Решение по делу № 2-1722/2025 от 30.09.2025 | Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область)

Категория дела О сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском к администрации <адрес>, мэрии <адрес> о сохранении помещения в перепланированном виде, о признании помещения нежилым, просила.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании представитель истца <ФИО> – <ФИО> исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме. Судом установлено, что <ФИО> является собственником помещений №

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Установив, что произведенные истцом <ФИО> работы повлекли переустройство и перепланировку не только внутри нежилого помещения, но и работы по преобразованию в два дверных проема существующих оконных проемов в наружных стенах

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> оставить без удовлетворения.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2025 года город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска в составе:

судьи Шационка И.И.,

при секретаре судебного заседания Калашниковой Я.А.,

с участием представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к администрации <адрес>, мэрии <адрес> о сохранении помещения в перепланированном виде, о признании помещения нежилым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации <адрес>, мэрии <адрес> о сохранении помещения в перепланированном виде, о признании помещения нежилым, просила:

1) сохранить помещение – <адрес> по адресу: <адрес>, д, 13 в переустроенном и перепланированном состоянии согласно техническому паспорту от 13.07,2023, со следующими техническими характеристиками: тамбур (помещение №) - 2,1 кв.м., помещение №,5 кв.м., помещение №,2 кв.м., помещение №,6 кв.м., помещение №,8 кв.м., помещение №,0 кв.м., помещение №,1 кв.м., помещение №,9 кв.м., помещение №,3 кв.м., помещение №,6 кв.м., общая площадь - 87,1 кв.м.

2) признать помещение, возникшее в результате перепланировки и переустройства двух смежных квартир, расположенных по адресу; <адрес>, нежилым.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО2 является собственником помещений № и №, находящихся по адресу: <адрес>.

В 2000 году ООО «Мастерская архитектора ФИО1» разработан рабочий проект реконструкции и перепланировки квартир №, 44 в жилом <адрес>. Данный проект был рассмотрен и согласован Главным управлением архитектуры и градостроительства Мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией <адрес> вынесено распоряжение №-р о переводе из жилого фонда в нежилой квартир №,44 по <адрес> сроком на два года.

ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдан ордер № на выполнение «всех строительных работ по реконструкции <адрес>,44 на земельном участке по <адрес>».

Согласно отрывному талону к гарантийному обязательству № от ДД.ММ.ГГГГ работы окончены ДД.ММ.ГГГГ, то есть в срок, предусмотренный распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ. На сегодня помещение фактически переведено из жилого фонда в нежилой.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии <адрес> подано заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ письмом Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии <адрес> в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано. Причиной отказа указано следующее: «Квартиры и (или) иные помещения в многоквартирном доме не являются объектами капитального строительства, а входят в состав объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома. Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию части объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена. В связи с этим выдать разрешение на ввод в эксплуатацию квартир или иных помещений не представляется возможным».

В помещениях квартир № и 44 по <адрес> фактически были проведены переустройство и перепланировка:

- организован дверной проём пробивкой в несущей стене между квартир с усилением металлом;

- организованы два дверных проёма в наружных стенах (на улицу и во двор) путём, разбора подоконных частей стен существующих оконных проёмов;

- два входных проёма из подъезда в квартиры заложены кирпичной кладкой;

- организована входная группа с тамбуром из пластиковых дверей с остеклением;

- организовано крыльцо с поворотной площадкой и металлическим ограждением;

- организован защитный козырёк над крыльцом;

- демонтирована часть существующих ненесущих перегородок;

- возведены новые ненесущие перегородки из мелкоштучных газобетонных блоков и гипсокартона;

- демонтирован один из санузлов;

- санузел сдвинут в сторону коридора.

После проведенной перепланировки и переустройства, площадь помещения составила 87,1 кв.м., что отражено в плане помещения и экспликации к плану, выданным ГБУ «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ, со следующими техническими характеристиками: тамбур (помещение №) - 2,1 кв.м., помещение №,5 кв.м., помещение №,2 кв.м., помещение №,6 кв.м., помещение №,8 кв.м., помещение №,0 кв.м., помещение №,1 кв.м., помещение №,9 кв.м., помещение №,3 кв.м., помещение №,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству <адрес>» заключен договор №р об аренде части общего имущества многоквартирного жилого жома для размещения рекламной конструкции.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству <адрес>» заключен договор № об аренде части земельного участка под размещение крыльца.

Из экспертных заключений следует, что перепланированное помещение соответствует требованиям градостроительных, противопожарных и санитарных норм.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО4 исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Мэрии <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель ответчика <адрес> ФИО5 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя <адрес>, представила письменные отзыв, указала на нарушение истцом порядка проведения переустройства и перепланировки.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Судом установлено, что ФИО2 является собственником помещений № и №, находящихся по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 8-12).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца в суде, в 2000 году ООО «Мастерская архитектора ФИО1» разработан рабочий проект реконструкции и перепланировки квартир №, 44 в жилом <адрес> (л.д. 14-41). Данный проект был рассмотрен и согласован Главным управлением архитектуры и градостроительства Мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией <адрес> вынесено распоряжение №-р о переводе из жилого фонда в нежилой квартир №,44 по <адрес> сроком на два года (л.д. 42).

Согласно отрывному талону к гарантийному обязательству № от ДД.ММ.ГГГГ работы окончены ДД.ММ.ГГГГ, то есть в срок, предусмотренный распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44). На сегодня помещение фактически переведено из жилого фонда в нежилой.

В помещениях квартир № и 44 по <адрес> фактически были проведены переустройство и перепланировка:

- организован дверной проём пробивкой в несущей стене между квартир с усилением металлом;

- два входных проёма из подъезда в квартиры заложены кирпичной кладкой;

- организована входная группа с тамбуром из пластиковых дверей с остеклением;

- организовано крыльцо с поворотной площадкой и металлическим ограждением;

- организован защитный козырёк над крыльцом;

- демонтирована часть существующих ненесущих перегородок;

- возведены новые ненесущие перегородки из мелкоштучных газобетонных блоков и гипсокартона;

- демонтирован один из санузлов;

- санузел сдвинут в сторону коридора.

После проведенной перепланировки и переустройства, площадь помещения составила 87,1 кв.м., что отражено в плане помещения и экспликации к плану, выданным ГБУ «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46-48), со следующими техническими характеристиками: тамбур (помещение №) - 2,1 кв.м., помещение №,5 кв.м., помещение №,2 кв.м., помещение №,6 кв.м., помещение №,8 кв.м., помещение №,0 кв.м., помещение №,1 кв.м., помещение №,9 кв.м., помещение №,3 кв.м., помещение №,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству <адрес>» заключен договор № об аренде части земельного участка под размещение крыльца (л.д. 102-105).

В экспертном заключении ООО Аккредитованный центр «санитарно-эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования» № от ДД.ММ.ГГГГ сделан вывод, что «нежилые помещения офиса, организованного из помещений квартир №, 44 по адресу: <адрес>, соответствуют санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам» (л.д. 49-50).

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурное бюро А+С» (л.д. 51-80):

«По результатам натурного обследования технического состояния конструкций квартир № и № по <адрес> после перепланировки и переустройства под офис специалистами ООО «Архитектурное бюро А+С» было определено, что основная часть несущих, ненесущих, ограждающих и других конструкций помещений офиса находится в работоспособном состоянии, небольшие, локальные участки находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, не оказывающем существенного влияния на общее состояние...

Проектные решения соответствуют действующим на момент проектирования требованиям норм и правил. Возможно безопасное использование объекта под офис при условии соблюдения правил нормальной эксплуатации объекта по назначению.. .

Выполненные работы по перепланировке и переустройству квартир в офисные помещения соответствуют проектным решениям. Вновь организованные помещения по расположению, назначению, качеству выполненных работ, применённым материалам не противоречат требованиям норм, правил, регламентов. После перепланировки помещения кладовой и коридора расположены в створе под вышерасположенными санузлами, такое размещение не противоречит действующим нормам. В рабочем проекте, выполненном ООО «Мастерская архитектора ФИО1» в 2000 г., запроектирован один вход-выход на <адрес>. В согласовании, выданном Управлением Государственной Противопожарной Службы по НСО, указано о двух разнесённых эвакуационных выходах. На момент обследования по действующим нормам, при данном назначении помещений, площади, режиме работы, количестве персонала и клиентов, достаточно одного выполненного эвакуационного выхода на улицу.

Конструкции здания в пределах обследуемого объекта находятся в удовлетворительном состоянии. Помещения и конструкции обследуемых помещений здания соответствуют требованиям градостроительных норм и правил, а также требованиям действующих ГОСТ и СНиП по безопасности здоровья и жизни граждан.

Помещение в перепланированном и переустроенном виде не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц».

Как следует из заключения технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» (л.д. 81-85):

«Квартиры №, 44 в жилом доме по адресу: <адрес> может эксплуатироваться в качестве нежилого помещения. В этом случае, согласно п.п. 1 п. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пожарная безопасность на данном объекте защиту будет обеспечена».

С учетом заявленных ФИО2 требований, возражений администрации <адрес> и подлежащих применению норм материального права юридически значимым и подлежащим установлению по данному делу обстоятельством является выявление правовой природы и последствий произведенных истцом работ (повлекли или нет данные работы уменьшение общего имущества многоквартирного дома, в том числе присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества в виде земельного участка).

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), а также ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в пункте 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Вопросы согласования уменьшения размера общего имущества относятся в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В пункте 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных выше положений правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Установив, что произведенные истцом ФИО2 работы повлекли переустройство и перепланировку не только внутри нежилого помещения, но и работы по преобразованию в два дверных проема существующих оконных проемов в наружных стенах многоквартирного дома, организации дверного проема пробивкой в несущей стене между квартир, организации входной группы с тамбуром из пластиковых дверей с остеклением, организации крыльца с поворотной площадкой, металлическим ограждением и защитным козырьком над крыльцом, суд приходит к выводу о необходимости установления наличия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение указанных работ.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств наличия согласия всех собственников многоквартирного жилого дома на проведение перепланировки, переустройства и реконструкции принадлежащих ей на праве собственности жилых помещений №, 44 в жилом <адрес>. Сведений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принятии решений о согласовании работ по перепланировке и переустройству квартир № № и № суду не представлено.

Наличие договора с управляющей организацией о пользовании земельным участком не может подменять собой согласие собственников помещений на уменьшение состава общего имущества, поскольку внешнее крыльцо полностью занимает часть земельного участка, представляет собой не временную каркасную конструкцию, а имеет фундаментное основание и лишает собственников возможности пользоваться этим участком.

Довод стороны истца о том, что жилые помещения помещение в перепланированном состоянии соответствуют требованиям строительных, градостроительных, пожарных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, на выводы суда не влияют, поскольку допущенные истцом нарушения затрагивают права собственников помещений многоквартирного дома, согласие которых на использование общего имущества не было получено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований ФИО2 Зои ФИО2 к администрации <адрес>, мэрии <адрес> о сохранении жилых помещений в перепланированном виде надлежит отказать.

Поскольку оснований для сохранения жилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии суд не усматривает, также не имеется оснований для удовлетворения требований о признании помещения, возникшего в результате перепланировки и переустройства двух смежных квартир, расположенных по адресу; <адрес>, нежилым.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО8 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) И.И. Шационок

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2025 года.

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-1722/2025 (54RS0006-01-2024-012143-57) Ленинского районного суда г. Новосибирска.

Секретарь судебного заседанияФИО6

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →