Решение по делу № 2А-3147/2022 от 21.11.2022 | Шпаковский районный суд (Ставропольский край)

Дело № 2а-3147/2022

УИД 26RS0035-01-2022-004245-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 21 ноября 2022 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степанова Б.Б.,

при секретаре Семыкина В.Е.,

с участием:

представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Шпаковский районный суд с административным иском к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства.

В обоснование своего административного искового заявления указали, что ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ4 года приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждой объект незавершенного строительства- жилой дом, общая площадь застройки 98,7 кв. метров, степень готовности 47%, инвентарный № с условным номером № по <адрес>. Указанный объект незавершенного строительства был расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1587 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов МО Надеждинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ права аренды переданы Истцам на срок до ДД.ММ.ГГГГ (на 10 лет). Соглашение о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Так как они начали строить на земельном участке другой жилой дом, то первоначальный объект незавершенного строительства был снесен и снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства - двухэтажный жилой дом, площадью 121 кв. метров, степенью готовности 78 %, поз. 1. Объект незавершенного строительства безопасен для эксплуатации, соответствует требованиям экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, что подтверждается Техническим заключением о состоянии строительных конструкций Сооружений (нежилое, Объекты незавершенного строительства -жилой дом - поз.1, поз.2) о возможности дальнейшей безопасной эксплуатации объекта и о соответствии требованиям действующих нормативных документов. ДД.ММ.ГГГГ письмом № Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № на новый срок истцам отказано на том основании, что объект незавершенного строительства, ранее существовавший на земельном участке снят с кадастрового учета. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении в аренду земельного участка истцам отказано на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, п.п. 1 п. 20 административного регламента по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков без проведения торгов, так как нет оснований предоставления земельного участка без проведения торгов. В настоящее время истцы не имеют возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом в силу отсутствия права на земельный участок, в тоже время в заключении договора аренды им отказывают в связи с отсутствием оснований. При указанных обстоятельствах жилой дом фактически существует с 2015 года, проведены все коммуникации и в доме они проживают, а также ведем приусадебное хозяйство. Однако оформить дом не имеют возможности, так как его не возможно поставить на кадастровый учет в силу отсутствия прав на земельный участок. Действующее законодательство как ранее, так и в настоящее время не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по названным основаниям. Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Таким образом, материалами дела подтверждено, что административный истец является законным владельцем объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, которое не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, являлся арендатором земельного участка на основании заключенного с административным ответчиком договора аренды, следовательно, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет преимущественное право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства. Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, административные истцы действовали в порядке, установленном положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющего собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании изложенного, просит суд:

Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО1 и ФИО2 договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 1587 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес>, сроком на 3 года для завершения строительства.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, о дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика – комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО4, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО4, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт "о") Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 59 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд учитывает, что правосудие по административным делам в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 14), а суд осуществляет руководство процессом, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность (ч. 2 ст.12).

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО5, Сало Л.В. обратились в Шпаковский районный суд с иском к комитету градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, ФИО2, ФИО1 на праве общей долевой собственности (1/2 доли за каждой) принадлежал объект незавершенного строительства с КН: №, площадью застройки 98,7 кв.м., расположенный по <адрес>, который снят с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ году, что подтверждается выпиской из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1587 кв. м, расположенный по <адрес> на основании дополнительного соглашения между ФИО6 (предыдущий арендатор земельного участка и собственник объекта незавершенного строительства) передан ФИО1 и ФИО2 по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов МО Надеждинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Согласно административному исковому заявлению, истцы начали строить на земельном участке другой жилой дом, а первоначальный объект незавершенного строительства с КН: № был снесен и снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства - двухэтажный жилой дом, площадью 121 кв. метров, степенью готовности 78 %, поз. 1.

Согласно техническому заключению о состоянии строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Геолинк» следует, что объект капитального строительства отвечает требованиям надежности и безопасности. Согласно ПЗЗ возведенные объекты относятся к основным видам разрешенного использования в зоне Ж-1 и соответствуют их требованиям.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении в аренду земельного участка истцам отказано на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, п.п. 1 п. 20 административного регламента по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков без проведения торгов, так как нет оснований предоставления земельного участка без проведения торгов.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что осмотром земельного участка с КН: №, расположенного по <адрес> установлено, что на исследуемом земельном участке площадью 1587 кв.м., с разрешенным использованием: для ИЖС и ведения ЛПХ (аренда ФИО2, ФИО1, Р.С.) расположены объекты капитального строительства: ИЖД (позиция 1), размерами 11м х10м, количество этажей – 2, к объекту подключены инженерные сети: электричество; ИЖД (позиция 2), размерами 11м Х10м, количество этажей – 2, к объекту не подключены инженерные сети. По данным публичной кадастровой карты, вышеуказанные объекты не значатся на государственном кадастровом учете. Согласно сведениям администрации разрешений на строительство не выдавалось. Отступы от границ земельного участка не соответствуют градостроительным регламентам и ПЗЗ, а именно жилой дом (позиция 2) расположен в 2 м от левой границы земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, административные истцы ФИО7, ФИО2 имеют право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истцов ФИО7, ФИО2 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства, - удовлетворить.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2022 года

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов