может быть признан обоснованным, если судом установлена невозможность по каким-либо причинам выдела каждому из участников общей собственности самостоятельных объектов из числа имеющихся.
Принудительный раздел имущества судом не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них, а при определенных условиях возможен не только раздел вопреки воле одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации вместо его доли в имуществе.
По смыслу вышеприведенных норм гражданского законодательства, сособственник в случае отсутствия соглашения между всеми участниками долевой собственности об использовании имущества и в условиях невозможности выделения ему его доли в натуре вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Из вышеизложенного следует, что обстоятельствами, препятствующими разделу или выделу доли из общего имущества, подлежащими выяснению по каждому делу, являются: самовольная постройка объекта недвижимости; запрет на раздел (выдел доли), установленный федеральным законом; отсутствие технической возможности раздела (выдела) без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
По смыслу статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Из материалов дела следует, что с целью определения технической возможности проведения перепланировки нежилого помещения, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, по заказу истца был разработан проект перепланировки, подготовленный Архитектурно-конструкторским бюро Дом-проект (ИП ФИО11).
Согласно перечню работ по перепланировке нежилых помещений указано, что необходимо выполнить: а) демонтажные работы (демонтаж перегородок из кирпича, пробивка дверных проёмов в кирпичных стенах, перегородках из кирпича, из ПВХ профиля, расширение дверного проема в перегородке, пробивка части подоконного пространства), б) монтажные работы (возведение новых перегородок из ГВЛ (гипсоволокнистных листов), возведение новых перегородок из кирпича марки М 100 на цементно-песчаном растворе марки М100 по ГОСТ 530-2012, закладывание проемов керамическим кирпичом марки М100 на цементно-песчаном растворе марки М100 по ГОСТ 530-2012, закладывание проема ГВЛ, уменьшение оконных проемов.
В проекте указано, что инженерные системы на затрагиваются, требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм не нарушены. Перепланировка и капитальный ремонт не влияют на надежность и устойчивость конструкций. Технически решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
На указанный проект перепланировки ООО «Первое экспертное бюро» № ПЭБ 240815 составлено техническое заключение, которое подтвердило отсутствие нарушения прав третьих лиц, предельных параметров разрешенного строительства установленных градостроительным регламентом, сохранение несущей способности строительных конструкций существующего здания. Объект строительства соответствует санитарным, противопожарным, строительным (градостроительным) нормам и правилам, действующим на территории РФ.
На основании вышеуказанной проектной документации администрацией р.п. (пгт) Прогресс принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении актов межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда на территории р.п. (пгт) Прогресс о перепланировке и переустройстве нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и разрешении собственнику ФИО1 провести перепланировку и переустройство данного объекта недвижимости.
Для проведения общего собрания собственников нежилого помещение, истцом был подготовлен вариант выдела в натуре принадлежащих всем сособственникам долей, подготовленный ООО «Первое экспертное бюро», согласно техническому заключению № ПЭБ № от ДД.ММ.ГГГГ формирование изолированных помещений с указанием в план-схеме границами и площадями технически осуществимо без ущерба для конструктивной целостности здания и функционирования общедомовых систем.
Согласно предложенному варианту в результате выдела в натуре долей образуются следующие нежилые помещение, распределяемые между собственникам следующим образом:
- ФИО1 в результате выдела в натуре его долей (778/1000_ передаются в собственность: 1. Нежилое помещение общей площадью 535,4 кв.м., состоящее из комнат № площадью 63,8 кв.м., № площадью 35,9 кв.м., № площадью 237,9 кв.м., № площадью 2,2 кв.м., № площадью 5,2 кв.м., № ? площадью 4 кв.м., № площадью 77,8 кв.м., № площадью 3,3 кв.м., № площадью 36 кв.м., № площадью 17,4 кв.м., № площадью 4,1 кв.м., № площадью 5,2 кв.м., № ? площадью 3,8 кв.м., № площадью 15,8 кв.м., № площадью 12,3 кв.м., № площадью 1,5 кв.м., № площадью 9,2 кв.м.; нежилое помещение общей площадью 46,0 кв.м., состоящее из комнат № площадью 42,1 кв.м, № площадью 2,5 кв.м., № площадью 1,4 кв.м.;
- ФИО6 в результате выдела в натуре ее долей (21/1000) передается в собственность нежилое помещение общей площадью 15,7 кв.м., состоящее из комнат № площадью 3,5 кв.м., № площадью 8,4 кв.м., № площадью 3,8 кв.м.;
- ФИО7 в результате выдела в натуре его долей (67/1000) передается в собственность нежилое помещение общей площадью 50,1 кв.м., состоящее из комнат № площадью 48,2 кв.м., № площадью 1,9 кв.м.;
- ФИО4 в результате выдела в натуре ее долей (69/1000) передается в собственность нежилое помещение общей площадью 51,9 кв.м., состоящее из комнат № площадью 49,7 кв.м., № площадью 2,2 кв.м.;
- ФИО3 в результате выдела в натуре ее долей (65/1000) передается в собственность нежилое помещение общей площадью 48,6 кв.м., состоящее из комната № площадью 46,4 кв.м., № площадью 2,2 кв.м.
В ходе проведения общего собрания собственников долей нежилого помещения с кадастровым номером 28:04:030385:846, расположенного в здании по адресу: <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, собственники ФИО1, от имени которого действовал представитель ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО4 выразили согласие с предложенным вариантом выдела долей в натуре, собственник ФИО3 высказалась против.
В адрес ФИО3 истцом дважды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ направлялись уведомления с предложением выкупа ее доли, а также условия выдела доли.
Ответчик ФИО3 в письме от ДД.ММ.ГГГГ просила предоставить в ее адрес соответствующую техническую документацию.
В техническом заключении № ПЭБ-№, выполненном ООО «Первое экспертное бюро» сделаны выводы, что демонтаж или замена конструктивных элементов (витринного остекления, отделки из профилированного листа и гипсокартона), примыкающих к нежилому помещению (магазины) по адресу: <адрес> не приведет к нарушению несущей способности пространственной жесткости или ограждающих свойств основной коробки здания; изменение конфигурации или материала элементов не повлияет на эксплуатационные характеристики (теплозащиту, звукоизоляцию, воздухообмен) общих помещений подъезда или жилых квартир; техническое обслуживание, ремонт и модернизация конструкций находятся в зоне ответственности собственника нежилого помещение, а не общего собрания собственников МКД.
Согласно статьи 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 51 ГрК РФ.
Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с подп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению на выдачу разрешений на строительство прилагается среди прочих документов согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома.
Пункт 6.2 предусматривает необходимость принятия решения общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав").
Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществления реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе его расширением или надстройкой), а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В рассматриваемом случае в результате проведения работ по прорубке входных дверей и оконных проемов в конструктивных элементах главного фасада здания и обратной стороны несущей стены здания многоквартирного жилого дома по <адрес> имеет место именно реконструкция объекта капитального строительства, затрагивающее конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта. Указанные работы затрагивают общее имущество многоквартирного жилого дома.
При этом в соответствии с требованиями действующего законодательства, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, сохранения в судебном порядке объекта недвижимости в реконструированном виде, если единственными признаками самовольной постройки (самовольной реконструкции) являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку (реконструкцию), предпринимало меры и при этом сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, наличие технических заключений, выполненных ООО «Первое экспертное бюро» о соответствии реконструкции нежилого помещения проектной документации, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, является недостаточным для удовлетворения иска о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.
В рассматриваемом случае, в соответствии с вышеизложенными нормами Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ для сохранения нежилого помещения в реконструированном виде в обязательном порядке требуется решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома о согласовании реконструкции и перепланировки, влекущих пробивку новых четырёх дверных проемов, части подоконного пространства в фасадной части здания, а также несущих кирпичных стенах, являющихся частью общего имущества многоквартирного дома. Осуществление реконструкции здания должна осуществляться на основе решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома на реконструкцию.
Наружная поверхность стен, фасад в целом как совокупность ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а пробивка дверных проемов на наружной несущей стене здания многоквартирного дома, должна осуществляться только с согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома, принятого на общем собрании.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме. Доводы стороны истца о том, что получение решения (согласия) общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома не требуется, основаны на неправильном толковании норм Жилищного кодекса РФ.
Как следует из материалов дела, что также подтверждено стороной истца в ходе судебного разбирательства, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, о согласовании указанной реконструкции нежилых помещений многоквартирного жилого дома не принимались.
Напротив, ответчиком ФИО3 в ходе рассмотрения настоящего дела инициировалось проведение общего собрания в многоквартирном <адрес>, в ходе которого в голосовании приняли участие собственники, обладающих 1469,4 кв.м. из 3492,6 кв.м. По результатам голосования все принявшие участие проголосовали против изменения фасада МКД с помощью вырубки дополнительных входов-выходов в магазины расположенные в нежилом помещении первого этажа МКД, а также против увеличения сантехнического и электро- оборудования в нежилом помещении перового этажа.
При этом судом не могут быть приняты во внимание показания свидетеля ФИО12 о неверном доведении ответчиком ФИО3 собственникам многоквартирного дома по <адрес> информации относительно расположения входных группы, поскольку на обозрение собственников дома предоставлялась схема проекта перепланировки, выполненная истцом, содержащая обозначения расположения новых дверей, в том числе одна дверь внутренней части жилого дома и трех дверей со стороны фасадной части здания.
Стороной истца в ходе рассмотрения дела иного решения собственников многоквартирного дома о согласии их с реконструкцией МКД не представлено.
Принимая во внимание, что на проведение работ по реконструкции нежилого помещения в <адрес> влекущих уменьшение общего имущества многоквартирного дома, не было получено согласие собственников помещений многоквартирного дома, что является обязательным условием для проведения реконструкции (перепланировки), суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО3 о выделе в натуре в счет принадлежащих ФИО1 778/1000 долей в нежилом помещении с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> – согласно проекту технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО8, следующие части указанного помещения посредством образования из них отдельных нежилых помещений: часть помещения, расположенная на 1 этаже, общей площадью 535,4 кв.м., состоящая из комнат №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №; часть помещения, расположенная на 1 этаже, общей площадью 46 кв.м., состоящая из комнат №, №, №. Признании права собственности ФИО1 на нежилые помещения, образуемые на основании проекта технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО8, в счет выдела в натуре принадлежащих ему 778/1000 долей в нежилом помещении с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>: нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, общей площадью 535,4 кв.м., состоящее из комнат №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №, №, №, №?, №, №, №, №; нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, общей площадью 46 кв.м., состоящее из комнат №, №, № – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Райчихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Ю.М. Кузнецова
Мотивированная часть решения изготовлена 28 ноября 2025 года.