Дело № 2-808/2022
УИД 33RS0019-01-2022-001178-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Суздаль 13 сентября 2022 г.
Суздальский районный суд Владимирской области в составе
председательствующего судьи Фиткевича Д.В.,
при секретаре Гуреевой Т.А.,
с участием представителя истца ФИО1 и её представителей - адвоката Мачина А.Н., Орлянского В.А., Черепкова Д.А.,
ответчика ФИО2 и его представителя - адвоката Клочкова Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома, указав в обоснование иска следующее. 14.10.2021г. между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: . В тот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи части жилого дома по договору. Полученная по договору часть жилого дома находится в пользовании истца. Цена договора составляет 300000 рублей, которая была оплачена покупателем, что подтверждается расписками в получении денежных средств. После подписания договора стороны обратились к нотариусу Владимирского нотариального округа ФИО3 для регистрации договора. Однако после предоставления нотариусу документов по сделке ответчик перестал отвечать на телефонные звонки. В связи с уклонением ответчика от явки к нотариусу и в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании ст.165 ГК РФ истец просит суд признать действительным договор купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: , и зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра по Владимирской области.
Истец ФИО1 и её представители - адвокат Мачин А.Н., Орлянский В.А., Черепков Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, просили иск удовлетворить, пояснили, что жилой дом, доля в котором являлась предметом купли-продажи по спорному договору, расположен на земельном участке, также находящимся в общей долевой собственности сторон. Кроме данного участка, по адресу: , у истца и ответчика также имеется по земельному участку, находящемуся в их единоличной собственности. При заключении спорного договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 имелась договоренность о перераспределении принадлежащих им земельных участков; предусматривалось, что участок, на котором расположен жилой дом, полностью перейдет в собственность истца, а в счет этого будет увеличена площадь другого земельного участка, принадлежащего ответчику. Однако реализовать данную договоренность в дальнейшем не удалось.
Ответчик ФИО2 и его представитель - адвокат Клочков Е.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, в обоснование возражений против иска пояснили, что ФИО2 предлагал купить ФИО1 принадлежащую ему 1/2 долю жилого дома вместе с 410/1000 долей земельного участка, которая также принадлежит ему, за 500000 рублей. В результате они договорились, что ФИО1 купит у него 1/2 долю жилого дома за 300000 рублей, а его доля участка, на котором расположен дом, перейдет к ней затем в результате перераспределения площади между другими участками, принадлежащими истцу и ответчику. Однако в дальнейшем вопрос о проведении межевания с целью перераспределения участков не был решен, в связи с этим ответчик полагает, что спорный договор купли-продажи регистрации не подлежит, при этом он готов вернуть истцу полученную им оплату по договору.
Третье лицо - нотариус нотариального округа города Владимир ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил провести судебное заседание в его отсутствие.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела Управление извещено надлежащим образом, в письменном ходатайстве представитель Управления ФИО4 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя, оставила рассмотрение спора на усмотрение суда.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела и оценивая имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, указанных в данной правовой норме.
На основании п.1 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
В силу п.2 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ в случаях, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации и совершенной в надлежащей форме; от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 и ответчику ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером ###, площадью 53,5 кв.м, расположенный по адресу: , МО Боголюбовское (сельское поселение), , в 1/2 доле в праве за каждым.
Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ###, площадью 400 кв.м, имеющем тот же адрес, также находящемся в общей долевой собственности сторон: ФИО1 принадлежит 590/1000 доля в праве, ФИО2 - 410/1000 доля в праве.
По указанному адресу также расположены земельный участок с кадастровым номером ###, площадью 401 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, и земельный участок с кадастровым номером 33:05:100101:304, площадью 401 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО2
Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.09.2021г., 29.06.2022г., 08.07.2022г. (л.д.18-20, 64-65, 122-131).
14.10.2021г. между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи 1/2 жилого дома, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: , МО Боголюбовское (сельское поселение), , общей площадью 53,5 кв.м, кадастровый ###. Согласно п.3.1 договора цена 1/2 жилого дома составляет 300000 рублей.
В п.1.3 договора отражено, что 1/2 жилого дома расположена на земельном участке размером 1000 кв.м, с кадастровым номером ###, который принадлежит продавцу и покупателю на правах собственности: ФИО2 имеет 410/1000 доли земельного участка, ФИО1 имеет 590/1000 доли земельного участка.
При этом в п.1.6 договора указано, что при подписании договора сторонами определены новые границы земельного участка с кадастровым номером ###. После регистрации сделки в органах Росреестра стороны обязаны произвести межевание земельного участка по новым точкам. В случае отказа покупателя от проведения межевания земельного участка с кадастровым номером ### по новым точкам продавец вправе аннулировать данную сделку, подав соответствующее заявление в органы Росреестра (л.д.26-27).
Сторонами договора также составлен акт приема-передачи товара без указания даты, в соответствии с которым продавец ФИО2 передал, а покупатель ФИО1 приняла по договору от 14.10.2021г. 1/2 доли жилого дома, находящегося по адресу: , МО Боголюбовское (сельское поселение), (л.д.27об).
Покупателем ФИО1 произведена оплата по договору в общей сумме 300000 рублей, что подтверждается расписками ФИО2 от 04.10.2021г. на сумму 16500 рублей, от 14.10.2021г. на сумму 135000 рублей (л.д.33, 35).
В соответствии с пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу абзаца первого п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в данном пункте случаев, проводится вместе с земельным участком.
На основании абзаца седьмого п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходя из пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
С учетом изложенного, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом не соответствует требованиям законодательства, поскольку данным договором купля-продажа принадлежащей продавцу 410/1000 доли в праве собственности на земельный участок не предусмотрена, что в силу положений пп.5 п.1 ст.1, п.4 ст.35 ЗК РФ исключает отчуждение продавцом 1/2 доли жилого дома без его доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.
Таким образом, при указанных обстоятельствах суд считает, что правовых оснований для признания действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: , не имеется, в связи с этим исковое заявление ФИО1 к ФИО2 удовлетворению не подлежит полностью.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковое заявление ФИО1 (паспорт ###) к ФИО2 (паспорт ###) о признании действительным и регистрации договора купли-продажи 1/2 части жилого дома, расположенного по адресу: , - оставить без удовлетворения полностью.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Д.В.Фиткевич
Мотивированное решение составлено 20 сентября 2022 г.