Дело 2-419/2025 УИД № 23RS0017-01-2025-000622-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Кавказская 22 сентября 2025 года

Кавказский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Агеевой Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Черной Д.Б.,

с участием представителя истца ФИО1-ФИО2,

представителя ответчика ООО Сельскохозяйственное предприятие «Коломейцево» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Коломейцево», третье лицо ФИО4 о расторжении договора аренды,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в Кавказский районный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Коломейцево» о расторжении кредитного договора, согласно уточненных исковых требования просит:

- расторгнуть договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами № общей площадью 319895,9 кв.м. (32 га) и № общей площадью 123419 кв.м. (12,3Га), расположенных по адресу: <адрес> соответственно от 01 марта 2023 года, заключенного между ФИО1 и ООО «СП Коломейцево»;

- обязать ООО «СП Коломейцево», после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить ФИО1 земельные участки сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами № общей площадью 319895,9 кв.м. (32 га) и № общей площадью 123419 кв.м. (12,3Га), расположенные по адресу: <адрес> соответственно, путем его освобождения и передачи земельных участков;

- указать, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды ООО «СП Коломейцево» на земельные участки с кадастровыми номерами № общей площадью 319895,9 кв.м. (32 га) и № общей площадью 123419 кв.м. (12,3Га), расположенные по адресу: <адрес> соответственно;

В обоснование своих требований указывает, что ей на праве собственности принадлежат земельные участки сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами № общей площадью 319895,9 кв.м, (32 га) и № общей площадью 123419,0 (12,3 га), расположенные по адресу: <адрес> соответственно, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись государственной регистрации № от 11.09.2014г. и № от 11.09.2014г.

01 марта 2023 года, в отношении указанных земельных участков, между истцом (Арендодателем) ООО «СП Коломейцево» (Арендатором), заключен Договор аренды земельных участков сроком на пять лет, который в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

После того, как при определенных обстоятельствах руководство Общества поменялось, и она не была осведомлена об этом, ею было подано заявление с просьбой выплатить за использование обществом не указанных в договоре -7,58 га.

При этом, по их же просьбе, к заявлению было приложены заключения кадастрового инженера, согласно которых, общая фактическая площадь земельных участков, которая передана ответчику в аренду, составляет - 51,91 га.

На её заявление, общество ответило отказом, отказ обосновали тем, что к заявлению не приложены документы, подтверждающие её право на указанную площадь земельного участка (7,8 га), а приложенные к заявлению заключения кадастрового инженера не являются право удостоверяющими документами, кроме того, указанные в них сведения ничем необоснованны.

ООО СП «Коломейцево» также сослалось на п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года, № 218-ФЗ «О государственный регистрации недвижимости» согласно которого, государственная регистрация прав недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Общество пришло к выводу о том, что в настоящее время требования о выплате в арендной платы за 7,8 га неправомерно.

Между тем, в соответствии с п. 2.1 договора аренды, за пользование земельными участками, общей площадью 44,3 га, указанными в п. 1.1 настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю плату:

- 2000 (две тысячи) кг зерна за 1 га. Выплата арендной платы производится в денежном эквиваленте, определенном исходя из рыночных цен, сложившихся в год выдачи арендной платы, подтвержденных справкой Кропоткинской Торгово- промышленной палаты Краснодарского края, один раз в год.

В соответствии с п. 2.3 договора, Арендодатель заблаговременно, не позднее одного календарного месяца, до начала уборки урожая текущего года, подает Арендатору заявление и данные о своих платежных реквизитах.

Исходя из положений п. 2.4 договора аренды, арендная плата, её размер, а также способы ее выплаты, могут пересматриваться по соглашению сторон в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

Согласно п. 5.1.4 Договора, Арендодатель имеет права на досрочное расторжение Договора, при нарушении условий Арендатором.

Такими существенными нарушениями, по мнению истца являются:

а) уменьшение размера арендной платы, без составления дополнительного соглашения с Арендодателем;

б) ухудшение качественных характеристик земельных участков, поскольку получают некачественную продукцию, например пшеницу 5 класса (фуражную)

в) использование и получение доходов, именно с фактической площади - 51,91га, в том числе и 7,8 га, находящейся в аренде, без её на то согласия.

Указывает, что она заключила договор аренды с директором ООО «СП Коломейцево» - ФИО4, а еще ранее с его отцом ФИО5, которых знает лично и очень давно, и которые знали о том, что площадь земельных участков увеличилась, после расчистки лесополос по всему периметру.

Кроме того, ответчик выплачивал ей арендную плату, практически сразу после уборки в июле месяце, по цене пшеницы 3 класса -15 рублей за килограмм.

Именно по такой цене бывший директор ООО «СП Коломейцево» ФИО4 рассчитался за 2023 год, и это подтверждается документально, данные документы находятся в бухгалтерии ответчика.

Общество же оплатило ей арендную плату с 44,33 га, и по цене 12 рублей за килограмм пшеницы 5 класса. Кроме того произвели оплату 27 декабря 2024 года, даже за пределами срока, указанного в договоре аренды, то есть 25 декабря каждого года, а не сразу после уборки урожая, как указано в Договоре.

Более того, на момент заключения договора аренды, по устному соглашению с ФИО4, для прозрачности налоговых платежей, она получила статус индивидуального предпринимателя, и в договоре она, как Арендодатель указана ИП ФИО1, тогда как в настоящее время индивидуальным предпринимателем не является с апреля 2024 года.

Указывает на правовые обоснования заявленных требований:

Статьей 309 ГК РФ, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Считает, что поскольку её интересом являлось получение прибыли от ООО «СП ФИО6», то недоплата арендной платы является существенным нарушением договора, влекущим для истца ущерб, который в значительной степени лишает его той прибыли, на которую он рассчитывал при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ст. 662 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, причину уважительности неявки суду не сообщила.

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО7 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, причину уважительности неявки суду не сообщил.

В судебное заседание третье лицо ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, согласно ходатайства просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие истца, представителя истца, третьего лица.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО8, поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что в настоящее время собственником имущества согласно выписки ЕГРЮЛ является АО Рассвет. Полагает, что в выписке из ЕГРЮЛ от 22.02.2024г. указано, что АО Рассвет владеет 100% размерами долей, т.е. выкупил у ФИО9, ФИО4 16,67 % доли и ФИО10 16,67 %. т.е. 100% выкупило АО Рассвет, основанием является договор купли-продажи. Поскольку именно эти доли можно было приобрести либо на основании договора купли-продажи, по правопреемству, по дарению. Полагает, что договор купли-продажи и был основанием, на сегодняшний день он в суд не представлен. В выписке также указано, что от 16.07. 2024г. внесены записи, где АО Рассвет закладывает приобретенное имущество у ФИО6 по договору залога от 11.08.2024г., что означает, что АО приобрело 100% долей участников, т.е. стало хозяином и получателем прибыли. Так имущество заложило по договору залога в Сбербанк, скорее всего оттуда и получили денежные средства и передали ФИО4 за проданное имущество. Полагает, что АО Рассвет не является лицом, которое вправе пользоваться и распоряжаться имуществом истца, но согласия никто не давал. Так же указывает, что в аренду ответчику передана площадь, превышающая указанную в договоре аренды от 01.03.2023 г., но размер данной площади, указанный в выписке из ЕГРН истец ранее не оспаривал. Полагает, что еще одно дополнительное основание для удовлетворения исковых требований. Название юридического лица осталось, а практически все изменилось и это является еще одним основанием для расторжения договора аренды.

Представитель ответчика ООО СП «Коломейцево» по доверенности ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что ООО СП «Коломейцево» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0101001:65 общей площадью 319895,9 кв.м. (32,0 Га) и с кадастровым номером 23:09:0101001:19 общей площадью 123419,0 кв.м. (12,3Га), расположенный по адресу: Россия<адрес> на основании договора аренды от 01.03.2023г.Договор подписан сторонами без разногласий и действует до 06.03.2028.

Обязательства по договору Арендатором исполняются в полном объеме, в соответствии с согласованными сторонами условиями. В качестве доказательства исполнения обязательств по договору представила в суд справки о начисленной и выплаченной арендной плате за 2023 и 2024 года, справку Кропоткинской торгово-промышленной палаты о рыночной стоимости, а также платежные поручения об уплате арендных платежей.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что 01.03.2023г. между ФИО1 и ООО «СП Коломейцево» заключен договор аренды, предметом которого являются земельные участки с кадастровыми номерами 23:09:0101001:65 общей площадью 319895,9 кв.м. (32,0 Га) и с кадастровым номером 23:09:0101001:19 общей площадью 123419,0 кв.м. (12,3Га), расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 7-9).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет является существенным условием договора. Площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым №, участок поставлен на кадастровый учет 16.09.2004, площадь его составляет 319 895,89 кв.м. (31,99 га), границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством. Участок обременен арендной в пользу ООО СП «Коломейцево» сроком с 06.03.2023 на 5 лет (л.д. 19-23).

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым № указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 31.10.2004, площадь его составляет 123 419 кв.м. (12,34 га), границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством. Участок обременен арендной в пользу ООО СП «Коломейцево» сроком с 06.03.2023 на 5 лет (л.д. 235-254).

Таким образом, общая площадь земельных участков, переданных в аренду, составляет 44,3 га.

По общему правилу размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Если земельный участок находится в частной собственности, договором аренды устанавливается также порядок, условия и сроки внесения арендной платы (п. 4 ст. 65 ЗК РФ)

П. 2.1. договора аренды от 01.03.2023, стороны согласовали, что за пользование земельными участками общей площадью 44,3 га, указанными в п. 1.1. настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю плату:

- 2000,0 (две тысячи) кг зерна за 1 га. Выплата арендной платы производится в денежном эквиваленте, определенном из рыночных цен, сложившихся в год выдачи арендной платы, подтвержденного справкой Кропоткинской Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, один раз в год.

Срок выплаты арендной платы установлен сторонами до 25 декабря текущего года (п.2.2 договора аренды от 01.03.2023г.).

Таким образом, договором установлено, что стороны согласовали в качестве оплаты арендной платы стоимость 88 600 кг зерна (44,3 * 2000 = 88600) в денежном эквиваленте.

Согласно справки-расчета от 31.07.2023 г. ИП ФИО1 согласна с суммой выплаты арендной платы ООО СП «Коломейцево» в размере 660 000 руб. (л.д. 60).

Согласно справки-расчета от 21.08.202 г. ИП ФИО1 согласна с суммой выплаты арендной платы ООО СП «Коломейцево» в размере 1 241 240 руб. (л.д. 61).

Согласно справки-расчета от 05.12.2023 г. ИП ФИО1 согласна с суммой выплаты арендной платы ООО СП «Коломейцево» в размере 357 500 руб. (л.д. 62).

Согласно справки Союза «Кропоткинская межрайонная торгово-промышленная палата» о рыночной стоимости от 20.08.2024 г., рыночная стоимость пшеницы 4 класса по состоянию на 16 августа 2024 года составляет от 14,00 руб. за кг. без учета НДС.

Выплаты рассчитаны на основании вышеуказанной справки о рыночной стоимости зерна, выданной СОЮЗ «Кропоткинская межрайонная торгово-промышленная палата».

Исполнение обязательств по выплате арендной платы ООО СП «Коломейцево» перед ФИО1 подтверждаются платежными поручениями:

- 2023 год - платежными поручениями № 323 от 01.08.2023 на сумму 660 000 руб. и № 556 от 06.12.2023г. на сумму 357 500 руб. (л.д. 68-69).

- 2024 год - платежными поручениями № 711 от 27.12.2024 на сумму 779 264,22 руб. и № 712 от 27.12.2024г. на сумму 300 651,12 руб. (л.д. 66-67).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац второй подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, договор аренды может быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие факт существенного нарушения ответчиком договора аренды.

При этом суд особо отмечает, что согласно положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Таким образом, судом установлено, что условия договора аренды от 01.03.2023г., заключенного между ФИО1 и ООО «СП Коломейцево» исполнены последним в полном объеме.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Судом исследованы выписки из ЕГРН по состоянию на текущую дату в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № общей площадью 319895,9 кв.м. (32,0 Га) и с кадастровым номером № общей площадью 123419,0 кв.м. (12,3Га), расположенных по адресу: <адрес>.

Выписки из ЕГРН не содержат сведений ни о смене арендатора по договору аренды от 01.03.2023г., ни об иных обременениях земельных участков на дату заключения указанного договора аренды.

Таким образом, утверждение истцом о том, что право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № общей площадью 319895,9 кв.м. (32,0 Га) и с кадастровым номером № общей площадью 123419,0 кв.м. (12,3Га), расположенных по адресу: <адрес> передано третьему лицу, не находит своего подтверждения.

Также своего подтверждения не находит заявление истца о том, что им в аренду ответчику передана площадь, превышающая указанную в договоре аренды от 01.03.2023г.

Поскольку разрешение спора производится судом путем сопоставления и анализа представленных сторонами доводов, доказательств, то на результат рассмотрения дела влияет процессуальная инициативность сторон, каждая из которых вправе либо активно доказывать свои доводы и возражения, представляя суду доказательства их обоснованности, либо, заняв пассивную позицию, ограничиться общим непризнанием правильности позиции оппонента. В последнем случае сторона принимает на себя риски наступления негативных последствий собственного процессуального бездействия (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ).

Таким образом, доказательств нарушения арендатором условий договоров аренды истцом не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а именно:

- по соглашению сторон;

- по решению суда;

- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

- по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды от 01.03.2023г. земельных участков № площадью 319 895,89 кв.м. и с № площадью 123 419 кв.м. и применении последствий расторжения договора аренды в виде возврата земельных участков и погашении записи в ЕГРН о государственной регистрации права аренды не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В исковых требованиях ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Коломейцево» о расторжении договора аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Кавказского районного суда Агеева Н.Г.

Мотивированное решение изготовлено 03.10. 2025.