РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 июля 2023 года город Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.,
при секретаре судебного заседания Достоевской О.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1436/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконным действия (решения) о прекращении записи в ЕГРН о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, восстановлении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по ЯНАО о возложении обязанности восстановить запись о государственной регистрации. В обоснование требований указано, что с ООО «Стройдом» (застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома от 10.09.2015 №-Н по адресу: ЯНАО <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № на строительство нежилого помещения. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке: дата государственной регистрации: 09.11.2015;номер государственной регистрации: №. Договор не расторгался. Запись о государственной регистрации Договора указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.07.2021. Вместе с тем, в выписке из ЕГРН от 06.04.2023 запись о государственной регистрации Договора отсутствует. Из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу от 24.04.2023 следует, что сведения о прекращении записи о регистрации Договора внесены в ЕГРН по заявлению представителя ЖСК «Старт». Решением Арбитражного суда ЯНАО от 06.03.2017 по делу № А81-6423/2015 ООО «Стройдом» признано банкротом, открыто конкурсное производство. В настоящее время ООО «Стройдом» ликвидировано. Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию не выдавалось, строительство объекта не завершено. Внесенные по Договору денежные средства ей не возвращены, меры государственной поддержки не оказаны, права не восстановлены. Полагает, что действия административного ответчика о прекращении записи о регистрации Договора нарушают ее права. Просит признать незаконным действия (решение) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о прекращении записи в ЕГРН о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 10.09.2015 №-Н, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО восстановить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома номер 89-№ от 09.11.2015 (земельный участок с кадастровым номером №
Административный истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежаще, представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на доводах, изложенных в административном иске.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по ЯНАО ФИО3 требования не признала, выступила в соответствии с письменными выражениями, дополнила, что погашение регистрационной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве осуществлено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оснований для восстановления записи не имеется.
Представитель заинтересованного лица ЖСК «Старт» в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще, представлено возражение, из которых следует, ЖСК «Старт» не является правопреемником ООО «Стройдом» с которым у административного истца был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в связи с чем обязательства ООО «Стройдом» о передаче ФИО1 какого-либо имущества к ЖСК «Старт» не может быть применимо. Определением Арбитражного суда от 04.04.2022 года конкурсное производство в отношении ООО «Стройдом» закончено, требования кредиторов. Неудовлетворенных по причине недостаточности имущества должника, признаны погашенными, ООО «Стройдом» как юридическое лицо ликвидировано путем обязания ФНС внести запись в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица. Определение Арбитражного суда не оспаривалось. Магнушевской в деле о банкротстве было отказано в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения определением от 20.12.2016 года, данное определение не обжаловалось и в дальнейшем никаких действий направленных на внесение ее в реестр требований кредиторов административным истцом не предпринималось. Указывает, что обязательства сторон по спорному договору прекращены в силу ст.419 ГК РФ. Целью ЖСК «Старт» является в том числе завершение строительства спорного объекта недвижимости, для вхождения в состав членов ЖСК «Старт» необходимо подать заявление, заключить договор паенакопления и оплаты вступительного взноса, с таким заявлением Магнушевская не обращалась, договора с ней не заключались. Ввиду отсутствия о ЖСК «Старт» правопреемственности в части обязательств банкрота ООО «Стройдом» перед Магнушевской и отсутствия каких-либо правоотношений ЖСК «Старт» и Магнушевской, 16.03.2023 года представитель обратился в Ноябрьский отдел Управления Росреестра по ЯНАО с заявлением о погашении регистрационной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве. Просил отказать в удовлетворении завяленных требований в полном объеме.
Выслушав сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона N 214-ФЗ (часть 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).
Частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.
Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нормами которого предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются по заявлению; основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 14).
Основания приостановления, отказа в осуществлении государственной регистрации прав установлены статьями 26, 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5 и 7 части 1 статьи 26).
При этом, в силу части 8 статьи 48 названного Федерального закона заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.
Как установлено судами при рассмотрении административного дела, ООО «Стройдом» осуществляло жилищное строительство по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №
Между ООО «Стройдом» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома на вышеобозначенном земельном участке, который был зарегистрирован в ЕГРН 09.11.2015 года №.
Решением Арбитражного суда автономного округа от 06.03.2017 по делу № А81-6423/2015 ООО «Стройдом» признано банкротом, в отношении него была открыта процедура банкротства - конкурсное производство, применены правила параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Положения параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.
Конкурсное производство в отношении ООО «Стройдом» на основании определения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04.04.2022 по делу № А81-6423/2015 завершено. 16.05.2022 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО «Стройдом».
Погашение денежных требований граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве объекта, осуществлялось в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Стройдом». Определением арбитражного суда автономного округа от 04.04.2022 года по делу № А81-6423/2015 требования кредиторов, неудовлетворенных по причине недостаточности имущества должника, признаны погашенными.
Заявление о включении требований ФИО1 в реестр требований кредиторов, в рамках дела № А81 -6423/2015 о банкротстве ООО «Стройдом», в Арбитражный суд ЯНАО не поступало, в связи с чем, требования последней в реестре требований кредиторов или реестре участников строительства отсутствуют.
Решением Ноябрьского городского суда от 06.07.2016 по делу № 2- 2409/2016 были признаны права собственности участников долевого строительства на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект -многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №
При этом ФИО1 в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения, определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.12.2016 года по делу № А81-6423/2015 отказано.
Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, а также на основании Определения Ноябрьского городского суда по делу № 2-1219/2018 от 01.03.2022 земельный участок с кадастровым номером № был передан жилищно-строительному кооперативу «Старт» (далее - ЖСК «Старт») по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от 12.04.2022 года, который создан гражданами - собственниками долей в объекте в целях завершения его строительства. ЖСК «Старт» создан и зарегистрирован ЕГРЮЛ 04.06.2018.
Согласно части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (часть 3 статьи 110 ЖК РФ).
В соответствии с подпунктом 2.1. пункта 2 Устава ЖСК «Старт», предметом деятельности ЖСК «Старт» является удовлетворение потребностей граждан в жилье путем строительства Многоквартирного жилого дома по адресу<адрес>
Ноябрьск за счет собственных, привлеченных и иных средств и ввода его в эксплуатацию.
Согласно подпункту 2.2. пункта 2 Устава целью деятельности ЖСК «Старт» в том числе является завершение строительства многоквартирного дома по адресу: район <адрес> и предоставление в данном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых и нежилых помещений в соответствии с условиями договора паенакопления, предусматривающих передачу помещений.
ЖСК «Старт» выдано разрешение на строительство № 89-RU89305000- 1305-2018 от 13.08.2018, со сроком действия до 13.04.2024.
Согласно пункту 3 статьи 21 Закона Российской Федерации от 19 июня 1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.
Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 статьи 23 Закона №).
16.03.2023 в Ноябрьский отдел Управления обратился ЖСК «Старт» в лице представителя ФИО6 с заявлением о погашении регистрационной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве № от 09.11.2015 на земельном участке с кадастровым номером №
В соответствии с частью 1 статьи 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
ФИО1 такое заявление не подавалось.
Как верно указывает представитель заинтересованного лица и административного ответчика, между ФИО1 и ЖСК «Старт» договор участия в долевом строительстве не заключался, последняя не является членом кооператива, договорные отношения с застройщиком ЖСК «Старт» отсутствуют, в связи с чем переход обязательства по передаче объекта административному истцу ЖСК «Старт» не возможен.
В связи с тем, что объект не входил в конкурсную массу ООО «Стройдом» и не передавался в порядке, установленном статьей 201.10 Закона № 127-ФЗ, ЖСК «Старт» не является правопреемником ликвидированного ООО «Стройдом» и не должен выполнять обязательства по договорам долевого участия, которые он не заключал.
Таким образом, погашение регистрационной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве № от 09.11.2015 на земельном участке с кадастровым номером № осуществлено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оснований для восстановления записи не имеется. Административным ответчиком, после изучения представленного стороной ЖСК «Старт» заявления и документов, административный ответчик погасил регистрационную запись договора долевого участия, о чем внес в ЕГРН соответствующие записи.
Суд, принимая решения по завяленному спору, исходит из того, что оснований полагать, что в спорных правоотношениях административный ответчик действовал с нарушением закона и прав административного истца, не имеется; государственная регистрация произведена без нарушения процедуры по заявлению стороны ЖСК «Старт» о погашении регистрационной записи договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, на основании представленных документов и сведений.
По настоящему делу не установлено нарушений процедуры регистрации.
Материалами дела подтверждается, что у обратившегося (ЖСК «Старт») лица имелись полномочия на подачу заявления, а также им были представлены необходимые для регистрации документы, свидетельствующие о соблюдении порядка и оснований обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения договора (погашения регистрационной записи).
Напротив, наличие оснований, являющихся основанием для приостановления или отказа в регистрации в силу ст. ст. 26, 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" не установлено, заявление о погашении регистрационной записи договора участия в долевом строительстве в силу прямых требований закона, приведенных в положениях ч. 8 ст. 48 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", являются формально-достаточными для совершения регистрационных действий по прекращению договоров долевого участия в строительстве.
Кроме того, суд отмечает, что в рамках рассмотрения Арбитражным судом ЯНАО дела о банкротстве ООО «Стройдом» административному истцу отказано в удовлетворении требований о включении объектов недвижимости, подлежащих передаче по спорным договорам, в реестр передачи жилых помещений кредитором ООО «Стройдом».
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года N 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Таким образом, при рассмотрении документов, представленных на регистрацию и находящихся в распоряжении государственного регистратора, последний исходит из достоверности содержащихся в них сведений и не вправе давать правовую оценку основаниям возникновения или прекращения прав, а также исполнению обязательств сторонами договора в рамках гражданско-правовых отношений, законности их действий при реализации принадлежащих им в силу закона или договора прав, разрешая тем самым спор о правах и основаниях их возникновения, прекращения.
Исходя из изложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконным действия (решения) о прекращении записи в ЕГРН о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, восстановлении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.
Председательствующий К.В. Лисиенков