Дело № 2-3970/2022 74RS0002-01-2022-002287-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Челябинск 31 августа 2022 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Я.А. Халезиной,

при секретаре Е.В. Чичимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 (ФИО5) ФИО4, ФИО6 о расторжении договора ренты прекращении права собственности на квартиру, расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО6, в котором просит расторгнуть договор ренты № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, ФИО6, расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ФИО2, признать право собственности ФИО2 на , прекратив право собственности ответчика ФИО2 на указанное жилое помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ренты №, по условиям которого получатель ренты (ФИО1) передает плательщикам ренты (ФИО3, ФИО4, ФИО6) в общую долевую собственность вышеуказанную квартиру за 110000 рублей. После возникновения права собственности на указанную квартиру у плательщика ренты последний принял на себя обязательства осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт названной квартиры, а также участвовать соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома, оплачивать за свой счет коммунальные услуги, уплачивать налоги на недвижимости, а также вносить абонентскую плату за пользование телефоном.

Кроме того, плательщики ренты обязались выплачивать ежемесячно получателю ренты в счет постоянной ренты сумму в размере 1100 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ плательщики ренты с нотариального согласия ФИО1 продали ФИО2 являющуюся предметом ренты квартиру, расположенную по адресу: . К ФИО2 перешли обязанности плательщика ренты.

Однако с сентября ДД.ММ.ГГГГ в ФИО2 в одностороннем порядке перестала исполнять свои обязанности по содержанию спорного жилого помещения и оплате коммунальных услуг, выплате постоянной ренты, чем нарушила положения п.п. 5,12 вышеуказанного договора ренты.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО8 на удовлетворении иска настаивала по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании частично признала исковые требования, не отрицала того, что с сентября 2019 г. перестала исполнять обязательства по договору ренты, однако ее отказа от обязательств был вызван действиями ФИО1, который значительно ухудшил состояние квартиры. Не возражает против расторжения договора ренты, однако возражает против расторжения договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности на квартиру.

Ответчик ФИО7, ее представитель ФИО9 в судебном заседании возражали против расторжения договора купли-продажи квартиры, указав что у ФИО1 нет оснований требовать расторжения договора, поскольку он не является его стороной.

Ответчики ФИО3, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. О причинах неявки суд не уведомили.

Принимая во внимание неявку истца, ответчиков ФИО3, ФИО6 в судебное заседание, извещенных о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Так, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (получателем ренты) и ФИО3, ФИО4, ФИО6 (плательщиками ренты) был заключен договор ренты №, по условиям которого получатель ренты передает плательщикам ренты (ФИО3, ФИО4, ФИО6) в общую долевую собственность за 110000 рублей (п. 5).(л.д.13-15).

С момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области плательщики ренты обязались выплачивать ежемесячно получателю ренты в счет постоянной ренты сумму в размере 1100 рублей (п. 7).

В соответствии с п. 12 договора ренты с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области Плательщик ренты приобретает право частной собственности на указанную квартиру, после чего принимает на себя обязанность осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт названной квартиры, а также участвовать пропорционально занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома, оплачивать за свой счет коммунальные услуги, уплачивать налоги на недвижимости, а также вносить абонентскую плату за пользование телефоном. При этом Получатель Ренты обязуется за свой счет осуществлять плату за междугородные и международные переговоры, плату за услуги внутризоновой связи (звонки на номера мобильных телефонов) и плату за все остальные услуги связи.

В соответствии с п. 8 того же договора по соглашению между Плательщиком ренты и Получателем ренты Плательщик ренты предоставляет Получателю Ренты право пожизненного пользования и проживания в отчуждаемой квартире, что является обременением и подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Положениями п. 14 названного договора ренты предусмотрено, что обязательства по выплате ренты прекращается смертью Получателя ренты.

Также п. 17 договора предусмотрено, что плательщики ренты обязуются оплатить в случае смерти получателя ренты соответствующие ритуальные услуги, в том числе по захоронению.

В соответствии с п. 22 договора плательщик ренты не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять квартиру, переданную ему под выплату ренты, без предварительного, письменного нотариально удостоверенного согласия получателя ренты. В случае отчуждения квартиры плательщиками ренты их обязательства переходят на приобретателя этой квартиры.

Данный договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной регистрационной службы по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Согласно п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Положениями п. 1 ст. 596 ГК РФ предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Согласно п. 1 ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

При этом в силу п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Положениями ч. 1 ст. 604 ГК РФ предусмотрено, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

В силу части 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Проанализировав содержание заключенного между сторонами договора, суд приходит к вводу о том, что между истцом и ответчиками был заключен договор пожизненной ренты с элементами договора пожизненного содержания с иждивением.

ДД.ММ.ГГГГ плательщики ренты с нотариального согласия ФИО1 продали ФИО2 являющуюся предметом ренты квартиру, расположенную по адресу: . К ФИО2 в порядке универсального правопреемства перешли обязанности плательщика ренты.(л.д. 17-18).

С сентября ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 в одностороннем порядке прекратила исполнять обязательства по выплате рентных платежей. С ДД.ММ.ГГГГ не производятся оплата коммунальных платежей, образовалась задолженность в сумме 37241 рубль 14 коп. Указанное обстоятельство ФИО2 не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Между тем, пунктом 2 статьи 586 ГК РФ установлено, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Согласно пункту 1 статьи 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 593 ГК РФ, применяя аналогию закона, к существенным нарушениям условий договора можно отнести случаи, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587 ГК РФ); плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами и в других случаях, предусмотренных договором.

Таким образом, истец вправе требовать расторжения вышеуказанного договора и возврата в свою собственность спорной квартиры в случае существенного нарушения ответчиком условий данного договора, которое бы влекло для истца то, на что истец вправе был рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленных требований истцом представлены сведения о размере задолженности по коммунальным платежам в размере 10930 рублей 41 коп., за электричество 17844 рубля 34 коп., за водоснабжение 1687 рублей 37 коп., вывоз ТБО в размере 2461 рубль 83 коп. (л.д. 25-43).

Факт нарушения условий договора ренты также подтвердили опрошенные в качестве свидетелей ФИО10, ФИО11 о том, что обязательства ФИО2 длительное время по договору ренты не исполняются.

Так, исходя из условий вышеуказанного договора ренты, при его заключении истец намеревался получить право постоянного проживания в спорной квартире, получать от истца ежемесячный платеж по ренте вплоть до своей смерти. Кроме того, в соответствии с условиями названного договора обязанность по содержанию спорной квартиры, обязанность по оплате коммунальных услуг и абонентской платы за телефон была возложена на ответчика.

С учетом того, что ответчиком ФИО2 обязательства по выплате рентных платежей и оплате коммунальных услуг, предусмотренные п.п. 7,12 договора ренты не исполнялись свыше двух лет, суд приходит к выводу о существенном нарушении условий договора ренты со стороны плательщика ренты ФИО2, что является основанием для расторжения договора ренты.

При этом доводы ФИО2 о том, что ее отказ от исполнения договора ренты вызван поведением ФИО1, действия которого приводили к снижению стоимости имущества, не могут служить основанием для отказа в требованиях истца о расторжении договора ренты.

В соответствии со ст., ст.12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должная доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

При установленных обстоятельствах, когда ФИО2 не исполняла надлежащим образом и в полном объеме обязательств плательщика ренты, суд признает существенными перечисленные выше нарушения плательщиком ренты своих обязательств, в связи с чем являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования получателя ренты о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, прекращении права собственности ответчика ФИО2 на спорное жилое помещение и возвращении в собственность истца имущества, переданного в обеспечение содержания.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации в ЕГРН прекращения права собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: регистрацией права собственности на указанное жилое помещение за ФИО1

Разрешая требования истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ФИО2 суд приходит к следующему.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО7, ФИО6 и ФИО2, заключен договор купли-продажи в отношении квартиры, общей площадью 21,6 кв.м., расположенной по адресу: .

Стоимость квартиры сторонами была определена в размере 430000 рублей, расчет произведен до подписания договора.

Пунктом 4 договора предусмотрено обременение ипотека в силу закона – договор ренты от ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, истец не является стороной договора купли-продажи, оснований предусмотренных ст. 450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: судом не усматриваются.

Суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению.

Действующим законодательством предусмотрены самостоятельные основания для прекращения права собственности плательщика ренты в виду существенного нарушения условий предусмотренные ст. 599 ГК РФ, ст. 593 ГК РФ, ст. 587 ГК РФ, в виде возврата получателю ренты возврата имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

.

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 (ФИО5) ФИО4, ФИО6 о расторжении договора ренты прекращении права собственности на квартиру, расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Расторгнуть договор пожизненной ренты № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ФИО12, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО13, зарегистрированный в реестре за №, заключенный в отношении квартиры, общей площадью 21,6 кв.м., расположенной по адресу: .

Прекратить зарегистрированное право собственности на квартиру, расположенную по адресу: за ФИО2 (паспорт №).

Погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 (паспорт №) на квартиру, расположенную по адресу: .

В порядке применения последствий расторжения договора пожизненной ренты №8 от ДД.ММ.ГГГГ признать право собственности ФИО1 (паспорт №) на квартиру, общей площадью 21,6 кв.м., расположенную по адресу: .

В удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3, ФИО4 (ФИО5) ФИО4, ФИО6 и ФИО2, в отношении квартиру, общей площадью 21,6 кв.м., расположенную по адресу: отказать.

Решение суда является основанием для внесения изменений в запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий Я.А. Халезина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Копия верна.

Решение не вступило в законную силу.

Судья Я.А. Халезина

Секретарь Е.В. Чичимова