Дело № 3а-168/2025
УИД 27OS0000-01-2025-000288-87
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
30 сентября 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,
при секретаре Мут А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее также – административный истец) обратился в суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее также - КГБУ «Хабкрайкадастр»), министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2500 кв.м.
На основании приказа министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края и Министерства имущества Хабаровского края» в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 1 264 475 руб., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.01.2022 года.
Указанная кадастровая стоимость является неверной, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение арендной платы.
В соответствии с отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» от 27.08.2025 № 232/2025, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № состоянию на 01.01.2022 определена в размере 200 000 рублей.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2500 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 200 000 рублей.
Определением судьи от 07 декабря 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Ульчского района Хабаровского края.
ФИО1, представители министерства имущества Хабаровского края КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации Ульчского района Хабаровского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В письменных отзывах министерство имущества Хабаровского края КГБУ «Хабкрайкадастр» правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда,
В поступившем отзыве администрации Ульчского района Хабаровского края указано, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости повлечет уменьшение арендных платежей, поступающих в бюджет муниципального образования. Кроме того, административный истец имеет задолженность по арендным платежам, изменение размера арендной платы расценивается как способ уклонения от дебиторской задолженности.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
01 июня 2009 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадью 2 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения передвижной автозаправочной станции, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, свидетельствует о том, что государственная собственность на него не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом Ульчского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 25 марта 2011 года заключен договор аренды № 33-11/3ф в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок предоставлен для размещения передвижной автозаправочной станции.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 августа 2025 года №КУВИ-001/2025-160818961 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 1 264 475 рублей.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Как следует из материалов дела, ФИО1, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.
В подтверждение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 232/2025 от 27 августа 2025 года, составленный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 200 000 рублей.
Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.
Согласно отчёта, оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектом исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты).
В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке.
При исследовании отчета не установлено необоснованных суждений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которые бы привели к ее искажению.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Бизнес Аудит Оценка» ФИО2, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11 июня 2021 года № 203, с 13 декабря 2007 года является членом СРО «Русское общество оценщиков».
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Изложенный в письменных возражениях заинтересованного лица довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта, о наличии задолженности отклоняется судом, так как с учетом налогового законодательства о налогах и сборах предполагается установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет, а также от наличия задолженности по арендным платежам.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец подал настоящее административное исковое заявление 27 августа 2025 года, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения передвижной автозаправочной станции, площадь: 2 500 кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 200 000 рублей.
Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 27 августа 2025 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда
Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2025 года.