63RS0039-01-2025-001857-51
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
25 июля 2025 года г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Гордополовой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2551/2025 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ООО "Специализированный застройщик "Самара-Базис" к Министерству строительства Самарской области о признании незаконным решения,
установил:
Административные истцы обратились в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства Самарской области о признании незаконным приказа об отмене разрешения на строительство.
В обоснование требований указано, что административный истец ФИО2 является собственником земельного участка площадью 3084 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Административный истец ООО "Специализированный застройщик "Самара-Базис", являясь арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, осуществляло на указанном земельном участке строительство объекта капитального строительства: «многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>» на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Министерством строительства Самарской области.
Административный истец ФИО1 является участником долевого строительства в отношении указанного объекта на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве и договора уступки прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ.
Приказом от ДД.ММ.ГГГГ №-п Министерство строительства Самарской области отменило разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с информацией, содержащейся в градостроительном плане о расположении земельного участка с кадастровым номером № в границах территории, планируемой для размещения объекта местного значения общеобразовательной организации (1.2.2), предусмотренного Генеральным планом г.о.Самара, и отменой постановления Администрации городского округа Самара от 30.03.2022 № 198 «Об отмене отдельных частей документации по планировке территории».
Полагая, свои права и законные интересы нарушенными, административные истцы просят признать незаконным приказ Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об отмене разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №».
В судебном заседании представитель административных истцов по доверенностям ФИО3 требования поддержала.
Представитель Министерства строительства Самарской области по доверенности ФИО4 административный иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара по доверенности ФИО5 полагала требования не подлежащими удовлетворению, представила письменный отзыв.
Представитель заинтересованного лица Департамента градостроительства г.о. Самара по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения требований по доводам письменного отзыва.
Остальные лица, участвующие в деле, не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Заинтересованные лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, являющиеся участниками долевого строительства, представитель заинтересованного лица ПАО "Сбербанк" направили письменные отзывы, в которых просят административное исковое заявление удовлетворить, рассмотреть дело в их отсутствие.
Представителем заинтересованного лица Министерства градостроительной политики <адрес> направлен письменный отзыв с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.
Из материалов дела следует, что административный истец ФИО2 является собственником земельного участка площадью 3084 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для многоквартирной застройки, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
ООО "Специализированный застройщик "Самара-Базис" является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, на указанном земельном участке им осуществляется строительство объекта капитального строительства: «многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>» на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Министерством строительства Самарской области.
По информации ООО СЗ "Самара-Базис" застройщиком заключены шесть договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного объекта, в том числе с административным истцом ФИО1
Приказом Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ отменено.
Как указано в приказе, причиной отмены разрешения на строительство явилась информация, содержащаяся в градостроительном плане о расположении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0316007:1426 в границах территории, планируемой для размещения объекта местного значения общеобразовательной организации (1.2.2), предусмотренного Генеральным планом г.о.Самара, и отмена постановления Администрации городского округа Самара от 30.03.2022 № 198 «Об отмене отдельных частей документации по планировке территории».
Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Таким образом, при решении вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо установить: соответствие проектной документации, во-первых, правилам землепользования и застройки, которые содержат градостроительные регламенты. Последние, в свою очередь, определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков применительно к каждой территориальной зоне (часть 1 статьи 36, пункт 3 части 2 статьи 30, статья 37 ГрК РФ); во-вторых, проекту планировки территории и проекту межевания территории, которые разрабатываются в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (части 1, 4 статьи 41 ГрК РФ). Наконец, устанавливается допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
К заявлению о выдаче разрешения на строительство застройщик прикладывает документы, перечисленные в части 7 статьи 51 ГрК РФ, в том числе ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.
Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (часть 1 статьи 57.3 ГрК РФ). При этом генеральный план как документ территориального планирования входит в число источников информации для подготовки ГПЗУ (часть 2 статьи 57.3 ГрК РФ), но содержащиеся в генеральном плане сведения не отнесены к информации, которая содержится в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 ГрК РФ).
Закрытый перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство приведен в части 13 статьи 51 ГрК РФ.
Несоответствие генеральному плану муниципального образования документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на строительство, в указанный перечень в качестве оснований для отказа не включено. Данное основание также не является частным случаем такой причины для отказа в выдаче разрешения на строительство, как несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ содержится информация о документации по планировке территории, утвержденной в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок, - постановление Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении документации по планировке территории в границах улиц <адрес>
Указанная документация предусматривала строительство жилых домов, действовала до ее отмены постановлением Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №.
Также градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, выданный ДД.ММ.ГГГГ, содержит информацию о том, что согласно карте планируемого размещения объектов местного значения в составе Генерального плана г.о. Самара в районе потенциального строительства (реконструкции) объекта капитального строительства (земельный участок с кадастровым номером №) предусмотрено размещение объекта местного значения общеобразовательной организации (1.2.2) (местоположение объекта местного значения подлежит уточнению в рамках проведения предусмотренных действующим законодательством мероприятий и процедур).
Таким образом, информация о планируемом размещении объектов местного значения на момент выдачи разрешения на строительства была известна и не являлась препятствием для выдачи разрешения. Единственным основанием для отмены разрешения на строительство явилось не само по себе наличие в генеральном плане информации о планируемом размещении объектов местного значения, а отмена постановления Администрации городского округа Самара от 30.03.2022 № 198 «Об отмене отдельных частей документации по планировке территории».
Из материалов дела следует, что постановлением Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена документация по планировке территории в границах улиц <адрес> в <адрес> (далее – постановление от ДД.ММ.ГГГГ №).
В указанной документации предусмотрен земельный участок S63 площадью 9181,1594 кв.м – существующий земельный участок с кадастров номером №, занимаемый МБОУ школа №.
Также документацией предусмотрено образование земельных участков S60 площадью 2682,8109 кв.м и S64 площадью 389,4197 кв.м, предназначенных под размещение школы. При этом земельный участок S60 образован с наложением на границы земельного участка с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Самара принято постановление № «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории) по внесению изменений в документацию по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), утвержденную постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении документации по планировке территории в границах <адрес>, улиц Ногина, Сергея Лазо, Симферопольской, Академика ФИО13 в <адрес> городского округа Самара» (далее – постановление № от ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с указанной документацией земельный участок с кадастровым номером № отражен как существующий с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка», рядом предусмотрено образование земельного участка ЗУ104 площадью 303 кв.м с видом разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее образование, фактически занимаемый территорией, необходимой для обслуживания и функционирования школы» и земельного участка ЗУ107 площадью 389 кв.м с видом разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее образование».
Таким образом, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № не отнесен к территории, необходимой для реконструкции общеобразовательной школы.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о.Самара издано постановление № «Об отмене отдельных частей документации по планировке территории», в соответствии с пунктом 1 которого отменена документация по планировке территории в границах улиц <адрес> в <адрес>, утвержденная постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №, в координатах, указанных в постановлении, соответствующих земельному участку с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Самара издано постановление № 1303 «Об отмене постановления Администрации городского округа Самара от 30.03.2022 № 198 «Об отмене отдельных частей документации по планировке территории».
Отменяя разрешение на строительство в связи с отменой постановления от 30.03.2022 № 198, административный ответчик исходил из того, в отношении земельного участка действует документация по планировке территории, предусматривающая размещение или реконструкцию школы.
Вместе с тем административный ответчик не учитывает того обстоятельства, что документация по планировке территории от ДД.ММ.ГГГГ № действовала в редакции документации № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой на земельном участке с кадастровым номером № размещение или реконструкция образовательного учреждения не предусматривалось. Поэтому отмена постановления от ДД.ММ.ГГГГ № об отмене документации по планировке территории от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции документации № от ДД.ММ.ГГГГ) не привела к восстановлению на земельном участке документации по планировке территории, предусматривающей размещение образовательного учреждения.
Согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г.о. Самара по Карте градостроительного зонирования действующих Правил застройки и землепользования г.о. Самара рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (ж-4), в которой многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) отнесена к основным видам разрешенного использования, земельный участок не входит в границы красных линий, не расположен в зоне с особыми условиями использования территории, не входит в границы резервирования и изъятия земельных участков. Таким образом, земельный участок используется в соответствии с разрешенным использованием, какие-либо ограничения, установленные земельным и иным законодательством, по застройке земельного участка не установлены.
Как следует из пункта 5 статьи 1, частей 1, 11, 12 статьи 9, части 3 статьи 23 ГрК РФ, генеральный план является документом долгосрочного планирования, определяющим назначение территорий, в частности, посредством установления функциональных зон и отображения планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа. При этом согласно части 12 статьи 9 ГрК РФ утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. По смыслу приведенных норм, а также части 1 статьи 26, статей 41, 43 ГрК РФ положения генерального плана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования, применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством документации по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в части 1 статьи 26 ГрК РФ.
При таких обстоятельствах, поскольку положения генерального плана не применяются напрямую при разрешении вопросов строительства, а действующая документация по планировке территории не относит земельный участок к территории, необходимой для размещения или реконструкции образовательного учреждения, оснований для отмены разрешения на строительство не имелось.
Кроме этого, даже если считать, что в отношении земельного участка действует документация по планировке территории от ДД.ММ.ГГГГ № (без учета внесенных в нее изменений), административный ответчик не учитывает того обстоятельства, что с момента ее утверждения прошло более шести лет.
Частью 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 2 августа 2019 года N 283-ФЗ, предусмотрено, что проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение шести лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, законодатель установил предельный максимальный срок, в течение которого органы государственной власти или органы местного самоуправления фактически должны реализовать проекты планировки территории, предусматривающие размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам.
Документация по планировке территории, предусматривающая размещение школы, была утверждена постановлением от 27.05.2015 № 177, однако в течение всего времени действия данной документации никаких действий, направленных на реализацию данной документации в части размещения на земельном участке административного истца объекта образования органами местного самоуправления не предпринято, решение о резервировании или изъятии земельного участка для муниципальных нужд не принималось, кроме того, самой документацией не предусмотрено образование земельных участков для резервирования и изъятия для муниципальных нужд.
То обстоятельство, что часть 15 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержит указание на то, что положения части 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации не применяются в отношении проектов планировки территории, утвержденных до дня вступления в силу поименованного Федерального закона, не свидетельствует о том, что органы государственной власти или органы местного самоуправления после вступления в законную силу упомянутого Федерального закона освобождаются от обязанности в установленный шестилетний срок совершить действия по реализации проекта планировки в приведенной части. Иное ставило бы в неравное положение лиц, являющихся субъектами одних и тех правоотношений, вытекающих из применения градостроительного законодательства.
Изложенное позволяет заключить, что документация по планировке территории от 27.05.2015 № 177 в части определения границ зон планируемого размещения объекта местного значения не подлежит применению ввиду того, что в течение шести лет со дня ее утверждения не было принято решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", разъяснено, что пересмотр решений органов публичной власти, их должностных лиц, подтверждающих права, предоставляющих гражданам, организациям новые права либо отменяющих возложенные на них обязанности, а также иным образом улучшающих их положение, должен быть законным, обоснованным, исключающим произвольность их изменения, отмены или приостановления их действия. Судам следует исходить из того, что недопустимость произвольного изменения, отмены или приостановления действия таких решений означает обязанность наделенных публичными полномочиями органа или лица обосновать необходимость изменения, отмены или приостановления действия решения, указав на несоответствие ранее принятого решения нормам права, законной цели, фактическим обстоятельствам.
В рассматриваемом случае административным ответчиком не представлены доказательства того, что отмененное разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № было выдано с нарушением действующего законодательства, в приказе от ДД.ММ.ГГГГ №-п не указано на несоответствие ранее принятого разрешения нормам права.
В постановлении Конституционного Суда РФ от 9 ноября 2022 года N 48-П отмечено, что закрепляя самостоятельность местного самоуправления в качестве одной из основ конституционного строя России и возлагая на него обеспечение самостоятельного решения населением вопросов местного значения (статья 12; статья 130, часть 1), Конституция Российской Федерации вместе с тем исходит из того, что эта самостоятельность не абсолютна, но должна быть очерчена пределами, устанавливаемыми Конституцией Российской Федерации и действующим законодательством (статья 15, часть 2), а решения и действия органов местного самоуправления, если ими затрагиваются имущественные права граждан, должны соотноситься с конституционными предписаниями об охране права частной собственности законом и о недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда (статья 35, части 1 и 3).
Действующее законодательство исходит из принципа защиты именно добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Иное допускало бы искажение должного баланса интересов сторон, действующих в условиях установленного публичным регулированием контроля за соблюдением норм и правил в градостроительной сфере, нарушало бы принцип поддержания стабильности правовых отношений и доверия граждан, в них вовлеченных, к закону, не отвечало бы требованиям обеспечения гарантий конституционных прав, правопорядка, безопасности, эффективной реализации публичных функций, рациональной организации деятельности органов местного самоуправления.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком разработана проектная документация на строительство многоэтажного жилого дома, привлечены кредитные средства ПАО Сбербанк на финансирование затрат на строительство, заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами, на основании полученного разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером № начаты строительные работы, с ноября 2024 года по февраль 2025 года на объекте выполнены работы по устройству фундамента под башенный кран, интегрированного в фундамент подземного паркинга, произведен монтаж башенного крана, устройство фундаментной плиты жилого дома, армирование и бетонирование стен подвала жилого дома, стоимость затрат составила более 150 млн. рублей. Отмена разрешения на строительство повлекла приостановку строительных работ.
При таких обстоятельствах следует признать, что отмена разрешения на строительство без надлежащего обоснования, лишь по причине принятия Администрацией г.о. Самара муниципального правового акта, касающегося документации по планировке территории, не отвечает критериям разумности и справедливости, нарушает права и законные интересы административных истцов, а также граждан – участников долевого строительства.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для признания незаконным приказа Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об отмене разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №», поскольку он не отвечает требованиям законности и обоснованности и нарушает права и законные интересы административных истцов.
Доводы административного ответчика о первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий, не могут являться достаточными для вывода о законности оспариваемого решения. В Генеральном плане г.о. Самара местоположение объектов образования определяется границами нескольких улиц, к конкретному земельному участку не привязано, следовательно, орган местного самоуправления не лишен возможности уточнить местоположение таких объектов при разработке документации по планировке территории, не затрагивая земельный участок административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 178-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление удовлетворить.
Признать незаконным приказ Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об отмене разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья (подпись) А.И. Иванова
Копия верна: судья
Мотивированное решение изготовлено 29.07.2025.