УИД № 72RS0014-01-2025-004060-71
Дело №2-4486/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тюмень 19 мая 2025 года
Ленинский районный суд г.Тюмени
в составе: председательствующего судьи Тарабриной Т.Н.,
при ведении протокола помощником судьи Яковлевой Н.С.,
с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО9 А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания «Финист» к ФИО1 об освобождении нежилого помещения и приведении в исходное состояние общего имущества многоквартирного дома,
установил:
ООО «Управляющая компания «Финист» обратилась в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности освободить нежилое помещение (диспетчерскую лифтов), состоящего из: санитарного узла, двух технических помещений, балкона, от личного имущества в доме, расположенном по адресу: Тюмень, <адрес>, <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, привести в исходное состояние общее имущество многоквартирного дома, а именно: демонтировать перегородку, расположенную между стен сквозного прохода, расположенного на первом этаже третьего подъезда многоквартирного дома по адресу: Тюмень, <адрес> течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Требования мотивированы тем, что ООО УК «Финист» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и на основании договора управления наделена правом представлять интересы собственников помещений МКД в суде по спорам об использовании общим имуществом МКД третьими лицами. В собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома находится нежилое помещение общей площадью 46,96 кв.м., именуемое диспетчерская лифтов. Данное помещение расположено на межквартирной лестничной площадке на 1 этаже 3 подъезда многоквартирного жилого дома, относится к общему имуществу собственников помещений и не предназначено для проживания в нем граждан, поскольку не является частью квартиры и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. Ответчик ФИО1 незаконно проживает в данном нежилом помещении (бывшей диспетчерской) без согласия собственников, пользуется жилищно-коммунальными услугам (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), но не оплачивает их, расходы ответчика ложатся на всех собственников многоквартирного дома. Указанным нежилым помещением владеют и распоряжаются собственники данного многоквартирного дома, согласно своим долям в праве общей долевой собственности. Решение о предоставлении в пользование указанного нежилого помещения третьим лицам, собственниками многоквартирного дома не принималось. Кроме того, ответчиком самовольно установлена перегородка в сквозном проходе на межквартирной лестничной площадке (помещение общей площадью 19,92 кв. м.) рядом с диспетчерской лифтов без согласования с собственниками дома, в результате чего не обеспечен доступ к общему имуществу многоквартирного дома. Данная перегородка установлена без согласования с уполномоченными органами в установленном законом порядке. Таким образом, ответчиком объединены два помещения: диспетчерская лифтов и помещение со сквозным проходом, которые используются им для проживания. В самовольно занятые помещения ответчик представителей управляющей компании не допускает, ключи от помещений у истца отсутствуют, постоянный беспрепятственный доступ к общему имуществу у истца, собственников и иных лиц (аварийных служб) отсутствует, что нарушает права собственников дома. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры составляют общее имущество в МКД. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Вследствие установки перегородки на лестничной площадке в спорном доме, произошло изменение конфигурации помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Между тем, решение о перепланировке (переустройстве) помещений общим собранием собственников помещений дома не принималось. Проживание в спорных нежилых помещениях ответчика без соответствующего на то разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и правоустанавливающих документов путем незаконного подключения к коммунальным услугам и фактом их неоплаты, грубо нарушает права собственников МКД на совместное владение, пользование и распоряжение общим имуществом, а также загораживает сквозной проход в доме.
В порядке ст.39 ГПК РФ истец изменил исковые требования, просил возложить на ФИО1 обязанность освободить нежилое помещение (диспетчерскую лифтов), состоявшего санитарного узла, двух технических помещений, балкона, от личного имущества в доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, привести в исходное состояние общее имущество многоквартирного дома: освободить сквозной проход, демонтировать перегородку, расположенную между стен сквозного прохода, расположенного на первом этаже третьего подъезда многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; освободить, а также вывести все личные вещи из помещения, являющимся сквозном проходом в указанном доме, передать ключи от помещения на хранение в управляющую организацию ООО УК «Финист».
В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, представитель истца ФИО7 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ дала пояснения в соответствии с изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что в 2017 году его пригласили на работу в ТСЖ «Аверс» сантехником, предоставили спорное помещение для проживания. В помещении он ничего не менял, перегородок не устанавливал. Ранее в данном помещении проживал другой сантехник ФИО8 Жилищно-коммунальные услуги не оплачивал, но выполнял работы аварийного сантехника в счет оплаты за проживание. Не проживает по месту регистрации, поскольку работает в <адрес>, в принадлежащем ему жилом помещении проживают родственники. Согласен освободить спорное помещение, но с демонтажем перегородки не согласен, поскольку ее не устанавливал.
Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции Тюменской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в его отсутствие, полагает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Прокурор в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с Договором № управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Финист» осуществляет управление указанным многоквартирным домом.
Согласно п.2.2.5 Договора управления Управляющая организация наделена правом представлять интересы собственников помещений МКД в суде по спорам об использовании ОИ МКД третьими лицами.
Собственником жилого помещения, расположенного в указанном МКД, ФИО6 с 2023 года неоднократно направлялись обращения в ОП № УМВД по <адрес>, УМВД по <адрес>, ГЖИ <адрес>, прокуратуру Ленинского АО <адрес>, главе <адрес> по факту незаконного проживания в помещениях, относящихся к общедомовому имуществу МКД, оборудованных под квартиру, и подключения к общедомовым сетям (электроэнергия, вода, канализация, тепло) по адресу: <адрес>, проезд 9мая, <адрес>, 3-й подъезд.
В связи с поступлением жалобы гражданина Заместителем начальника Государственной жилищной инспекции <адрес> ДД.ММ.ГГГГ принято решение о проведении инспекционного визита в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в отношении деятельности, действий (бездействия) организаций, в рамках которых должны соблюдаться обязательные требования, установленные жилищным законодательством в отношении жилищного фонда: <адрес> (помещение).
Согласно Акту внепланового инспекционного визита от ДД.ММ.ГГГГ № ТО-04-1443/2024 по результатам инспекционного визита установлено, что в общем коридоре на 1 этаже в подъезде № в районе <адрес> установлена металлическая дверь с замком, препятствующая проходу к запасному выходу и к иным помещениям общего пользования, расположенным в районе <адрес> запасного выхода. Дверь запасного выхода из подъезда № заблокирована (не открывается). Ключи от двери запасного выхода и металлической двери в районе <адрес> ООО УК «Финист» отсутствуют. Таким образом, управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями, относящимися к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме в районе <адрес> запасного выхода подъезда №. Имеются признаки использования указанных выше помещений общего пользования (у двери запасного выхода имеется исправный звонок, на балконе в районе запасного выхода расположены вещи домашнего обихода (стул, окна имеют занавески). Таким образом, управляющей организацией допущено использование общего имущества собственников помещений без соответствующего разрешения.
ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией <адрес> в адрес ООО «УК «Финист» выдано предписание <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ обеспечить доступность пользования помещениями, относящимися к общему имуществу, в районе <адрес> запасного выхода подъезда №, прекратить использование указанными помещениями без соответствующего разрешения; обеспечить исправное открывание двери запасного выхода в подъезде №.
ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе представителей ООО УК «Финист», участкового уполномоченного ОП № УМВД России по <адрес> ФИО4, собственника <адрес> ФИО5 был составлен Акт об установлении проживания граждан в местах общедомового имущества многоквартирного дома, согласно которому произведено обследование МКД по адресу: <адрес>, 3 подъезд, в ходе которого установлено, что в местах общедомового имущества расположено помещение, где самовольно занимает, владеет и незаконно эксплуатирует данное помещение ФИО1.
Из объяснений ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, данных им УУП ОП-1 УМВД России по <адрес>, следует, что по данному адресу проживает с 2012 года, когда в доме было ТСЖ «Аверс». Данная квартира уже была оборудована, он никаких перепланировок не устраивал. Устроился в данное ТСЖ сантехником и ему выделили указанную квартиру для проживания. Позже вместо ТСЖ «Аверс» появилось УК «Аверс». Несколько раз обращался в УК по поводу оформления в законном порядке квартиры, ответили, пока отрабатывай. Никаких самовольных действий по перепланировке и заселению не предпринимал. Сменил место работы, но до сих пор ходит в свободное время помогает проживающим дома, когда к нему обращаются. По поводу освобождения данной квартиры к нему никто не обращался. Продолжает в ней проживает, так как это единственное его жилье, оплачивать ресурсы он не отказывается.
ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Финист» направлено претензионное письмо (требование) ФИО1, проживающему в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже <адрес> по проезду 9 Мая в <адрес>, об освобождении нежилого помещения.
Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ, направленному в адрес Государственной жилищной инспекции по <адрес>, ООО УК «Финист» выяснено, что нежилое помещение, расположенное в <адрес> в <адрес>, занимает ФИО1. Согласно объяснений, данных им в УУП ОП-1 УМВД России по <адрес>, данный гражданин проживает в вышеуказанном нежилом помещении с 2012года по настоящий момент. Был вселен в пего, когда работал сантехником в ТСЖ «Аверс», обслуживающего указанный МКД. Оплачивать ЖКУ не отказывается. Претензии, направленные ООО УК «Финист» и адрес (по нежилому помещению) ФИО1, им не получаются. По месту проживания, в нежилом помещении, он отсутствует, в связи с этим, вручить нарочно претензию, об освобождении нежилого помещения, не представляется возможным. Со стороны ООО УК «Финист» в феврале 2025года будут предприняты меры, по организации и проведению общего собрания собственников МКД № по <адрес> в <адрес>, по вопросу о сдаче в аренду нежилого помещения, являющемуся МОП. В случае отсутствия необходимого кворума, ООО УК «Финист», будет инициирование судебное разбирательство, об устранении препятствий в праве пользования МОП, путем выселения.
Согласно протоколу № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием кворума, голосование по вопросам об обязании ООО УК «Финист» заключить с Арендатором Договор по предоставлению в аренду объекта общего имущества (помещения), расположенного по адресу<адрес> а также принять решение по утверждению стоимости арендной платы, об обязанности Арендатора за свой счет установить индивидуальные приборы учета (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроэнергия), не осуществлялось.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вручено требование об обеспечении соблюдения законности при использовании помещений, являющихся общим долевым имуществом, освобождении помещения (бывшую диспетчерскую), расположенного по адресу: <адрес>, 3 подъезд, 1 этаж в течение 7 дней с момента вручения настоящего требования.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Финист» составлен акт о том, что в результате осмотра многоквартирного дома по адресу: <адрес>, установлено, что в приквартирном холле рядом с квартирой 79 на 1 этаже 3 подъезда между стен сквозного прохода установлена перегородка, стоит шкаф, возможность пройти в сквозной проход отсутствует. Также в доме со стороны двора установлена синяя металлическая дверь – сквозной проход, дверь заперта, возможность зайти отсутствует.
Из трудовой книжки ответчика следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был принят в УК «Аверс» слесарем-сантехником, ДД.ММ.ГГГГ принят на должность слесаря-сантехника в ООО «УК Аверс», ДД.ММ.ГГГГ принят слесарем-сантехником в ООО «УК «Финист», уволен по собственному желанию ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно регистрационному досье ФИО1 зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимости, ФИО1 является правообладателем жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, 30 августа 2006 № 491, п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В силу указанных норм права, технические помещения, межквартирные лестничные площадки, коридоры входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Тогда как согласно положениям ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, определение режима пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом; использованию общего имущества должно предшествовать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о порядке пользования общим имуществом.
Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование общего имущества возникает при использовании лицом общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.
Согласно п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливает Правительство Российской Федерации.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать в том числе соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
С учетом приведенных норм гражданского и жилищного законодательства истец в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества многоквартирного дома, вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание общего имущества и обращаться с настоящим иском, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.
Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что ответчиком ФИО1 в целях постоянного проживания используется спорное нежилое помещение (диспетчерская лифтов), состоящее из санитарного узла, двух технических помещений, балкона, переоборудованное в квартиру, на первом этаже в третьем подъезде многоквартирного дома по адресу: <адрес>. При этом доказательств владения спорным помещением на законных основаниях, ответчиком не представлено. Предоставление указанного помещения для проживания бывшим работодателем на период трудоустройства о законности проживания ФИО1 в данном помещении не свидетельствует, поскольку документально не подтверждено. Более того, переоборудование нежилых помещений в жилое, возведение перегородки в сквозном проходе на межквартирной лестничной площадке произведено в отсутствие составленной в установленном законом порядке разрешительной документации на перепланировку и переоборудование нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а также согласия собственников на использование общего имущества. Таким образом, переоборудование нежилых помещений, возведение перегородки было произведено самовольно, без учета действующих норм, жилищных и иных прав и свобод граждан.
При таких обстоятельствах, требование истца о возложении на ответчика обязанности освободить спорное нежилое помещение, вывести все личные вещи из помещения, являющимся сквозном проходом в указанном доме, передать ключи от помещения на хранение в управляющую организацию ООО УК «Финист» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Между тем, доказательств того, что переоборудование нежилых помещений, возведение перегородки было произведено именно ФИО1 в материалах дела не имеется, и истцом не представлено, в связи с чем в удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности привести в исходное состояние общее имущество многоквартирного дома: освободить сквозной проход, демонтировать перегородку, расположенную между стен сквозного прохода, расположенного на первом этаже третьего подъезда многоквартирного дома по адресу: <адрес>, надлежит отказать.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 3, 12, 56, 57, 67, 98, 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Управляющая компания «Финист» к ФИО1 об освобождении нежилого помещения и приведении в исходное состояние общего имущества многоквартирного дома удовлетворить частично.
Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № №) освободить нежилое помещение (диспетчерскую лифтов), состоявшее из санитарного узла, двух технических помещений, балкона, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес> от личного имущества, освободить, а также вывезти все личные вещи из помещения, являющегося сквозным проходом в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передать ключи от помещения на хранение в управляющую организацию ООО «УК «Финист».
В удовлетворении исковых требований ООО «Управляющая компания «Финист» к ФИО1 о возложении обязанности привести в исходное состояние общее имущество многоквартирного дома: освободить сквозной проход, демонтировать перегородку, расположенную между стен сквозного прохода, расположенного на первом этаже третьего подъезда многоквартирного дома по адресу: <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 года.
Председательствующий судья Т.Н. Тарабрина